Наследование и сделки купли-продажи недвижимости - Борис Басин - Интервью - 2001-03-13

13 марта 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Борис Басин, директор Сущевского отделения компании "МИЭЛЬ"

Эфир ведет Ольга Бычкова.

О.БЫЧКОВА: Тема, которую мы выбрали сегодня, - это наследование квартир, а также какие особенности законодательства необходимо учитывать при обмене посредством купли-продажи, если в сделке участвуют квартиры, которые были получены в наследство. Начнем с самого первого вопроса. Как распорядиться имуществом, квартирой, чтобы не сомневаться, что эта квартира достанется тем, кому надо близким людям, родственникам?

Б.БАСИН: В этой ситуации есть две заинтересованные стороны. С одной стороны, наследодатели, они стремятся обеспечить своих детей или других родственников и сделать все возможное, чтобы их недвижимое имущество не пропало. С другой стороны, люди также думают о том, чтобы обезопасить себя от разного рода проблем, например, чтобы их раньше времени не выселили из квартиры. И наследники, в свою очередь, конечно, хотят получить жилье в собственность и избежать лишних расходов. Если отнестись к этому вопросу небрежно, бездумно, впоследствии может возникнуть много проблем.

О.БЫЧКОВА: Эти проблемы, наверно, можно решать разным способами, в том числе и обратившись к риэлторам. На какой стадии наиболее удобно, оптимально выгодно это делать?

Б.БАСИН: Я бы рекомендовал всем обращаться к риэлторам на самых ранних стадиях, для этого мы, собственно говоря, и организуем всякого рода консультации, семинары, кстати, очередной семинар в Сущевском отделении пройдет в субботу 17 марта в 11 часов по адресу Сущевский вал, 64. Так вот, на этих консультациях и семинарах

О.БЫЧКОВА: Давайте мы сразу скажем, что речь идет о компании "МИЭЛЬ", которая проводит семинары в отделении на Сущевском валу.

Б.БАСИН: Наша компания проводит в разных отделениях семинары такого рода и консультации, в каждом офисе, у нас 10 офисов по всей Москве. И наши телефоны: многоканальный телефон фирмы 777-33-77 и телефон Сущевского отделения 785-00-55. Наверно слушатели уже знают, что мы основаны в 90-м году, и осуществляем практически все операции с недвижимостью на московском рынке и рынке Подмосковья и в других городах.

О.БЫЧКОВА: И, кстати говоря, этим летом на национальной конгрессе риэлторов в Питере компания "МИЭЛЬ" была признана лучшим брокерским агентством России. Но вернемся к теме. Риэлторов лучше подключать, если уж принимается такое решение, на ранних стадиях. Каким образом, что это дает?

Б.БАСИН: Я бы посоветовал начать с консультации со специалистом. Просто хотя бы позвоните, если есть проблема прийти к нам на консультацию. Если речь идет о квартире, на бесплатных наших консультациях сотрудники расскажут о всех возможных нюансах, буквально разложим все возможные варианты. Допустим, вы желаете, чтобы квартира, которая у вас есть, досталась детям, которые проживают с вами. В этом случае достаточно просто написать завещание и все, это наиболее простая ситуация.

О.БЫЧКОВА: Пойти к нотариусу?

Б.БАСИН: Да. К любому, кстати, нотариусу. Дополнительные вопросы возникнут, если вы подумаете о том, как минимизировать возможные расходы детей, а они буду обязательны.

О.БЫЧКОВА: То есть при получении наследства платится налог?

Б.БАСИН: Да, налог на имущество, полученное в порядке наследования.

О.БЫЧКОВА: Большой налог?

Б.БАСИН: Если дети проживают вместе с вами, то его практически не будет. Если же наследники не проживают вместе с вами в той же квартире, которую наследуют, то налоги довольно серьезные, безусловно.

О.БЫЧКОВА: Как решить эту проблему практически? Мы все живем нашей жизнью и ищем практические способы решения разных проблем. Что делать?

Б.БАСИН: Как говорится, закон надо не обходить, его надо использовать. Есть целый ряд примеров, как можно это сделать, минимизировать налоги, но самая крайняя ситуация, об этих конкретных ситуациях лучше расскажут вам специалисты на наших консультациях. Например, мы можем помочь и тогда, когда действительно квартира получена по наследству, продать ее нужно, налог заплатить нужно, а денег на уплату налога нет. В этом случае мы можем оказать содействие, чтобы вы получили краткосрочный дешевый кредит. Вы получаете этот кредит, платите налог, тут же продаете квартиру и кредит возвращаете, оставшиеся деньги, безусловно, ваши.

О.БЫЧКОВА: Давайте перейдем к теме, как оформляются сделки купли-продажи, где фигурируют квартиры унаследованные или где есть какие-то документы, связанные с правом наследования.

Б.БАСИН: Только я бы хотел еще докончить предыдущий ответ. Когда вы оставляете завещание, не волнуйтесь о том, что все, квартиру уже оставили своим родственникам. Любое написанное вами и удостоверенное нотариусом последующее завещание отменит предыдущее, так что вы свою волю еще можете изменить. А что касается квартир, мы можем помочь при оформлении любого наследства. Кстати, наследство все равно, в любом случае, если человек умирает, нужно оставлять, и необходимость в таких действиях может возникнуть в самых разных ситуациях. Например, мы недавно расселяли многокомнатную квартиру, клиентам понравилась другая квартира, альтернативная, вроде бы можно было покупать, но она довольно длительно стояла на рынке. Оказалось, почему нельзя купить, потому что сложность была такая: в этой квартире в течение нескольких лет умирали люди разного поколения, если я не ошибаюсь, по отношению к продавцу это был дедушка, потом бабушка, прабабушка, и наследство никто не оформлял, и люди не знали, как это сделать, то есть надо было поэтапно все это наследство последующим родственникам оформить. Мы взялись за это, оформили все это наследство, проделали довольно большую работу, все проблемы мы решили и квартиру купили, люди остались довольны.

О.БЫЧКОВА: То есть ситуации могут быть сложные, но нужно обратиться к специалистам, чтобы они помогли решить?

Б.БАСИН: Да, конечно.

О.БЫЧКОВА: У нас вопрос от Любы на пейджере. "В каком случае платится меньший налог - в случае оформления дарения квартир или при оформлении наследования?"

Б.БАСИН: Все зависит от того, какая степень родства и проживает ли наследник вместе с наследодателем. Если проживает одной семьей, то практически налога нет, так что, безусловно, здесь лучше это сделать. Есть еще оптимальные варианты, при которых (напомню, что была у нас такая тема это рента) налоги практически минимизируются, если распорядиться квартирой при жизни.

О.БЫЧКОВА: Вопрос от Вики. "Если умер отец, не оставил завещания, сын жил в это время с матерью, может ли он спустя 20 лет претендовать на эту квартиру?"

Б.БАСИН: Если уже кто-то вступил в наследство Напомню слушателям, что время для подачи заявления о вступлении в наследство 6 месяцев после смерти, наследство открывается в день смерти наследодателя. 6 месяцев прошло, и если никто не подал заявления или кто-то опоздал, забыл или не посчитал нужным, то выступают наследниками те, кто все-таки вовремя это сделал. Через 20 лет только через суд, безусловно, можно это сделать, если суд посчитает основания достаточными.

О.БЫЧКОВА: Но таким обычным автоматическим путем эта тема через 6 месяцев закрывается практически?

Б.БАСИН: Да.

О.БЫЧКОВА: "Входит ли родная сестра в круг наследников?" спрашивает Лена.

Б.БАСИН: Безусловно, это наследники второй очереди.

О.БЫЧКОВА: Мы обсуждаем тему наследования квартир и все ситуации, которые возникают в связи с наследованием при иных сделках, купле и продаже квартиры. Собственно, что там еще бывает? Например, квартира достается в собственность по наследству. Как ее купить без проблем?

Б.БАСИН: Покупатели, безусловно, хотят знать всю историю - кто кому наследовал, не нарушалось ли законодательство. Но бывает, если наследодатель умирает именно потому, что написал завещание. В этом случае без специалистов, без риэлторов не обойтись. Технология нашей фирмы предусматривает тщательную проверку всех обстоятельств, связанных с продаваемой квартирой. Необходимо выяснить, соблюдены ли права всех возможных наследников. В частности, для того чтобы квартиру можно было продать, необходимо согласие всех граждан, которые по закону имели право на долю наследуемой собственности. Вот тот пример с 20-летним пропуском я бы так обосновал. Мы проверяем и таких людей, которые, возможно, почему-либо не знали, что имеют право на наследство. Например, не так давно мы продавали квартиру, которую после смерти гражданина наследовали его жена и ребенок, но завещания не было, но у него еще были родители. Мы встретились с этими родителями, хотя это по закону не требуется, но для подстраховки мы всегда так делаем, мы получили от них письменный отказ от наследства, и все прошло без сучка, без задоринки.

О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос на пейджер от Лены. "Если не завещать квартиру, а подарить, все равно детям придется платить налоги?"

Б.БАСИН: Да, придется.

О.БЫЧКОВА: Вопрос от Ирины Алексеевны. "Если я пропишу внучку в свою приватизированную квартиру, станет ли она владелицей и будет ли платить налоги после моей смерти?"

Б.БАСИН: Нет. Прописка, то есть сегодняшний регистрационный учет, не меняет форму собственности. Она не станет владелицей, она только сохраняет право на проживание. А вот мы сейчас говорим о том, как собственностью наделить своих собственников. А вот если вы напишите на нее завещание, тогда, безусловно, она станет собственником.

О.БЫЧКОВА: Какие возникают серьезные вопросы, которые требуют особенно к себе внимания пристального риэлторов при таких сделках? На что обратить внимание?

Б.БАСИН: Я уже говорил о том, что все-таки нужно разобраться со всеми возможными наследниками. Например, была у нас такая ситуация, когда человек умер в тюрьме, он был женат вторым браком, была дочь от первого брака взрослая. Из тюрьмы, безусловно, сообщили его семье о смерти, то есть нынешней жене. Она вступила в наследство, но старшая дочь (прошло чуть больше полугода) естественно, сказала, что мне-то не сообщили и я не знала в такой ситуации, что он умер, конечно, я бы написала заявление. Мы выяснили, что такие претензии есть, безусловно, такая может быть ситуация. Конечно, надо выяснить всех абсолютно наследников возможных и почему они не участвовали в наследстве.

-

О.БЫЧКОВА: Несколько вопросов с пейджера, а затем включим телефоны, где тоже есть вопросы от наших слушателей. Алла Владимировна спрашивает, какие сложности при оформлении наследства могу быть, если у наследодателя нет близких родственников, а квартира завещана подруге?

Б.БАСИН: Никаких сложностей. Главное выражена воля наследодателя при жизни.

О.БЫЧКОВА: Сложная, по-моему, история, Анна рассказывает о ней. "После смерти отца на Украине осталась приватизированная квартира. В наследство вступила вовремя, прошло 6 лет. Какие документы нужны из России, чтобы продать эту квартиру?"

Б.БАСИН: Из России никаких. Вы едете на Украину и продаете там квартиру, проблем никаких.

О.БЫЧКОВА: "Завещание было сделано до приватизации квартиры. Действительно ли оно сейчас?" - пишет Ирина.

Б.БАСИН: Да, действительно.

О.БЫЧКОВА: Ваши вопросы по телефону. Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте, меня зовут Татьяна Степановна. У нас квартира приватизирована на троих человек. Дочь выписалась. И вот при нашей смерти будет ли квартира ей принадлежать и надо будет платить налог или нет?

Б.БАСИН: Она тоже собственница?

СЛУШАТЕЛЬ: Да, на троих.

Б.БАСИН: Она будет собственница своего имущества, а ваше имущество, поскольку она не проживает вместе с вами, она будет наследовать. Безусловно, налог платить будет.

О.БЫЧКОВА: Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Добрый день, Оля и Борис Моисеевич. У меня вот какая ситуация. У меня однокомнатная квартира не приватизирована. Я хотела бы ее передать не родственнику, а сынишке, моим очень близким друзьям. Как это сделать? Прописать его можно?

Б.БАСИН: Я думаю, вряд ли у вас удастся прописать его. Я бы рекомендовал приватизировать и либо оставить по договору ренты, либо оставить завещание.

О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос по наследованию на пейджере от Валентины. На самом деле, таких вопросов несколько, один из них. "Какой процент отчисления от стоимости квартиры после наследования?"

Б.БАСИН: Я точно не стану вам говорить, потому что ситуация непонятная, там самый разный процент в зависимости от степени родства и от стоимости имущества. А вот если вы сейчас позвоните по нашим телефонам 785-00-55, то юристы вам скажут, прямо глядя в таблицу, про вашу конкретную ситуацию.

О.БЫЧКОВА: И еще послушаем телефонные звонки от наши слушателей. Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Добрый день, меня зовут Галина Викторовна. Ситуация такая. Мы с сыном всю жизнь прожили в квартире, в которой я живу сейчас. Уезжая на ПМЖ в другую страну, он, естественно, должен был выписаться для получения документов. Квартира была нами совместно приватизирована до его отъезда. Как теперь, имеет ли он право в случае моей смерти на эту квартиру, или мне нужно как-то еще оформлять?

Б.БАСИН: Он имеет право на свою собственность. Если вы приватизировали на двоих, то его собственность, половина сохраняется. А вот на вашу собственность в случае вашей смерти, безусловно, лучше всего написать завещание, если вы именно ему хотите и знаете, что у вас никаких других родственников нет. Ну, и наследство по закону будет, он сын, наследник первой очереди, безусловно.

О.БЫЧКОВА: Еще один непростой случай. Мария на пейджер задает вопрос, можно ли продать свою приватизированную квартиру, если в ней прописана двоюродная сестра без права собственности?

Б.БАСИН: Продать можно, если сестра на это согласна и если покупатели тоже согласны купить такую квартиру. Но вряд ли вы найдете таких покупателей, которые купят квартиру, если вы хотите просто продать. Если вы хотите продать и купить что-то другое, то сестра просто переедет вместе с вами в другую квартиру, тут проблем не будет.

О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос от Нины Сергеевны, касающийся завещания. "При составлении последующего завещания изымается ли у владельца предыдущее?"

Б.БАСИН: Это необязательно. Важно, что в таких случаях отслеживается срок. Например, пришли два наследника с двумя завещаниями и претендуют на все имущество. Так вот, наследство получит тот, чье завещание по сроку выдачи будет позже.

О.БЫЧКОВА: Повторяются вопросы о налогах, которые должны заплатить наследники при наследовании жилья. Алло, добрый день!

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте, вопрос такой. Нужно ли оформлять завещание сыну на квартиру, если он прописан в этой квартире и других наследников нет?

Б.БАСИН: Можно и не оформлять. 20 или 30 рублей будет стоить завещание. Я бы вам рекомендовал оформить все-таки.

СЛУШАТЕЛЬ: А если завещания нет, то какие возможны трудности?

Б.БАСИН: Никаких трудностей не будет. Сын это наследник первой очереди, но также и другие дети, родители

СЛУШАТЕЛЬ: Нет, больше никого нет.

Б.БАСИН: Тогда поленитесь и не ходите к нотариусу.

О.БЫЧКОВА: Еще пара вопросов с пейджера. "Сын участвовал в приватизации двухкомнатной квартиры, у него маленькая комната. Остается ли автоматически квартира сыну или надо писать еще и завещание?" спрашивает Павел.

Б.БАСИН: Это такой же вопрос, как предыдущий был. Если вы считаете, что других наследников нет, необязательно писать завещание, если вы считаете, что у вас есть наследники другие, а вы хотите именно сыну оставить, напишите ему завещание.

О.БЫЧКОВА: А что потом происходит? Допустим, завещание написано на одного из родственников, а есть еще другие родственники.

Б.БАСИН: В первую очередь, это завещание. Если все приходят, кто считает, что они имеют право на наследство, и кто-то предъявляет завещание, то все имущество получает тот, на кого есть завещание, за исключением, конечно, обязательной доли в наследстве, но это отдельный разговор - те, кто был не меньше года до смерти наследодателя на иждивении, несовершеннолетние дети, родители на иждивении и другие родственники. А так, если упрощенная ситуация, завещание играет первую скрипку.

О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос по телефону. Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. А можно вопрос не по теме завещания, а по агентству "МИЭЛЬ" задать? Год назад была куплена квартира через агентство "МИЭЛЬ", Измайловское отделение. И получилось так, что все документы выдали, все нормально выдали, но через пару месяцев был звонок из Мосэнерго о том, что за свет в этой квартире не плачено с начала его основания. А я делал это в первый раз и просто об этом не знал, и никто меня в агентстве об этом не предупредил. То есть придется мне платить за свет за 5 лет, получается.

Б.БАСИН: Не поленитесь и отбейтесь от этого. И агентство тут не при чем. ЖЭК при сборе документов выдает справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Кроме того, у вас есть акт передачи недвижимости, фиксирующий, в какой день вы получили эту квартиру. Вот с этого дня вы, безусловно, за свет обязаны платить, а до этого все претензии к бывшим собственникам.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Борис Басин, директор Сущевского отделения компании "МИЭЛЬ"