Проблемы наследования квартир - Юрий Стретович - Интервью - 2001-03-21

21 марта 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" директор западного отделения компании "Миэль" Юрий Стретович.

Эфир ведет Владимир Варфоломеев.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Выпавший неожиданно в Москве снег снова нам напомнил, что зима еще недалеко ушла. А зима и начало весны это всегда особый период считается на рынке жилой недвижимости, когда рынок понемногу затихает, операций проводится мало, цены, как правило, идут вниз. Но насколько я знаю, нынешняя зима, месяцы январь, февраль, март заметно отличаются от того, что было в предыдущие годы.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Да, совершенно верно. Так было раньше, так всегда было: после активности на рынке осенней, ноябрь-декабрь, наступало определенное затишье, спад, январь - февраль - март рынок подпитывался квартирами и оживал. Нынешняя ситуация как раз прямо противоположная тому, что было раньше. Сейчас рынок активен, очень активен, цены, к сожалению для покупателей, растут вверх, к счастью для продавцов, они растут вверх. То есть сейчас подъем цен средневзвешенный где-то на 1%, на 1,5% в месяц. Мы это ощущаем, мы это чувствуем, и, собственно, в таких условиях приходится работать.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: А как бы Вы это объяснили?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Объяснить это можно просто. Есть некая стабильность, появилась, то есть пик, уровень минимальных цен был пройден летом 99-го. То есть, собственно говоря, мы считаем, что с 98-го по лето 99-го года этот период был нужен рынку, чтобы, извините за выражение, очухаться от тех ударов, которые ему нанесли летом 98-года. И вот сейчас как раз тенденция общая подъема. А причин тут может быть масса. И малое количество новостроек сдаваемое, определенный дефицит на новостроечном рынке существует, и в связи с этим удорожание материалов, общие тенденции повышения цен существуют. Другое дело, что это не может быть до бесконечности. И вообще говоря, мы к лету ждем стабилизации цен в связи с сезонным фактором. То есть летом обычно количество сделок уменьшается, активность немножко падает, в связи с этим стабилизация, я так думаю, наступит ближе к маю-июню. Но общая тенденция на этот год у нас это удорожание недвижимости.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: В целом, я думаю, риэлторы такой ситуацией довольны.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Смотря с какой стороны риэлторы находятся. Если они находятся на стороне покупателя, они не очень довольны. Если на стороне продавца - вообще говоря, да.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Подавляющее большинство сделок с недвижимостью можно проводить только тогда, когда эта недвижимость находится в собственности физического либо юридического лица, тогда ее можно продавать, покупать, в залог переводить ее и т.д. Сейчас в Москве и в целом по России, по данным Госкомитета по строительству, приблизительно около 50% жилья приватизировано.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Уже больше, 60-65% жилья уже находящегося в собственности.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Процесс приватизации у нас ведь идет с начала 90-х годов.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Совершенно верно.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Довольно долго. По Вашим наблюдениям в последние годы или даже в последние месяцы темпы этого процесса каким-то образом изменились? Люди стали сейчас больше приватизировать жилье? Или, напротив, желание сделать это меньше?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Темпы как раз, наверно, не изменились К сожалению, они растянулись во времени, а в связи с этим создается ощущение, что что-то где-то буксует. То есть изменилось что? Изменилась процедура оформления квартир в собственность, и увеличились колоссально, катастрофически просто увеличились сроки оформления квартир в собственность, я имею в виду первичную приватизацию. То есть если раньше можно было приватизировать квартиру за пару-тройку недель, то сейчас люди ожидают этого процесса в течение 5-6 месяцев.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Я сразу хочу сказать нашим радиослушателям, что все вопросы, связанные с приватизацией - именно это наша главная тема можно направлять на наш пейджер. И, кстати, прямо сейчас вы можете позвонить и в само агентство "Миэль", несмотря на то, что директор находится в студии, его сотрудники, наверно, продолжают работать.

Ю.СТРЕТОВИЧ: В студии находится один из директоров одного из отделения компании "Миэль", которая состоит из 10 отделений. У радиослушателей если возникают вопросы, они могут позвонить по телефону 777-33-77, это многоканальный телефон, и сотрудники компании ответят на возникающие вопросы.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Кстати, радио "Эхо Москвы" принимается примерно в 100 российских городах. Правила приватизации по всей России приблизительно одинаковы или в регионах отличаются? Скажем, то, что можно сделать в Москве, в других регионах недоступно?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Нет, доступно везде и все, приватизация существует, потому что есть единый законодательный акт РФ, естественно, но технология может отличаться. Но московская технология нынешняя крайне сложна и трудна, поэтому и сроки отсюда.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Те примерно 45% россиян и жителей Москвы, которые до сих пор не приватизировали свое жилье, наверно, периодически задаются вопросом: "А зачем мне нужно приватизировать свою квартиру?" У этого процесса, у того чтобы человек стал собственником своего жилья, наверно, есть и плюсы, есть и какие-то минусы. Могли бы Вы об этом сказать?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Да, вопрос часто задаваемый: "А зачем мне нужно приватизировать?" Основные причины мы видим сегодня две. Первая причина она понятна, наверно, всем. Если нужно провести какую-то операцию на сегодняшнем рынке недвижимости, то это, подчеркиваю, не обязательно, а просто удобнее сделать с квартирой, с недвижимостью, находящейся в собственности. То есть, конечно, существуют старые добрые варианты обмена через Банный переулок, Мосжилсервис, но оперативно, с большим выбором вариантов это можно сделать через приватизацию совей площади и выставление ее на продажу. Вторая причина, о которой мы говорим меньше, но которая является более бытовой, это причина следующая. Если в квартире люди думают о будущем и хотят сделать так, чтобы она сохранилась для потомства, то есть сделать так, чтобы она стала наследственной Все мы не вечные, и плюс ко всему, к сожалению, у нас самое популярное министерство в стране - это министерство по чрезвычайным ситуациям. В связи с этим сосульки падают, какие-то катаклизмы происходят. Поэтому если вы проживаете в неприватизированной квартире, вероятность того, что она отойдет муниципальным властям, иногда бывает очень велика, поэтому, переводя ее в собственность, вы можете ее, вообще говоря, в наследственную массу направить, что бы ни случилось.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: А минусы приватизации?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Минусы приватизации следующие. Есть определенные дополнительные расходы в части уплаты коммунальных платежей. То есть квартира, находящаяся в собственности на нее возникает дополнительный, небольшой по сегодняшней меркам налог на собственность, это 0,1% от инвентаризационной стоимости квартиры. Теоретически это где-то 30, 40, 50 рублей в год. Тем не менее, если какие-то будут приняты дальнейшие законодательные акты, увеличивающие эту цифру, тогда действительно собственники могут серьезные какие-то нести расходы по содержанию, по владению своей собственностью.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Вы сами живете в квартире, которая приватизирована и является Вашей собственностью?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Я живу в квартире, которая является квартирой ЖСК, это нечто особое, такое образование, которое не подпадает ни под одну форму. Но, вообще говоря, ЖСК я выплатил за нее пай, вообще говоря, она в моей собственности, эта квартира. Другое дело, что я эту собственность не оформил как положено, то есть, не зарегистрировал ее. Это вопрос уже моего решения, нужно мне это или не нужно. А, вообще говоря, я живу в квартире ЖСК, поэтому для меня этот вопрос не стоит. Потенциально она моя, что бы со мной ни случилось, я могу завещать пай и т.д. А вот в квартире, которая муниципальная там другие вопросы. Я приведу пример небольшой, к сожалению, трагический. У меня на даче рядом семья жила, мама, папа, и ребенок. К сожалению, они с дачи не вернулись, а были прописаны все втроем в двухкомнатной квартире. Квартира фактически перешла в муниципальные органы.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Квартирные вопросы поступают на наш пейджер. В основном, естественно, они касаются как раз ситуаций конфликтных или неоднозначных. Альбина рассказывает такую историю. "Квартира в совместной собственности, дочка купила квартиру и выписалась. Может ли она отказаться от своей доли в пользу нанимателей и что для этого нужно?"

Ю.СТРЕТОВИЧ: От своей доли она может отказаться сейчас одним способом - эту долю или продать, или подарить. Но просто отказаться от своей доли в приватизированной квартире путем нерасходным сложно. То есть нужно провести операцию с ее долей. Плюс ко всему, нужно еще посмотреть, доля эта реально выделена или нет. Потому что раньше при приватизации квартира поступала в общую совместную собственность, сейчас требуется деление долей, чтобы провести какую-то процедуру с конкретной долей.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Еще один вопрос. У матери приватизированная квартира, она прописана там одна. Есть муж, есть сын. Имеет ли право на квартиру ее родная сестра, если нет завещания?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Да, имеет право, это наследник второй очереди, то есть тут вопросов нет. Но после наследников первой очереди. Еще я хотел уточнить или подсказать нашим слушателям. Мы проводим сейчас в Москве семинары, наша компания, причем семинары на самые разные темы. Один из таких семинаров состоится в субботу, 24 числа, в ДК Медик", метро "Молодежная", в 11 часов. Приезжайте, на эти вопросы в том числе мы будем давать ответы. Вопросы по этому конкретно семинару можно задать по телефону 797-42-77, в 11 утра в субботу милости просим.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Я думаю, что специалисты агентства смогут дать вам необходимую консультацию. Напомню, например, что летом минувшего года на национальном конгрессе риэлторов компания "Миэль" была признана лучшим брокерским агентством России. Кстати, само агентство, риэлторы занимаются проблемой приватизации жилья, они могут в этом помочь? Юрий как раз спрашивает можно ли через агентство "Миэль" приватизировать свою квартиру.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Вся прелесть-то в том, что через агентство нельзя, то есть агентство не является структурой муниципальных органов, не является подразделением управления муниципального жилья. Конечно, мы можем помогать, мы можем консультировать, мы можем подсказывать людям короткий путь прохождения всей этой длительной и долгой процедуры. Все это мы делаем, все это мы можем. Но мы делаем это не просто. Консультации мы проводим, в частности, консультации и семинары в ДК "Медик" направлены именно на это. Но заниматься конкретной приватизацией обособленно от какой-то процедуры или от какой-то сделки - такой специализации нас нет. То есть мы не рекламируем услугу приватизации квартир, срочной приватизации квартир. Хотя действительно мы можем подсказать людям, как сделать так, чтобы эти сроки сведены были до минимума.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Насколько сложна эта процедура? И что должен понимать человек, который решил: "Да, я приватизирую свою квартиру"? Сколько времени он потеряет, сколько сил займет у него сбор всех необходимых документов, насколько сложен весь этот процесс?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Сам процесс разбивается на несколько этапов. Сам процесс сбора документов формально не сложен. Нужно посетить пару-тройку организаций. Но очень сложный процесс не добиться, а попасть на прием к чиновнику управления муниципального жилья, который страшно перегружен этой работой. Причем тут у нас нет к ним никаких претензий, мы прекрасно понимаем: очень много сейчас желающих приватизировать. Поэтому попасть к нему на прием, потом грамотно заполнить заявление. После этого чиновник должен передать эти документы заявление, договор передачи - на регистрацию. Как раз вся задержка происходит на регистрации, то есть процедура регистрации этих договоров передачи крайне растянута, а это уже не управление муниципального жилья, это уже структуры Москомрегистрации. Вот там документы лежат по 2-3 месяца, и там уже те чиновники завалены такими документами, и там уже невозможно ничего устроить, хотя, в принципе, нужно смотреть на каждый конкретный район, потому что в одном районе это можно сделать быстрее. Многое зависит от инспектора управления муниципального жилья.

-

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: На эфирный пейджер приходит огромное количество ваших вопросов. Наверно, не на все сумеем ответить, поэтому для тех, кого волнуют данные проблемы: каждую среду и субботу во всех офисах компании "Миэль" вы можете получить бесплатную консультацию юристов этой фирмы так же, как и сегодня в прямом эфире. Известно, что процесс приватизации имеет, возможно, в некоторых случаях свою темную сторону, и когда на рынок выходят на вторичный квартиры, когда-то приватизированные, риэлторам и потенциальным покупателям приходится проводить большую работу с тем, чтобы проверить т.н. юридическую чистоту этой квартиру и тех операций, которые с ней проводились ранее. Насколько сложна эта работа, нужно ли уделять такое внимание ей? Ведь это стоит определенных денег для покупателя.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Совершенно верно, я бы хотел небольшую реплику сделать. Квартиры неприватизированные (сейчас мы проверяем одну из таких квартир на Озерковской набережной) имеют иногда такую богатейшую историю, что иногда впору поспорить с приватизированными квартирами, которые поменяли 2-3 хозяев. Это так, вскользь. Вообще говоря, действительно история квартиры начинается с приватизации. Далее у нее путь большой продажа, мены, дарения, наследования, может быть что угодно. Кончено же, я хотел бы еще отметить, что мы проверяем квартиры или вообще рекомендуем проверять квартиры не только до первичной приватизации, вообще говоря, и глубже, намного глубже. И историю ее обменов предыдущих тоже надо проверять, насколько они законно были проведены. В любом случае Часто бытует на рынке такое мнение. Смотрите: первичная приватизация, розовые документы, что там проверять Надо всегда разобраться с ситуацией в квартире, потому что кроме собственников в квартире была масса прописанных людей. Обмены, совершавшиеся в том числе в период с 90-го, по нынешней мере Бюро обмена работает. Если квартира приватизирована в 98-м году, это не значит, что она не меняла своих хозяев, проживающих, вообще говоря, в те самые рыночные временам. И что там делалось, как это делалось все это нужно проверять. Уж я не говорю о годах 92-х 93-х, когда дети просто не включались в приватизацию, что теперь выливается в судебные иски. Решение судебных инстанций в пользу детей - и в результате нанесение огромного ущерба нынешним собственникам.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Как правило, суды ведь действительно принимают решение не в пользу последних покупателей.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Так как раз все решения в пользу детей. Простая ситуация: ребенка не включили в приватизацию в 92-м году, квартира поменяла 3 хозяев, после этого вдруг родители узнали, что ребенок имел право, например, на треть квартиры, подают иск в суд. И что получает нынешний хозяин? Он получает судебное решение, где судебные инстанции решают включить ребенка в число собственников. Все, то есть наш новый хозяин получает еще одного собственника в квартире. Все, чрезвычайно тяжелая ситуация. Возможно несколько развитий событий. Квартиру, как мы говорим, может быть немножко неправильно, "подчистить" можно, юридическую подчистку сделать можно. То есть надо решить в пользу ребенка, наделить его какой-то собственностью в той старой семье, когда эта приватизация была. Если такой возможности нет, надо посмотреть, сколько ребенку лет. Если ему 18 лет, он просто пишет согласие, что он с условиями приватизации, которая тогда прошла без него, согласен, претензий к собственникам не имеет - и все. Но если наделить собственностью нельзя и ребенку 14-15 лет все, собственно. Надо ожидать его совершеннолетия и тогда опять на него выходить. А вообще такие квартиры мы считаем юридически нечистыми.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Вновь обращаемся к вопросам, которые приходят от наших слушателей. Валентина Ивановна спрашивает, ситуация во многом похожая. "Квартира ЖСК приватизирована, прописаны мать с сыном. Нужно ли делать завещание на сына?"

Ю.СТРЕТОВИЧ: Надо смотреть, кто члены-пайщики и оформлена ли она в собственность. То есть завещание можно сделать на кого угодно, но сделать его может только собственник. Это очень важно. Поэтому здесь не так важно, кто прописан. Обратите внимание, в вопросе прописаны двое, а вообще членом-пайщиком или собственником может быть третий человек, супруг, например.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Любопытный вопрос от Риты: "Могу ли подарить долю своей квартиры своей подруге?" Добрая девушка Рита.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Теоретически да. Вообще говоря, возможно, согласие требуется только.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Следующий вопрос. "Если умер один из собственников квартиры, нужно ли остальным членам семьи оформлять наследство на его долю?" - спрашивает Мария.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Тяжелейшая ситуация. Да, нужно. Вся штука в том, что люди живут в квартирах по 3-4-5 лет, когда уже в этой квартире, например, умерла бабушка, и считают, что ее продать и поменять легко, свободно можно. Нет, нельзя. Нужно выделять долю, именно наследственную долю, и эта доля должен получить реального сегодняшнего собственника. Поэтому если в квартире три собственника и один из них умрет, наследство выделяется обязательно. Это как раз те самые скрытые камни, скрытые мели в приватизации. Все это надо знать.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: "Мы живем втроем: я и родители. Квартира была приватизирована до 92-го года только на мать. Каким образом можно переделать эту приватизацию, чтобы она была долевая?" спрашивает Инна.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Вообще говоря, можно сделать просто. Мать должна выделить доли своим родственникам или кому-то. И переделать просто приватизацию, теоретическая возможность существует расторгнуть эту приватизацию. Кстати, основная причина расторжения приватизации на сегодняшний день легкая, свободная это аргументация в пользу ребенка. Если ребенок не участвовал в приватизации, суды легко принимают эти иски и расторгают приватизацию. И, вообще говоря, клиенты получают неприватизированные квартиры, а дальше их следующее решение, приватизировать или нет. В данной ситуации она может просто наделить собственностью, опять же, следующей процедурой купли-продажи и дарением того, кого она желает. Но квартира в результате этого не будет т.н. первичной приватизацией, там будут какие-то доли, уже отчужденные другим порядком. Я два слова скажу еще, потому что я вижу у вас на экране огромное количество вопросов. Телефоны для связи 777-42-77, специалисты компании ответят на ваши вопросы, 10 офисов в вашем распоряжении, плюс ко всему еще 100 консультационных пунктов по всей Москве. 777-33-77, пожалуйста, звоните.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Следующий вопрос, видимо, завершающий, почти политический. Известно, что приватизация в нашей стране, приватизация жилья бесплатна. В частности, в Московской городской Думе уже давно звучат такие разговоры, что надо, дескать, этот процесс остановить, поскольку, безусловно, таким образом расходуется то т.н. социальное жилье, которое город строит. Вы как практикующий риэлтор, как человек, работающий на рынке, поддерживаете ли такие планы?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Я такие планы не поддерживаю и скажу, уже мы 2 года назад проходили такую ситуацию, когда слухи усиленно распространявшиеся, что бесплатная приватизация будет прекращена, были, но они оказались, вообще говоря, в результате на мельницу тем самым, как Вы говорите, риэлторам. То есть люди ломанулись приватизировать, в результате - бешеные очереди. В результате я не знаю, кто выиграл. Вообще говоря, сейчас такие слухи идут. Если Мосгордума это рассматривает - это решение Мосгордумы, если такое решение будет принято, ради бога. Но только даже слова об этом в эфире понуждают людей бежать делать это бегом на всякий случай. А причины мы называли уже в начале этой передачи.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Даже не задумываясь, нужно это или нет?

Ю.СТРЕТОВИЧ: Совершенно верно. То есть возникает такой психоз, паника: прекратят. Хотя мы с вами не обсуждали и даже не обмолвились: приватизации бывают платные и бесплатные. То есть один человек взрослый имеет право раз в жизни бесплатно приватизировать, но, вообще говоря, может заплатить за эту приватизацию, то есть купить. Вот люди сейчас от чего уходят.

В.ВАРФОЛОМЕЕВ: Вопросов действительно очень много, которые касаются в основном приватизации жилья. Возможно, что наши слушатели, те, которые проживают в Москве, смогут получить на них ответы в ближайшую субботу: Агентство "Миэль" проводит специальный семинар-консультацию, который пройдет в ДК "Медик" на улице Академика Павлова, это дом 9 корпус 2. Семинар бесплатный и начинается в 11 часов.

Ю.СТРЕТОВИЧ: Телефон для справок по этому семинару 797-42-77.