Анализ ситуации на рынке жилья. - Екатерина Устинова - Интервью - 2001-03-22

21 марта 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Екатерина Устинова - генеральный директор агентства недвижимости "Полиграфжилстрой".

Эфир ведет Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Важную жизненную тему мы продолжаем обсуждать сегодня. Мы будем говорить о рынке жилья, недвижимости. Добрый день, Екатерина. Давайте начнем с положения дел на сегодня. Покупка-продажа квартир - это такие ситуации, с которыми многим приходится сталкиваться, принимать важные решения, от которых потом многое зависит. Мы попытаемся посмотреть на это дело с двух сторон: с точки зрения продавца и с точки зрения покупателя. Вначале давайте ответим на вопрос, который всегда задается, несмотря на то, что ответов тоже бывает очень много. Куда идут цены на сегодняшний день на рынке недвижимости: вверх, вниз?

Е. УСТИНОВА - Это обычный вопрос, с которым мне приходится сталкиваться через три минуты, после того как человек узнает, чем я занимаюсь. Он для порядка говорит о том, какая сегодня погода, а потом сразу говорит: "Извините, сегодня так не хотелось бы Вас отвлекать, все-таки мы в театре (в кино, в гости пришли), но скажите пожалуйста, у меня такая-то квартирка, как Вы думаете, что с ней будет в ближайшее время?"

О. БЫЧКОВА - Но мы не в театре и не в кино, давайте говорить именно об этом. Все-таки что будет в ближайшее время?

Е. УСТИНОВА - Я полагаю, (я говорила об этом не раз), что мы вступили в пору т.н. стабильного рынка. Это значит, что будет небольшой рост недвижимости за год, просто в связи с общими инфляционными процессами.

О. БЫЧКОВА - Рост цен на недвижимость?

Е. УСТИНОВА - Небольшой рост цен на недвижимость, но не должно быть бешеных взлетов или падений. Мне хочется в это верить. Это значит, что если сейчас вы предполагаете, что ваша квартира стоит, условно, 20 тыс. долларов, то вряд ли она в ближайшее время будет стоить 23 или 18. Это значит, что она может стоить 20 500, 19 500 или именно 20 000. Мне представляется, что именно так все и будет.

О. БЫЧКОВА - Что касается спроса и предложения недвижимости в Москве, как они соотносятся?

Е. УСТИНОВА - Есть некая тенденция к росту спроса. Но при этом очень характерная. Это совершенно непохоже на тот рост спроса, который мы наблюдали в начале рынка недвижимости, когда квартир было мало приватизированных, и количество желающих купить росло в геометрической прогрессии, по мере зарабатывания денег рынок начался. Сейчас нет, ситуация совершенно другая. И этот рост однозначно лимитирован границами цены на эту недвижимость. То есть если ваша недвижимость стоит нормальную средневзвешенную цену, на нее высокий спрос. Как только вы пытаетесь, видя, что квартиру все смотрят, она всем интересна, увеличить свою цену хотя бы на 10%, она совершенно перестает быть объектом повышенного спроса. То есть именно это и есть характеристика повышенного рынка. Не нужно вообще все. Нужен конкретный объект, оцениваемый по соотношению по цена-качество. То есть не нужно все за любые деньги. Нужно очень конкретное за конкретные деньги, и только в этом случае.

О. БЫЧКОВА - Что и за какие деньги? Например, человек хочет купить квартиру. Что Вы ему посоветуете? Как он должен строить всю эту операцию?

Е. УСТИНОВА - Прежде всего, очень хотелось бы, чтобы человек, когда он решает купить квартиру, уточнил свою собственную мотивацию, что, зачем и почему он хочет купить. Если он хочет купить квартиру, потому что он заработал какие-то денежки и может добавить их к имеющимся уже деньгам, то ему надо выбрать. У него есть такая-то сумма, ему нужно составить себе представление, что вообще на эти деньги в Москве продается. Это может быть очень разное. Это может быть новостройка в отдаленном районе с хорошими характеристиками, но при этом далеко до метро и нет телефона. Это может быть вторичное жилье, приличное, но более скромное по площади, в разных районах Москвы. Мне кажется, что здесь есть два пути. Первый: человек может сам на себя поработать. В советское время были маклеры. Они ходили куда-то на работу, еще одновременно занимались такой частной практикой. Они меняли людей, составляли цепочки. Каждый человек может сам на себя поработать своим маклером. Как правило, это занимает очень много времени, это серьезная профессия. Для того чтобы сделать все это самому, надо пойти в долгосрочный отпуск, освободиться, найти очень много времени и заняться маркетингом. Взять газету "Из рук в руки", все почитать, все посмотреть, поездить по Москве на машине или на автобусах и метро, выходя на разных станциях. Увидев все это, нужно представить себе все-таки, что же я хочу. И отбросив все, выбирать это по своим деньгам. Дальше я могу посоветовать обратиться к профессионалам, потому что это тяжелая, профессиональная и сложная работа. Люди занимаются ею примерно по 12-14 часов в сутки на работе. Я думаю, что они смогут оказать посильную помощь. Дальше каждый человек должен выбрать, самому ему этим заниматься или придти в риэлторскую фирму.

О. БЫЧКОВА - Ситуация, когда человек хочет не купить квартиру, а продать, зеркально противоположная или такая же?

Е. УСТИНОВА - Нет, что Вы. Это же два сообщающихся сосуда, покупатели и продавцы. Они не могут действовать независимо друг от друга. Если покупатель все время будет хотеть купить очень дешево, а продавец все время будет хотеть продать очень дорого, то они встанут по разные стороны дороги и никогда не встретятся. Это как параллельные прямые. Продают только тогда, когда покупают. Покупают только тогда, когда продают. Они должны найти друг друга, они должны совпасть по ряду позиций. Это в некотором смысле очень личное чувство: ваш покупатель должен полюбить вашу квартиру и захотеть ее купить. А вы должны понять, что это пришел ваш покупатель и вам нужно с ним договориться, ему отдать эту квартиру. Здесь роль профессионала очень важна, потому что вы же не можете уследить за всем рынком. И вы не знаете, что и как происходит. Если вы думаете, что у вас квартира такая уникальная, и больше таких нет, а ваш риэлтор берет вам распечатку с компьютера и показывает, что в вашем доме еще три продается, в соседнем еще четыре и в округе еще пятнадцать. Вы все-таки немножко прозреваете и начинаете думать над тем, как люди продают, почему у них покупают. Это и есть служба маркетинга, она на вас поработает.

О. БЫЧКОВА - Кстати, вопрос на пейджер от Николая Николаевича. "Посоветуйте пожалуйста экологически чистый район, где можно приобрести квартиру".

Е. УСТИНОВА - Насчет экологически чистых районов в Москве у меня есть очень серьезные сомнения. Я не понимаю, как огромный город может вообще восприниматься как что-то экологически чистое. Тем не менее, традиционно есть направления, которые считаются более чистыми. Это Юго-Запад, Запад и Северо-Запад. По ряду параметров они признаются чуть более чистыми. Одновременно они дороже. Из этого и надо исходить.

О. БЫЧКОВА - Ольга задает вопрос по теме и позволяет перейти мне к следующему вопросу. "Может ли фирма, произведшая куплю-продажу моих квартир, требовать в конце расписку о том, что я не имею к ней претензий?" Это конкретный вопрос от Ольги. И дальше вообще о том, что требует фирма и что нам требовать от фирмы.

Е. УСТИНОВА - Я думаю, что если у человека нет претензий, а у фирмы есть такая форма подписания акта приема-передачи работ, то она должна сообщить своему клиенту заранее о том, что такая форма будет подписана. Я думаю, что это совершенно нормально. Если клиент доволен работой фирмы, почему бы ему это не подписать? Все дело в том, что если потом вскроются какие бы то ни было основания для возникновения этих претензий, эта расписка не будет иметь никакого значения, потому что вы обратитесь в суд, и суд рассмотрит ситуацию в совершенно реальной конкретике. И если фирма нарушила что-то или не выполнила, вы все равно сможете предъявить ей претензии.

О. БЫЧКОВА - Фирма все равно должна выполнять ту работу, которую на себя берет?

Е. УСТИНОВА - Обязательно. Фирма обязана выполнять условия договора, который вы с ней подписываете в начале ваших взаимоотношений. В этом договоре совершенно однозначно должно быть написано, что фирма обязана сделать. Наши люди очень часто плохо читают эти бумаги. Я очень всем советую при заключении договора с фирмой внимательно прочитать. Мы даже рекомендуем своим клиентам взять договор, пойти домой, продумать, посоветоваться с домашними, знакомыми юристами, все взвесить и после этого его подписывать.

О. БЫЧКОВА - А как выбрать риэлторскую фирму, которая действительно заслуживает доверия, чтобы решать наши серьезные проблемы?

Е. УСТИНОВА - Это очень интересный вопрос. Этот вопрос мне лично часто задают: "куда податься?" Вообще во всем мире на самом деле больше всего работает, как ни странно, ни агрессивная реклама и ни понравившиеся милые лица сотрудников на фирме, куда вы зашли, а чаще всего работают рекомендации. У наших людей это вообще "моя соседка там делала, и все хорошо у нее прошло". Во-первых, для того чтобы понять, что все хорошо прошло, хотелось бы, чтобы прошло как минимум года три. Да, это такой срок исковой давности, первичный, когда ни возникли третьи лица ниоткуда, ни пришли наследники, которые позабыли, ни возникли бывшие квартира продавалась три раза, первый раз ее продали с нарушением законодательства, или, еще хуже, ее приватизировали неважно.

О. БЫЧКОВА - Неоплаченные счета какие-нибудь?

Е. УСТИНОВА - Это возникает сразу, не через три года. Счета с телефонных станций у вас возникают в течение двух месяцев. Это очень немного, счета, в конце концов, это чуть-чуть денежек. А вот когда к вам придут и скажут, что "квартирка-то, конечно, ваша, но немножко не ваша, потому что есть еще люди, которые уже три года пытаются ее отсудить, просто вы об этом не знали", это гораздо серьезнее. Что советую я? Да, рекомендации - вещь очень важная во всем мире, очень принимаемая во внимание, но если у вас нет знакомых, которые удачно прошли, или вы сомневаетесь в качестве тех услуг, которые им были предоставлены, или вы пришли в ту фирму или к тому человеку, которого вам порекомендовали, и он вам не понравился. Во-первых, можно походить по разным фирмам. Я бы советовала в Москве и московском регионе воспользоваться услугами фирм, которые входят в Московскую Ассоциацию Гильдии риэлторов. Потому что это самая крупная Московская Ассоциация, которая объединяет фирмы, принявшие довольно строгие правила функционирования на рынке. Устав Московской Ассоциации, который все подписывают, настолько строг, кодекс этики и стандарты практики самые жесткие в России. Когда мы их подписывали, представители Российской Гильдии риэлторов, организации, которая объединяет риэлторов всей страны, говорили: "Вы самые. Вы не понимаете, что вы делаете". Поэтому, я думаю, стоит обратиться туда.

-

О. БЫЧКОВА - Галина Михайловна на пейджер прислала просьбу сообщить адрес фирмы "Полиграфжилстрой".

Е. УСТИНОВА - Мы находимся рядом с м. Аэропорт. Наш адрес ул. Черняховского, д. 16. и наш многоканальный телефон 152-01-01. Позвоните нам, Галина Михайловна, и Вам все объяснят, как пройти.

О. БЫЧКОВА - Владимир спрашивает, какую материальную ответственность несут риэлторы перед клиентами. Мы продолжаем тему, которую начали перед новостями.

Е. УСТИНОВА - Материальную ответственность риэлторы несут перед клиентами в соответствии с постановлениями суда по рассмотрению дела. Если риэлторы нарушили свои обязанности и эти действия явились причиной того, что клиент понес ущерб, естественно, что они просто возмещают эти убытки. Это совершенно очевидная вещь. При этом деятельность риэлторов застрахована, как правило, и эта сумма ответственности включена в практику их деятельности. Поэтому, безусловно, риэлторы несут материальную ответственность. Это очевидно. Одновременно несут ответственность органы регистрации. По закону о регистрации они тоже несут ответственность перед людьми, регистрирующими сделки с недвижимостью, в случае, если по их вине был нанесен какой-то ущерб.

О. БЫЧКОВА - Многие люди, когда они принимаются за такую сложную работу как покупка или продажа квартиры, предпочитают иметь дело с частными маклерами, что можно понять. Потому что это дешевле, чем идти в риэлторскую компанию.

Е. УСТИНОВА - Да, понятно, это и есть основной мотив. Действительно, это дешевле, потому что человек, который ему помогает, просто берет все деньги себе, а представитель компании получает какую-то часть от того, что заплатили структуре. А структура - это такое дорогое мероприятие, там нужно содержать разные службы. В том числе службу проверки тех документов и того юридического качества сделки, которая предполагает состояться. Самый элементарный пример, причем совершенно свежий. Сегодня четверг, а окончательное решение о том, чтобы не покупать квартиру, юристы нашей компании приняли в понедельник. Простая история. К нам обратились клиенты из другого города, из Екатеринбурга. При этом там они уже продали квартиру, уже отправили контейнеры. Они приехали к нам, тоже услышали что-то по радио, по-моему, по "Эху Москвы", и обратились к нам: "хотим купить квартиру". Приехали, заключили с нами договор. Довольно быстро им была найдена квартира. А после того как ее нашли понимаете, риэлторы ведь не двери показывают и не в звонки звонят. После того, как клиент говорит: "эта квартира мне нравится", начинается серьезнейшая работа многих служб фирмы. Эти службы добывают разные документы, выясняют про эту квартиру все. Я всегда говорю, что риэлтор - это немножко следователь, немножко прокурор, немножко адвокат, немножко...

О. БЫЧКОВА - архивист.

Е. УСТИНОВА - Архивист. И безусловно, это очень серьезный аналитик, который должен взять со всех сторон поступившие сведения, разложить их и попытаться воссоздать общую картину. Что вам сказать? С виду история была абсолютно спокойная, законная, и ничто не предвещало. И наши разные уровни служб заподозрили, что одна из подписей на представленных документах вызывает у них сомнения. Можете себе представить, службы экспертизы на фирме почерковедческой, конечно, нет. Как она называется, не помню.

О. БЫЧКОВА - Графологическая.

Е. УСТИНОВА - Да, графологической. И тем не менее. Причем это был документ, который не является самым первым, который предъявляют. Это нужно было поднять все документы, нужно было получить комплексную историю всего того, что происходило с этим жильем, сходить к участковому, поговорить с соседями, и после этого сбегать еще все-таки в Институт графологической экспертизы, попытаться получить очень быструю консультацию, после чего высказать свое заключение этим клиентам, которые очень хотели купить эту квартиру, что мы не будем помогать им оформлять эту сделку, потому что мы считаем, что одна за подписей не соответствует действительности.

О. БЫЧКОВА - А если бы они оформили, потом, как Вы говорите, могло бы выясниться, что "эта квартира их, но не совсем их"?

Е. УСТИНОВА - Да, это значит, что могут возникнуть права третьих лиц. Есть такое понятие. Причем мы никогда не знаем, те, кто ее продают и знают, что эта подпись не совсем правильная, не придут ли они же сами потом, и не скажут: "Вы знаете, здесь есть сомнения, мы этого не подписывали".

О. БЫЧКОВА - В вашем случае чем дело кончилось?

Е. УСТИНОВА - В нашем случае наши клиенты с благодарностью приняли нашу точку зрения. Да, еще за эту квартиру был отдан залог, нужно было его получить обратно. Я не представляю себе, как один человек, называющий себя частным маклером, может это все сделать. Может быть, есть такие гении. Я бы мечтала их видеть на своей фирме.

О. БЫЧКОВА - Вопрос от Тамары. "А можно ли продавать не отремонтированную квартиру? Принимают ли их риэлторы?"

Е. УСТИНОВА - Продавать можно. В Москве, как я говорила в свое время, можно продать все, даже собачью будку. На самом деле не отремонтированная квартира - это нормальный объект недвижимости, который корректируется. У него просто должна быть соответствующая, правильная цена. Но бывает иногда, что это такое уж "не отремонтированное помещение", в котором, может быть, такие легкие действия, типа помыть окна или прибить плашку на полу, уже приведут его в состояние, годное к продаже. Это надо видеть. Я думаю, что лучше всего это просто показать.

О. БЫЧКОВА - Еще один вопрос от Надежды. Хочу обменять квартиру, но предлагают только продажу. Правильно ли это?

Е. УСТИНОВА - Не поняла. Речь идет, видимо, о том, что предлагают совершить обмен путем продажи Вашей квартиры и одновременно покупки. Там обязательно это делается одновременно, в один день. Это технология очень сложная, которую, конечно же, нужно осуществлять, эту процедуру я советовала бы осуществлять только с помощью компании. Она сложна именно по технологии, потому что Вы должны это увязать, чтобы Вы не оказались... мало ли, Вы продали, а потом не подошло Вам все то, что Вы захотели купить, или не смогли оформить. Тут подпись одна оказалась не совсем такая... Так что здесь это просто технология.

О. БЫЧКОВА - Еще один вопрос от Ирины из Москвы. "Фирмы, занимающиеся продажей квартир в Подмосковье, входят ли тоже в Московскую Ассоциацию Гильдии риэлторов, или у них своя Ассоциация?"

Е. УСТИНОВА - Конечно, есть. Это регион. Мы объединяем фирмы региона. Позвоните в Ассоциацию, Вам подскажут фирмы. Кроме того, московские фирмы имеют областную лицензию. Наша, например, тоже продает квартиры в Подмосковье в связи с наличием лицензии в Московской области.

О. БЫЧКОВА - Может быть, Вы сразу подскажете телефон, по которому позвонить, чтобы все проверить?

Е. УСТИНОВА - В Московскую Ассоциацию Гильдии риэлторов? Я его сейчас наизусть не помню, но его легко выдают все справочные.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Екатерина Устинова - генеральный директор агентства недвижимости "Полиграфжилстрой".