Ситуация на рынке недвижимости - Александр Сенаторов - Интервью - 2001-03-26

25 марта 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Александр Сенаторов, генеральный директор компании "МИАН"

Эфир ведет Марина Королева

М. КОРОЛЕВА: Александр Геннадиевич, давайте начнем с новости, которая появилась буквально в последние полчаса. Это заявление Владимира Ресина, первого вице-премьера столичного правительства. Он сказал о том, что в Москве необходимо ежегодно строить 6-7 миллионов квадратных метров жилья. Это нужно для того, чтобы решить жилищные проблемы жителей столицы. Это в 2-2,5 раза больше нынешних показателей, отметил Владимир Ресин. Это много или мало 6-7 миллионов квадратных метров?

А. СЕНАТОРОВ: Это, действительно, как сказано в заявлении в 2-3 раза больше, чем сейчас. К сожалению, я не очень понимаю, что такое "необходимое количество, чтобы решить жилищные проблемы москвичей". Строить это только некоторая составляющая процесса решения жилищных проблем. Вопрос: сколько строить, почем продавать, кому продавать, в каких районах строить. И, скажем, для меня до сих пор остается вопросом: от этой инвестиционной, крупномасштабной и капиталоемкой деятельности город в прибыли или в убытке в целом? Потому что город в среднем получает за построенное жилье как сторонних, так и городских инвесторов 30 % площадей. Эти площади он преимущественно передает малообеспеченным очередникам, социально незащищенным категориям граждан, а 70 % площади продает, причем, продает, в том числе, и приезжим. Таким образом, он получает 30 % от вновь построенного жилья. Это, вроде бы как, доход. Но у него получается серьезный расход: 70 % площадей, которые реализованы по коммерческим ценам, их последствием является появление людей, которые претендуют на бесплатное медицинское обслуживание, школы, инфраструктуры и т. д. И какие это цифры? И что из этого больше это очень серьезный вопрос, который должен решать департамент экономической политики Москвы. Но, как я понимаю, таких ответов нет.

М. КОРОЛЕВА: По-вашему, плохо, что в Москву привлекаются иногородние граждане? Получается, надо этот процесс как-то ограничивать, что ли?

А. СЕНАТОРОВ: Нет, я не хочу давать никаких абсолютных оценок. Это может быть как хорошо, так и плохо при определенных условиях. Вы на машине ездите по городу?

М. КОРОЛЕВА: По всякому бывает: иногда на метро, иногда на машине.

А. СЕНАТОРОВ: Для того, чтобы больше и больше народу жило в городе, и им это было удобно, с моей точки зрения, самое перспективное, грамотное и нужное вложение это развитие инфраструктуры, которая нуждается в Москве в этом развитии, по крайней мере.

М. КОРОЛЕВА: Если вы имеете в виду дороги, то они, вроде как, строятся, по крайней мере, речь идет сейчас о строительстве Третьего кольца, которое обещают сдать к сентябрю, поэтому вроде как

А. СЕНАТОРОВ: Какого года?

М. КОРОЛЕВА: Вот этого, 2001-го. Правительство Москвы клятвенно обещало к сентябрю большую часть Третьего кольца сдать, надеемся, что это как-то разгрузит дорожные проблемы города. Но мы с вами, собственно, о жилье. Вернемся к этому. Как вам кажется, не парадоксальная ли это ситуация, когда, с одной стороны, возникает такое ощущение, что очень много стоит в городе построенного непроданного жилья, с другой стороны. Столичное правительство заявляет, что нужно строить все больше и больше? Вообще, в городе жилья хватает или все-таки нет? Либо это нужно смотреть по каким-то категориям жилья?

А. СЕНАТОРОВ: На самом деле, рынок жилья это обычный рынок спроса и предложения, и регулировка этого рынка происходит за счет единственного понятного параметра цена. Скажем, если говорить о жилье, то мы тоже должны достаточно четко сегментировать, в каких сегментах рынка жилья достаточно, а в каких нет, и что такое достаточно и недостаточно, да? Если бы в городе Москве продавалось, скажем, 1000 метров жилья в год, то на эту тысячу была бы безумно высокая цена. То есть это рынки, на которых спрос и предложение регулируются исключительно за счет ценовых параметров. То, что вы говорите о пустующем жилье и о заявлениях о том, что строить нужно больше. На самом деле, на сегодняшний день ситуация такова, что готового, построенного жилья, жилья в таком состоянии, что купил и сразу же въехал, прописался и живи, в городе очень мало, то есть в абсолютных выражениях, десятки, может быть, до сотни тысяч метров при строительных объемах 3,5 миллиона всего, из них порядка полутора-двух миллионов это коммерческое жилье, которое идет на продажу.

М. КОРОЛЕВА: То есть человек, который сейчас захочет сейчас купить квартиру (скажем, у него есть для этого деньги), чтобы через две недели в эту квартиру въехать, получается, что выбор у него небольшой?

А. СЕНАТОРОВ: Достаточно небольшой.

М. КОРОЛЕВА: А между чем и чем он может выбирать? Вы как специалист по рынку недвижимости в столице. Каков размах цен и качества жилья для человека, который хочет въехать в квартиру как можно скорее?

А. СЕНАТОРОВ: Если мы говорим о рынке дешевого жилья, то на сегодняшний день в районах массовой застройки готового жилья, в которое можно въехать через две недели, просто нет. Если мы говорим о жилье бизнес-класса или чуть выше среднего, то такое жилье есть, но его также немного. Минимальная цена на сегодняшний день для Москвы это порядка 400 долларов, в отдельных районах можно купить отдельные категории квартир за такие деньги 400 долларов за метр. И до трудно назвать пороги. Нужно говорить уже более четко, о каком жилье мы говорим.

М. КОРОЛЕВА: Кстати, тут был вопрос на пейджер: как расшифровывается "МИАН"?

А. СЕНАТОРОВ: Московское инвестиционное агентство недвижимости.

М. КОРОЛЕВА: Здесь Александр Павлович, наш слушатель говорит: "Если бы строили больше, то жилье было бы дешевле, и многие могли бы купить". Действительно, есть такая зависимость?

А. СЕНАТОРОВ: Безусловно.

М. КОРОЛЕВА: В каком-то смысле Владимир Ресин прав: давайте строить все больше и больше, в три раза больше, потом в четыре И жилье подешевеет. Да?

А. СЕНАТОРОВ: Если мы будем строить так, что квартиры у нас будут размером или с частотой людского потока в час-пик в общественном транспорте, то, наверное, в Москве будет совсем дешевое жилье, и желающих жить здесь будет совсем мало. Речь идет о том, что можно делать что-то больше. Можно строить жилье, но при этом необходимо соблюдать какую-то здравую пропорцию с точки жилья и обеспечивающей его инфраструктурой. Именно об этом шла речь.

М. КОРОЛЕВА: Весна наступила, вот уж скоро первый весенний месяц заканчивается, скоро лето. Как известно, всегда какие-то сезонные изменения на рынке недвижимости в столице существуют. Сейчас какие тенденции? Что происходит на рынке жилья? Люди скорее продают? Скорее покупают? И то, и другое? В каких пропорциях?

А. СЕНАТОРОВ: С точки зрения периодичности или цикличности на рынке жилья, весна является исторически достаточно активным периодом для рынка. В этот период совершается достаточно большое количество сделок. На самом деле, рынок недвижимости достаточно ровный, у него нет ярко выраженных сезонных спадов или подъемов. Чуть больший подъем наблюдается в конце года, в октябре-декабре месяце, чуть меньшая активность наблюдается во второй половине лета в июле-августе, весьма незначительный при этом все колебания.

М. КОРОЛЕВА: А что в связи с этим происходит с ценами? То есть когда, грубо говоря, выгоднее покупать жилье? Когда оно дешевеет хотя бы в какой-то степени? То есть что вы можете посоветовать потенциальным покупателям в преддверии лета?

А. СЕНАТОРОВ: Поскольку цены на жилье в конкретном городе являются результатом в большинстве своем политических событий, в первую очередь зависит от решений администрации города, какая будет принята жилищная политика. Если будет принята за основу то, о чем говорил Владимир Ресин, то, видимо, имеет смысл подождать года два, три, пять.

М. КОРОЛЕВА: И жилье подешевеет неизбежно?

А. СЕНАТОРОВ: Если будет принята такая концепция развития жилищного фонда. Поскольку я не являюсь ни членом московского правительства, экспертом на рынке с точки зрения долгосрочных его перспектив, я могу говорить только о краткосрочных перспективах. В настоящий момент есть тенденция к повышению стоимости жилья, в среднем, по нашим оценкам, по данным нашего аналитического отдела, наблюдаются плавный рост цен порядка одного процента в месяц. На сегодняшний день это составляет средние цены по Москве.

М. КОРОЛЕВА: Это касается любого жилья? И на первичном, и на вторичном рынке?

А. СЕНАТОРОВ: Практически, да. Поскольку так нельзя отделить, что это первичный рынок, это вторичный, это, безусловно, два сегмента одного и того же рынка, которые оказывают друг на друга влияние. Это связано с общим повышением цен на строительные материалы и работы.

М. КОРОЛЕВА: Кстати, здесь был вопрос от Владислава по поводу цен: "Почему цены обозначены в у. е. при том, что строят наши строители из отечественных же материалов?" Видимо, естественно, имеются в виду цены на квадратный метр жилья.

А. СЕНАТОРОВ: Здесь две основные причины. Связаны они с тем, что, безусловно, строится в большинстве своем из отечественного материала, но при этом самое отечественное жилье, например, жилье от домостроительных комбинатов, имеет порядка на 20-30 % валютную составляющую, что является существенной величиной. Второй момент заключается в том, что банки, которые финансируют строительство жилья, обычно кредитуют такие программы именно валютными кредитами. Поскольку программы строительства жилья являются долгосрочными, это финансирование простой операции по оптовой покупке и продаже, банки фиксируются свои активы в валюте. Это второй момент. И третий момент это пошло от спроса, поскольку у нас многие годы (и на сегодняшний день та же самая ситуация) лучшим сбережением является доллар США, а жилье является самым желанным продуктом потребления, то покупатели, приходящие со своими долларами США, с у. е., на рынок получали в ответ цены в тех же самых единицах, для достижения лучшего взаимопонимания.

М. КОРОЛЕВА: Сергей спрашивает: "Может ли агентство "МИАН" помочь в быстрой приватизации квартиры?"

А. СЕНАТОРОВ: Безусловно, мы можем помочь в решении, мы можем проконсультировать, рассказать, помочь, как это сделать. К сожалению, мы не являемся тем самым институтом, который осуществляет приватизацию в городе Москве. Помочь можем.

М. КОРОЛЕВА: То есть у вас существуют юристы, к которым можно обратиться, они помогут составить необходимые документы и провести быстро этот процесс?

А. СЕНАТОРОВ: Да, конечно.

М. КОРОЛЕВА: Еще совершенно конкретный вопрос от слушательницы Марины: "У меня на руках 60 000 долларов (с чем мы Марину и поздравляем). Какую я могу себе купить квартиру?"

А. СЕНАТОРОВ: Такую, которую вы захотите, но не дороже 60 000 долларов.

М. КОРОЛЕВА: Это понятно. Я понимаю, что разброс жилья в таких пределах, действительно, может быть большим, но давайте представим себе несколько вариантов. Например, дешевую и большую, маленькую, но очень качественную. Что можно купить на эту сумму?

А. СЕНАТОРОВ: Если мы говорим о районах среднего расположения, это средние станции метро, не конечные: "Университет", "Мичуринский проспект", "Свиблово", - что-то в таком роде, то жилье повышенной комфортности, это даже не панельные дома, стоит порядка 800 долларов за квадратный метр. Соответственно, можно говорить о приобретении за такие деньги нормальной трехкомнатной квартиры порядка 75-80 квадратных метров, в которую можно будет въехать через полгода.

М. КОРОЛЕВА: А если человеку хочется что-то такое элитное, с подземным гаражом, с бассейном, с мраморным холлом, то что-то можно купить за такую сумму?

А. СЕНАТОРОВ: Если говорить о подземном гараже, то средняя стоимость машиномест или подземного паркинга в элитных домах составляет 20-25 000 долларов. То есть можно купить два гаража и еще чего-то чуть-чуть. К сожалению, за такие деньги действительно хорошее жилье купить будет трудно, с подземным гаражом в центре города, со стоянкой, с охраной, - это тяжело.

М. КОРОЛЕВА: А если человек хочет что-то под Москвой? Например, не дачу, а что-то вроде коттеджа или дома, в котором можно жить круглый год, но под Москвой. В пределах такой суммы он может на что-то рассчитывать?

А. СЕНАТОРОВ: Да, он может рассчитывать на покупку небольшого коттеджа. Это вполне реальные деньги, чтобы купить такой коттедж. Есть много поселков, есть корпорация "Подмосковье", которая строит их довольно много. И средняя стоимость квадратного метра там такая же, что я назвал, - 700-800 долларов.

М. КОРОЛЕВА: Кстати, как, по вашему наблюдению, человека, который работает на рынке недвижимости, москвичи много сейчас покупают жилья и строят жилья в Подмосковье?

А. СЕНАТОРОВ: Да, много. И существует определенная положительная динамика, растет постоянно интерес к загородной недвижимости. Но при решении вопрос о покупке, к сожалению, многие это откладывают это на потом в виду недостаточной платежеспособности, так и в виду не сильно развитой инфраструктуры за городом: нет школ, нет садов, трудно добираться до работы и т. д.

М. КОРОЛЕВА: Но это, видимо, проблема, которую должны решать совместно как московские власти, так и подмосковные?

А. СЕНАТОРОВ: Пожалуй, подмосковные власти больше в этом заинтересованы. Это создание на их территории жилья, соответственно, это получение новых налогоплательщиков, это создание новых рабочих мест по обслуживанию этих жителей и налогоплательщиков.

М. КОРОЛЕВА: Это транспорт, это снова дороги.

А. СЕНАТОРОВ: Да. Это инвестиции с целью получения в дальнейшем каких-то доходов.

М. КОРОЛЕВА: Здесь вопрос от человека, Татьяны Сергеевны, у которого как раз нет 60 000 долларов, и у нее совсем другой вопрос: "Слышала по радио, что одиноким пенсионерам строят квартиры без кухни. Действует ли это безобразие?" Что имеется в виду?

А. СЕНАТОРОВ: Татьяна Сергеевна, даже это безобразие было бы значительным плюсом для пенсионеров. Не строят им квартир даже без кухонь.

М. КОРОЛЕВА: Действительно, были сообщения какое-то время назад о том, что существуют в Москве так называемые малометражные, насколько я помню, квартиры

А. СЕНАТОРОВ: Да. Может быть, речь идет о программе продажи жилья пенсионерам с пожизненным проживанием? Человек продает свою квартиру, и существуют специализированные фирмы, которые занимаются подобными операциями, это фирмы, имеющие лицензии правительства Москвы, имеющие специальные полномочия. Пенсионеры продают свое жилье и получают небольшую квартиру гостиничного типа в специальном доме с пожизненным содержанием. Его кормят, ему оказывают помощь медицинскую и т. д.

М. КОРОЛЕВА: Скажите, а на свободном рынке такие малометражные квартиры и, видимо, судя по всему, очень недорогие, продаются?

А. СЕНАТОРОВ: Да. При этом у них удельная стоимость метра достаточно высокая, потому что они объективно являются самыми дешевыми в абсолютном выражении, но с точки зрения стоимости метра самыми дорогими.

М. КОРОЛЕВА: Сколько может стоить метр и такая квартира вообще?

А. СЕНАТОРОВ: Эти квартиры порядка 15-16 метров, кухня 2-3 метра, санузел (душ, туалет) 2-3 метра, и еще 10 метров комната. И стоят они в зависимости от района, от этажа. Это так называемые квартиры гостиничного типа. Было несколько домов, которые были построены в 60-х годах по таким проектам, их немного в Москве, и они стоят порядка 12-13 000 долларов. То есть та же самая цены 700-800 долларов за метр, но это отдельная квартира за минимальные деньги 12-13 000.

М. КОРОЛЕВА: Мы успели сегодня с вами ответить не на все вопросы, но, вы понимаете, что о жилье вопросов больше всего.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Александр Сенаторов, генеральный директор компании "МИАН"