Строительство в Москве в 2001 году. - Ирина Сергеева - Интервью - 2001-03-05

5 марта 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Ирина Сергеева, вице-президент Московского строительного союза.

Ведущий эфира Петр Журавлев.

П. ЖУРАВЛЕВ - Добрый день!

И. СЕРГЕЕВА - Здравствуйте!

П. ЖУРАВЛЕВ - Разговор, естественно, пойдет о строительстве, как ясно из названия союза. Но первый вопрос будет как раз о нем: что это такое и зачем это надо?

И. СЕРГЕЕВА - Московский строительный союз - это объединение некоммерческое из 7 крупнейших строительных организаций Москвы, строительного комплекса Москвы. Это 3 домостроительных комбината, 1, 2 и 3, "Мосстроймеханизация-5" - это крупнейшая организация, которая является монополистом в области механизации в Москве в строительном комплексе, "Мосфундаментстрой-6" - это генподрядная организация, Строительное управление-155, которое является и заказчиком, и генподрядчиком, и строителем монолитных домов, т.е. имеет полный замкнутый цикл производства, и Строительное управление- 83, которое является генподрядчиком, т.е. выполняет генподрядные работы. Собственно, это те организации, которые своими мощностями и квалификацией своих кадров способны выполнить полный цикл строительства, начиная от работ даже заказчика и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. И это те организации, которые за годы прошедшие накопили большой опыт в области инвестиций, которые постепенно из просто строительных организаций превратились в большие девелоперские компании, которые самостоятельно занимаются инвестиционной деятельностью, имеют инвестиционный потенциал, наработанные и созданные службы, подготовленные к этому кадры. И объединились это организации для того, чтобы выполнить своими силами инвестиционную программу по городскому заказу, т.е. по строительству муниципального жилья в городе.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, а какой смысл в некоммерческой, в общественной организации? Я понимаю, если бы вы объединились в какой-нибудь один большой концерн, да, а так это получается, ну, клуб такой. Зачем такое оформление?

И. СЕРГЕЕВА - Клуб, он определенную роль играет всегда, да, в том числе и некоммерческая организация. Зачем объединились? Затем, чтобы объединить, скоординировать усилия для выполнения поставленной городом задачи. По строительству муниципального жилья - это в объеме 400 тысяч кв. м., и по программе переселения из 5-этажного и ветхого жилого фонда - это 800 тысяч кв. м. мы должны выдать городу бесплатно в этом году. Плюс к этому, соответственно, нужно построить те коммерческие площади, которые позволят окупить все затраты на те программы, те задачи, которые построил город. А для того, чтобы исполнить эти задачи, они достаточно большие, как вы понимаете, нужна какая-то координация для, во-первых, инвестиционной деятельности, для составления программ, для отслеживания за ее выполнением, потом нужна обязательно координация за отслеживанием себестоимости того, что мы производим, ну, и т.д. Соответственно, и за рынком.

П. ЖУРАВЛЕВ - Понятно. И все равно, ведь можно было просто эти 7 организаций, они все собрались, ну, или выделили своих представителей...Я совершенно не копаю под ваше кресло вице-президента этого самого союза, но какая-то идеологическая база была подведена под этот самый союз? Вы, я не знаю, выступаете под этим флагом, как я понимаю?

И. СЕРГЕЕВА - Да.

П. ЖУРАВЛЕВ - Хорошо. Теперь, собственно, ну, я не знаю, может быть, самый главный вопрос - это взаимоотношения с властью московской. Насколько вы как производители зависите от власти? Насколько вы самостоятельны в том, что вы делаете?

И. СЕРГЕЕВА - Мы, как производители, от власти не зависеть не можем, это нормально. Любой производитель, который работает в регионе, от власти зависит. Потом, все-таки мы выполняем строго городские программы. Мы не работаем самостоятельно. Программа эта вся названа была Юрием Михайловичем "земля-метры", т.е. город нам выдает участки, т.е. землю, а мы городу отдаем бесплатно метры. При этом мы строим. Т.е. вся наша деятельность, она как бы увязана с теми задачами, которые поставлены правительством Москвы. И самостоятельных проектов вне этой программы мы практически не строим, потому что все регламентируется в Москве постановлением правительства, как вы знаете, любые участки. Теперь, более того, коль мы будем сами формировать, нам дано такое право, вот эти вот все строительные программы, то, естественно, мы будем как бы отправной точкой для себя считать задание города. Вот, есть задание города, от него считается количество как бы возможно возводимого жилья, и дальше уже мы идем вот таким путем. А дальше это все выносится на городскую конкурсную комиссию, которую возглавляет вице-мэр Шанцев, и принимается решение, кто именно будет инвестором по тому или иному лоту. Программа 2001 года разбита на 4 больших лота, инвестиционная программа. И основными инвесторами там выступили домостроительный комбинат 1, "Домстроймеханизация-5" и СУ-155, вот, по всем 4 лотам. Дальше уже за инвесторами пошли другие уже организации на более мелкие объемы выполняемыми этими организациями работ. Вот так на сегодняшний день строится инвестиционная программа в городе.

П. ЖУРАВЛЕВ - Понятно. Скажите, у вас есть конкурент? Какую часть задания властей вы в состоянии закрыть?

И. СЕРГЕЕВА - 2,5 млн. кв. м. в целом строительства, общая программа по городу составляет 3,5 млн. кв. м. А конкуренты, они, конечно, есть, обязательно. И я считаю, что конкуренция - без нее жить нельзя, потому что иначе... Во-первых, между собой все конкуренты, несмотря на то, что союз, несмотря на то, что общие цели, задачи, общая программа, которую мы должны выполнить, все равно есть. Т.е. кто-то строит дешевле, кто-то строит дороже, кто-то быстрее, кто-то медленнее и т.д. И без конкуренции мы сами себя так изнутри можем скушать, что называется, и погибнуть. Конкуренция есть. Конкуренцию нам составляют, ну, хотя бы такая организация как "Крост", например, "Главмосстрой", например, которые не вошли в союз, если говорить о союзе в целом, "Промышленные строительные материалы", которые тоже выпускают железобетонные дома и т.д. Т.е. конкурентов хватает.

П. ЖУРАВЛЕВ - Вы сказали, что без конкуренции можно развалиться изнутри. А вот с заданием правительства, я имею ввиду, что вы получаете некое задание - вот здесь построить столько-то и так-то, ведь для инициативы места тоже как бы не остается, получается?

И. СЕРГЕЕВА - Ну, инициатива, в каком смысле? Что построить и как построить? Что построить и как построить вообще определяют архитекторы, и строители это нигде в мире никогда не определяют. Есть архитектор, есть как бы градостроительная концепция города, и от этого все исходит.

П. ЖУРАВЛЕВ - Т.е. вам все равно, что строить?

И. СЕРГЕЕВА - Нам, конечно, все равно, что строить.

П. ЖУРАВЛЕВ - Хорошо, в такой ситуации, а что вам не все равно? Получается такая штука: мне сказали - я построил, получил свои деньги, и все? на этом ваше вообще деятельность заканчивается?

И. СЕРГЕЕВА - Нет. Если говорить о нас как о строителях, то все равно, а если говорить о нас как об инвесторах, то совсем не все равно. Инвестору нужно строить больше, дешевле и дороже продать.

П. ЖУРАВЛЕВ - Ну, и где компромисс между тем, что вам все равно, потому что вам велит строить то или иное правительство, или вашими собственными интересами как инвестора?

И. СЕРГЕЕВА - Строить правительство нам не велит. Определяет концепцию строительства архитектура, а с архитектурой мы уже работаем в плане сближения позиций, что называется. Ну, везде находится компромисс, чтобы это было с одной стороны красиво, с другой стороны - дешево и много, потому что в основном наш рынок, он все-таки требует более дешевого жилья. Ну, что там говорить, мы же понимаем, что мы работаем...Что такое 3 домостроительных комбината? Это типовое, массовое жилье, и мы в основном работаем на этот рынок. Вся организация, строительный союз, мы все способны строить, ну, практически все, кроме домостроительных комбинатов, все способны строить элитное жилье. Но это не тот сегмент рынка, который нам как бы принадлежит. Нам принадлежит сегмент рынка, который относится к типовому, массовому жилью. Поэтому нам нужно сделать это жилье максимально дешевым. Это наша задача в целом, ведь чем хороша программа "земля-метры", на которую согласился или как бы поддержал город? Тем, строители являясь сами инвесторами, будут автоматически стремиться к снижению себестоимости. Понятно, да - если строишь сам для себя, ты дорого строить не будешь. Т.е. приведется в порядок, как мы все считаем, и она уже приводится в порядок, система взаиморасчетов. Уйдут векселя, уйдут взаимозачеты, уйдет расчет жильем, придут в расчеты нормальные денежные отношения, что и для систем налогообложения лучше, ну, я с точки зрения города сейчас говорю, и лучше с точки зрения поставок материалов для всех поставщиков. Ведь система зачетов и вексельных расчетов привела к чему? К тому, что мы все понимаем, что ничего никуда не исчезает, и дисконты, которые появляются на векселях, они где-то увеличивали стоимость, если не у строителей, то у поставщиков основных видов материалов. Вот сейчас наша задача все постепенно привести как бы в соответствие с реальностью, не с финансовыми потоками, а с реальностью, и за счет этого снизить стоимость жилья.

П. ЖУРАВЛЕВ - Но ведь вы часть жилья, как вы говорите, отдаете городу? Т.е. фактически вы должны вот эти вот 400 тысяч кв. м. еще каким-то образом окупить? Соответственно, та часть жилья, которую вы строите, что называется, для себя, она заведомо будет уже дороже?

И. СЕРГЕЕВА - Конечно. На нее ложиться нормальный расчет, нагрузка по строительству бесплатного муниципального жилья. Но так же и было всегда. Система была, она всегда одинаковая. Ведь бюджет не способен такие суммы выделять на строительство бесплатного муниципального жилья, а так же на переселение из 5-этажного фонда. Это же деньги, которые как бы не соизмеримы с возможностями бюджетными. Поэтому и нашли выход, еще давно, вот в этой системе, когда подбираются разные внебюджетные источники. И самый эффективный из них - это строительство как раз жилья на инвестиционной основе по принципу разделения площадей. Но мы же взяли на себя очень серьезные обязательства, т.е. мы подписали с городом контракт инвестиционный в соотношении 36 на 64, т.е. 36% в Марьинском парке мы отдаем городу. Раньше контракты все подписывались, ну, 30 на 70, ну, 40 на 60 - в самых хороших районах, т.е. юго-запад, запад, самые лучшие, и 50 на 50 в центре. А мы приняли на себя это соотношение в целом по программе, не имея при этом элитных площадок вообще в этой программе, т.е. это Южное Бутово, Марьинский парк, Северное Бутово, где мы строим сейчас муниципальное и коммерческое жилье.

П. ЖУРАВЛЕВ - Но если говорить о коммерческом жилье, то человек наверняка гораздо более охотно, мне так кажется, поедет на юго-запад, чем в тот же самый Марьинский парк. Т.е. вам заведомо невыгодно строить в Марьинском парке?

И. СЕРГЕЕВА - Все дело в цене. Нам, конечно, лучше было бы строить на юго-западе, там бы мы заработали больше денег. Или в центре, да. Но такие мощности, какие есть у нас, их невозможно разместить на этих площадках, нужно где-то работать - это раз. Для строителей же главное плюс ко всему не столько зарабатывать на продаже жилья, сколько работу иметь, нормальную работу. За нами стоит многотысячный коллектив, которому нужно зарплату каждый месяц платить и т.д., все социальные дела отсюда исходят. Поэтому мы работаем там, где есть возможность работать.

П. ЖУРАВЛЕВ - Занять людей?

И. СЕРГЕЕВА - Обязательно. Это первая и главная задача.

П. ЖУРАВЛЕВ - Мы продолжим после новостей.

НОВОСТИ.

П. ЖУРАВЛЕВ - Мы продолжаем разговор. Пришло масса интересных вопросов. Два вот буквально просто однотипные: "Несмотря на т.н. конкуренцию, качество муниципального жилья безобразное" - Александр. Следующий вопрос пришел от Иванова: "Качество сдаваемых в свое время 5-этажек было намного лучше качества сдаваемых сегодня муниципальных квартир. О какой конкуренции может идти речь в вашем союзе-монополисте?"

И. СЕРГЕЕВА - Ну, союз - не монополист, раз, начнем с этого. Второе - качество муниципального жилья, вот, с этого года уже нет понятия муниципального жилья, и этим мы пытаемся преодолеть вот эти вот термины - качество муниципального жилья, качество коммерческого жилья. А решили мы этот вопрос так: теперь не будет отдельно муниципальных жилых домов и не будет отдельно коммерческих домов.

П. ЖУРАВЛЕВ - Т.е. все будут одинаковые?

И. СЕРГЕЕВА - Да, т.е. они будут в целом все одинаковые, т.е. мы в каждом доме отдаем городу определенный набор квартир. И, как вы понимаете, что каждую квартиру нельзя распределить по качеству на лучшую и худшую. Дом принимается в целом и строится в целом. И я думаю, что с этого года понятие качество муниципального жилья или коммерческого жилья, оно исчезнет. Будет одинаково строится.

П. ЖУРАВЛЕВ - Но это будет одинаково хорошо или одинаково плохо?

И. СЕРГЕЕВА - Одинаково хорошо! А одинаково хорошо, потому что нам все придется продавать на рынке самим. Не отдали и ушли, как вы меня спросили, а выходить на рынок и общаться с конкретными покупателями самим, которые нам предъявят все свои претензии, мыслимые и немыслимые.

П. ЖУРАВЛЕВ - Орлов Федор: "Строите, а с транспортом беда, с поликлиникой беда. Что же вы делаете?"

И. СЕРГЕЕВА - Мы делаем то, что нам поручено вообще-то. Нам поручено построить дома. Мы их строим. Поликлиники и транспортные развязки - это задача городского бюджета, это тоже все планируется, все нормы рассчитываются. И так же как и соцкультбыт, все это делается - дороги и соцкультбыт, все это делается в строгом соответствии с нормативами. И я могу заверить слушателей, что никакие нормативы не нарушаются, там, ни на 1000 жителей, не на количество квартир, и все это строится, но за счет бюджета. Это мы не выполняем.

П. ЖУРАВЛЕВ - Т.е. по идее это ваши смежники, получается?

И. СЕРГЕЕВА - Да.

П. ЖУРАВЛЕВ - Еще один вопрос. Вы сказали - план, планируется, учитывается. Можно ли сказать в 2-3 фразах что-то общее о некой идеологии строительства в Москве сейчас? Я имею ввиду строительство жилого фонда.

И. СЕРГЕЕВА - Идеологии в части архитектуры или в части социальной направленности?

П. ЖУРАВЛЕВ - Именно где и как это будет, скажем так.

И. СЕРГЕЕВА - Ну, идеология такая, что районов массовой застройки остается все меньше и меньше в Москве, и мы все это с вами знаем. Последние микрорайоны в Марьино застраиваются, еще немного осталось площади в Бутово. И все строительство переходит в основном в черту Москвы - это программа по замене 5-этажного и ветхого жилого фонда. Вот если на 2001 год нам было выдано задание 800 тысяч построить под бесплатное переселение, то на следующий год уже миллион, потому что 5-этажки, и это не прихоть и не задача загрузить строительный комплекс, а это необходимость жизненная, потому что эти дома могут в любой момент рухнуть на голову людей, это необходимость.

П. ЖУРАВЛЕВ - Получается, что город перестал сейчас расти вширь и начал - вглубь, внутрь себя.

И. СЕРГЕЕВА - Перестраиваться, да. Я бы сказала, что это такая основная тенденция в городе, на мой взгляд.

П. ЖУРАВЛЕВ - С другой стороны зайду к этому же вопросу: соотношение дорогого жилья и относительно дешевого, оно как-то меняется сейчас? Или это застывшие цифры?

И. СЕРГЕЕВА - Меняется, причем меняется в сторону увеличения жилья т.н. среднего класса. Знаете, как все потребности делятся на низшие, низшие-средние, низшие-высшие, средние-низшие, и т.д. Вот то, что мы строим, я бы отнесла это к среднему-низшему, а то, что строится в монолите - это среднее-высшее, это не элитное жилье, но среднее-высшее такое. И вот доля монолитного домостроения в Москве, она все время возрастает. И это заметно. И это неплохо - значит, есть потребители на это жилье, т.е. у людей больше денег стало появляться, потребности, запросы стали расти и т.д.

П. ЖУРАВЛЕВ - В двух словах, а чем интереснее и лучше монолит?

И. СЕРГЕЕВА - Монолит интереснее, во-первых, фасадами в части архитектуры - можно построить все, что угодно. И второе - можно сделать любые планировки квартир. Для потребителей это, конечно, интереснее.

П. ЖУРАВЛЕВ - "Работает ли Московский строительный союз с субсидиями и ипотекой?" - Софья Алексеевна спрашивает.

И. СЕРГЕЕВА - Работают. Организации Московского строительного союза как начали заниматься ипотекой, так и продолжают заниматься. И в общем, мы считаем, что наша задача - со временем сделать объединенный проект по ипотечному кредитованию, работая вместе с инвестиционным фондом США-России, и продолжить эту тему уже в массовом масштабе, потому что мы твердо уверены, что ту задачу по реализации такого огромного количества площадей, которую мы на себя взяли, без ипотеки через несколько лет нам совершенно не обойтись. Поэтому мы ставим это одним из приоритетных направлений своего дальнейшего развития. Точно так же в планах наших, мы сейчас это обсуждаем и сделаем, я думаю, в ближайшем будущем, совместную такую постоянно действующую выставку-продажу жилья. Нет ведь места такого в Москве, согласитесь, куда бы можно было бы придти и увидеть вообще все, что продается в Москве. Вот я недавно хотела узнать насчет нескольких домов в Москве. Мне пришлось купить "Из рук в руки", еще много всякой литературы, листать, звонить, чего-то делать. А вот места такого, куда можно было бы придти и посмотреть полный спектр, вот что есть на рынке, на что у меня хватает денег, чтобы я могла поменять или новое купить, что присоединить, такого нет. Мы хотим сделать такой центр, в котором можно было бы, во-первых, посмотреть весь спектр жилья, во-вторых, получить полностью, по всему циклу приобретения квартиры все консультации, возможные и невозможные. Ну и, соответственно, в котором был бы весь реестр всего возводимого жилья в Москве, где бы можно было бы удостоверится в правомочности сделки с той или иной организацией. Ведь тоже такого центра сейчас не существует. Люди заключают договор с организацией, вот я вижу на вашем пейджере тоже вопрос, можно или нельзя доверять, я тоже не могу на него ответить, можно ли доверять или нельзя, если нет единой системы регистрации всего, что строится и продается в Москве. Вот такой центр мы хотим сделать, во-первых, еще и для этого, чтобы любой человек мог придти и удостоверится, можно ли покупать или нельзя у этой компании, обладает ли правами.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, пожалуйста, о выставке, которая в ЦДХ открывается в конце марта.

И. СЕРГЕЕВА - В ЦДХ - это обычная выставка, регулярная, организатором которой несколько лет подряд является домостроительный комбинат 1, а с этого года будет являться Московский союз строителей, соответственно. И на выставке будет представлены основные строители, естественно, как строительные организации...

П. ЖУРАВЛЕВ - В виде макетов домов или графиков?

И. СЕРГЕЕВА - И графиков, и домов, и что где строится, в виде программ, потому что людей очень интересует, где дальше будем строить. Вот, сегодня здесь, а дальше где? А что потом? И много будет очень риэлтеров, естественно, что самых крупных. Думаю, что там же будут осуществляться и какие-то продажи, кто-то из компаний будут осуществлять продажи, ну, как обычно на выставке - со скидкой, с подарками, с розыгрышами. И там же будет организован вот этот консультационный центр, который мы организовывали каждый год на этой выставке - вот, идея того, что человек должен получить полную информацию о своей сделке, не отходя как бы от кассы, вот эту идею мы почерпнули, проводя эти выставки, потому что людям это очень нравится, когда можно подойти к нотариусу и спросить, почему нужно нотариальное... Т.е. сделать для себя выбор, нотариальное заверение сделки или без нотариального. Подойти к юристам, подойти к комитету по регистрации и т.д.

П. ЖУРАВЛЕВ - Выставка "Недвижимость-2001" в ЦДХ с 22 по 25 марта. Последний вопрос: естественно, у всех все всегда упирается в деньги. Ваш прогноз: недвижимость в Москве в этом году куда по ценам будет двигаться?

И. СЕРГЕЕВА - Я думаю, что особо двигаться не будет. Это зависит от курса доллара, как вы понимаете. Если, условно говоря, курс доллара будет повышаться, и значительно, то цены в долларовом выражении будут падать, а в рублевом расти. Если курс доллара останется прежним, я думаю, что они особо двигаться не будут.

П. ЖУРАВЛЕВ - Ирина Сергеева, вице-президент Московского строительного союза. Большое вам спасибо!