Права несовершеннолетних при операциях с недвижимостью. - Борис Басин - Интервью - 2001-02-13

13 февраля 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Борис Басин, директор Сущевского отделения компании "Миэль".

Эфир ведет Ольга Бычкова.

О.БЫЧКОВА: Тема, которую мы предлагаем сегодня нашим радиослушателям, - это недвижимость и дети, их права на недвижимость, какие особенности законодательства необходимо учитывать в тех случаях, когда происходит обмен, купля-продажа при участии несовершеннолетних детей в таких сделках. Насколько вообще эта проблема серьезна, когда продаются и покупаются квартиры записанные на несовершеннолетних?

Б.БАСИН: Прежде чем ответить на этот вопрос, несколько слов я хотел бы сказать о нашей компании. Мы существуем уже более 10 лет, лицензия выдана правительством Москвы номер 54. В общем-то, мы осуществляем абсолютно все сделки с недвижимостью, которые возможны на этом рынке: обмен, купля-продажа, мена, работа с жилищными субсидиями. В том числе, конечно, осуществляем посреднические услуги при осуществлении сделок с участием детей, когда дети - собственники квартиры или даже не собственники, а, возможно, родились или въехали в квартиру после того, как квартира была уже собственностью их родителей.

О.БЫЧКОВА: Такие ситуации встречаются достаточно часто?

Б.БАСИН: Естественно, поскольку детей много, практически каждая семья наверно имеет детей. Поэтому, безусловно, это довольно частое явление. Не нужно бояться этой ситуации, поскольку сегодня уже законодательство неплохо защищает интересы детей. Надо сказать, что принципиальная постановка вопроса защиты интересов несовершеннолетних в квартирах была всегда, стояла, только не всегда на практике это применялось. В частности, всегда существовали органы опеки и попечительства, которые по закону должны осуществлять защиту прав несовершеннолетних, но не всегда обращались к этим органам за разрешением при продаже жилья, квартир и домов. Было и такое в практике этого рынка, когда, неправильно толкуя законодательство, не включали детей в число собственников при приватизации. Это было в массовом порядке, и почему-то считалось, что это правильно. После этого квартира могла была быть продана, и интересы несовершеннолетних не учитывались, где они потом оказывались где жили - неизвестно. Хотя судебная практика всегда придерживается обратного. После того, как внесены были определенные законодательные поправки в действующее законодательство о приватизации, в общем-то эта позиция изменилась, и сейчас уже все считают, что интересы несовершеннолетних должны учитываться.

О.БЫЧКОВА: Мы говорим о том, что интересы несовершеннолетних всегда учитываются и должны учитываться при сделках купли-продажи квартир. Чем отличаются такие сделки от сделок, когда несовершеннолетние не вовлечены в этот процесс?

Б.БАСИН: Прежде чем ответить на этот вопрос, я хотел бы сказать, что наше агентство проводит постоянные консультации для населения, в том числе и по этим вопросам. Позвонив по телефону 777-33-77, вы можете уже сразу сейчас получит консультацию в том числе от юриста в 10 наших отделениях. Кроме того, каждую субботу юридические консультации проводятся во всех наших отделениях. И кроме этого я хотел бы напомнить слушателям (в прошлый раз мы уже об этом говорили) о том, что фирма "Миэль" проводит периодические семинары в нескольких наших отделениях, очередной семинар для населения, бесплатный семинар будет проходить в Сущевском отделении по адресу Сущевский вал, 64, телефон 785-00-55.

О.БЫЧКОВА: Мы еще скажем подробнее об этих семинарах и консультациях чуть позже, давайте сейчас вернемся к теме нашего разговора. Все-таки чем отличаются сделки в тех случаях, когда вовлечены в эти сделки несовершеннолетние и когда этого нет?

Б.БАСИН: Закон говорит о том, что нужно защищать интересы несовершеннолетних, но реально в законодательстве нигде вы не увидите конкретных цифр или конкретных уложений, что нужно делать тогда, когда несовершеннолетний участвует как-либо в отчуждении жилья. Практика органов опеки, риэлторских фирм, да и судебная практика выработала, на мой взгляд, два приблизительных, но в общем-то действенных параметра, что нужно учитывать, когда несовершеннолетний участвует в отчуждении. Если несовершеннолетний собственник жилья, то новая квартира, куда он переедет, должна быть таким образом приобретена, чтобы доля его собственности была на ниже той, которую он имеет сейчас. А кроме того, условия проживания нужно учитывать. То есть в новой квартире, куда едет ребенок, его доля в жилой площади должна быть не меньше той, которая существует сейчас. И неважно, собственник он или нет. Раз ребенок живет, то число квадратных метров жилой площади для него должно не быть изменено.

О.БЫЧКОВА: Вопрос на пейджере от Татьяны, как можно купить квартиру на несовершеннолетнего ребенка.

Б.БАСИН: Тут проблем вообще никаких нет. Вы можете купить хоть на однодневного ребенка, было бы свидетельство о рождении, документ, удостоверяющий, что он уже есть. И пожалуйста, он собственник, вы как представитель, мама как представитель его будет действовать, так что тут никаких ограничений нет.

О.БЫЧКОВА: Еще такой вопрос, который часто возникает в таких случаях: можно ли большую квартиру, где есть дети, обменять через куплю-продажу на меньшую? Какие проблемы возникают здесь?

Б.БАСИН: Понятно, что часто возникают ситуации семейные, когда нужно переехать из большей квартиры в меньшую. Я бы вам рекомендовал делать таким образом, придерживаться тех двух принципов, о которых я сказал выше. Как будет разрешаться семья в целом, она переезжает в меньшую квартиру или разъезжается, там разные ситуации бывают. Жилая площадь в той квартире, куда едет ребенок, не должна быть меньше той, где он живет сейчас. В противном случае вряд ли органы опеки дадут согласие на продажу вашей квартиры.

О.БЫЧКОВА: Ваши вопросы по телефону послушаем. Алло.

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. У нас с сыном две квартиры. В одной их них прописан я и сын, а вторую квартиру мы имеем поровну, приватизированная квартира, хозяин и он и я. Как нам разъехаться?

Б.БАСИН: Надо понимать, что гражданин спрашивает, как передать собственность только сыну в одной квартире, а в другой только себе оставить, я так понимаю этот вопрос. С учетом того, что есть, там, где сын собственник, наделите его и второй долей собственности, и если он несовершеннолетний, то, к сожалению, он не сможет быть прописан один: несовершеннолетний ребенок должен проживать либо с отцом, либо с матерью. Значит, он так и останется с вами вместе до совершеннолетия. А собственность пожалуйста. Здесь вы его наделите полностью, а здесь он уже не будет собственником, тут проблем нет.

О.БЫЧКОВА: Вопрос на пейджер от Лизы: "Ребенок прописан после приватизации в квартире. Является ли он сособственником?"

Б.БАСИН: Нет, конечно, он не является сособственником именно потому, что квартира приобретена в собственность до его рождения, неважно, это приватизация или покупка. Но если вы решите менять эту квартиру или продавать и покупать новую, то я вам рекомендую учесть не только условия проживания ребенка, но и его интересы по собственности в новой квартире, наделить его тоже частью собственности.

О.БЫЧКОВА: Можно ли сделать ребенка собственником квартиры, в которой он прописан и живет сейчас? Принять такое решение и поменять его статус?

Б.БАСИН: Да, безусловно, можно. Конечно, можно и подарить ему, мама, папа могут ему подарить часть квартиры.

О.БЫЧКОВА: Это сложная процедура?

Б.БАСИН: Нет, это недолгая процедура и не занимает больших даже финансовых расходов.

О.БЫЧКОВА: Алло, добрый день.

СЛУШАТЕЛЬ: Зовут меня Елена Ивановна. Я хотела бы узнать, какие права у детей несовершеннолетних, если квартира кооперативная, она куплена в браке, но супруги затем разошлись?

Б.БАСИН: Прав детей здесь никаких практически нет по собственности. Единственные их права - по проживанию. Если они проживают в квартире, безусловно, при разводе, при размене квартиры их условия проживания не должны быть ухудшены. Что касается их прав при дележе квартиры в суде, безусловно, если это будет, поскольку дети, то на практике суд учитывает, безусловно, и может быть наделен ребенок собственностью, если не возражают родители.

О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос с нашего пейджера от слушателя по фамилии Шорин: "Почему с несовершеннолетних детей берут налоги при владении квартиры?" Берут?

Б.БАСИН: Берут, безусловно. Есть определенные льготы, но налоги должны платить все собственники, как же без этого? Налоги небольшие.

О.БЫЧКОВА: То есть фактически получается, что родители этих детей платят двойные налоги?

Б.БАСИН: Конечно.

О.БЫЧКОВА: Это такое положение в законодательстве, которое не будет меняться?

Б.БАСИН: Нет, не планируется. Все собственники должны платить налоги. Может быть и наоборот, когда ребенок собственник, ситуация, про которую спрашивали в начале передачи. Кто-то же за него долен платить. Значит, родители будут платить. Может быть ребенок сособственником, значит, его долю тоже кто-то должен платить, безусловно.

-

О.БЫЧКОВА: Все-таки люди боятся часто покупать квартиры, где прописаны несовершеннолетние.

Б.БАСИН: Я бы сказал, перефразируя известную фразу: не надо бояться квартиры с ребенком. Задача какая? Задача - полностью скрупулезно выполнять решение опеки. Оно должно быть при продаже квартиры, и оно должно быть исполнено. Например, я могу привести такой пример из судебной практики, когда органы опеки вынесли решение разрешить продажу квартиры, купить другую квартиру, в прежнюю квартиру дети не были включены в число собственников, неправильная приватизация, а опека сказала: "Включите в новой квартире в число собственников". Но родители в нарушение решения органов опеки купили 2 квартиры, они развелись и не включили детей в число собственников. Естественно, по решению суда впоследствии эти сделки были расторгнуты, пострадали невинные люди -покупатели. Поэтому бояться этого не надо, нужно отслеживать эти два обязательных параметра, и нужно обязательно выполнять решение органов опеки скрупулезно, буква в букву.

О.БЫЧКОВА: Наталья спрашивает из Москвы: "В случае смерти одного из родителей в квартире остается прописанным только несовершеннолетний ребенок. Какие права у него в этом случае, какие права у ближайших родственников, если квартира не приватизирована?"

Б.БАСИН: Если квартира приватизирована, то вступает норма закона о наследовании, ребенок наследует после своих родителей. Если квартира не приватизирована, то ребенок имеет право проживать в этой квартире, если над ним будет установлена опека, то вместе с опекуном. Если будет передан ребенок в детский дом, то квартира за ним сохраняется, безусловно.

О.БЫЧКОВА: Всегда много возникает конкретных вопросов и вопросов по конкретным житейским ситуациям у наших слушателей. Куда обращаться с такими вещами?

Б.БАСИН: Пожалуйста, обращайтесь на наш многоканальный телефон агентства "Миэль" 777-33-77 или же в Сущевское отделение по телефону 785-00-55. А также приходите на наши консультации, которые проходят в каждом офисе агентства по субботам, где консультируют кроме экспертов по недвижимости также юристы обязательно, и на наши регулярно провидимые семинары. Очередной состоится в эту субботу по адресу Сущевский вал, 64 в 11. Приглашаем всех.

О.БЫЧКОВА: На Сущевском есть свой телефон?

Б.БАСИН: Да, 785-00-55.

О.БЫЧКОВА: И консультации проходят не только в этом месте, но и в других отделениях?

Б.БАСИН: Да, по 10 адресам наши отделения. А семинары проходят сегодня в 4 офисах нашей фирмы тоже регулярно, очередной будет в Сущевском отделении.

О.БЫЧКОВА: Я могу добавить, что минувшим летом на национальной конгрессе риэлторов в Санкт-Петербурге компания "Миэль" была признана лучшим брокерским агентством в России, да?

Б.БАСИН: Да, это так.

О.БЫЧКОВА: Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте. Моя дочь с внуком живут в одном районе, я имею кооперативную квартиру в другом районе. Мне 80 лет, внуку 16,5. Каким образом я могу передать ему свою квартиру? Зовут меня Нина Федоровна.

Б.БАСИН: Безусловно, Вы это можете сделать, проблем тут никаких нет. Вы свою квартиру, надеюсь, оформили в собственность, пай у вас выплачен, поэтому Вы можете либо завещать ему, либо сегодня подарить ему, продать или оформить, например, договор ренты с пожизненным содержанием. Вы будете продолжать оставаться в этой квартире, а собственность перейдет к внуку, но распорядиться этой квартирой он сможет только Вашей смерти.

О.БЫЧКОВА: Вопрос от Ольги на пейджере: "Можно ли после приватизации квартиры в совместную собственность передать долю бабушки новорожденному внуку?"

Б.БАСИН: Можно точно - так же, как Нине Федоровне мы отвечали на вопрос - продать, подарить, оформить завещание, безусловно, как угодно можно.

О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос на пейджере от Елены Ивановны: "Будет ли собственником квартиры малолетний ребенок, прописанный к одинокому дедушке в случае его смерти (квартира приватизирована), и нужно ли платить налог в этом случае?"

Б.БАСИН: Есть масса форм, как передать квартиру в собственность вот так, от дедушки к внуку, с минимальной платой существующих обязательных платежей. Вы обратитесь по нашим телефонам, мы обязательно вас проконсультируем.

О.БЫЧКОВА: И вот еще одна сложная житейская ситуация, об этом просит Наталья: "Можно ли прописать насильно несовершеннолетнего к отцу, если родители в разводе, а ребенок прописан у матери?"

Б.БАСИН: Насильно сделать практически ничего нельзя, все это делается с согласия родителей, раз ребенок проживает с матерью, то только по решению органов опеки можно обратиться в суд и тогда решить эту проблему.

О.БЫЧКОВА: В конечно счете, без согласия матери это проделать невозможно?

Б.БАСИН: Невозможно.

О.БЫЧКОВА: Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте, у меня такой вопрос. Если квартира приватизирована на маму и ребенка, ребенок несовершеннолетний, налог, который берут за приватизированную квартиру, квитанция должна выписываться на родителя или на ребенка? И второе: лицевой счет еще на него открывают. Это правильно?

Б.БАСИН: Правильно, конечно

СЛУШАТЕЛЬ: А как получается? 7-летний ребенок платит налог.

Б.БАСИН: Вы за него отвечаете. Вы ведь не только налоги за него платите, вы его обуваете, кормите.

СЛУШАТЕЛЬ: А Вы не считаете, что квитанция должна быть выписана на родителя за ребенка? В другом районе это так практикуется, а в нашем, к сожалению, нет.

Б.БАСИН: Это, по-моему, не принципиально все равно: за 7-летнего ребенка отвечают его родители, платят за него, обувают, одевают, всю недвижимость его содержат. Других-то у него доходов нет. Хотя в принципе ребенок может быть владельцем каких-то постоянных источников доходов, тогда из его доходов с согласия органов опеки покрываются издержки те, которые есть по его имуществу, в частности, по уплате налогов.

О.БЫЧКОВА: То есть ребенок в этой ситуации все равно выступает как самостоятельное лицо, независимо от того, сколько ему лет на самом деле?

Б.БАСИН: Конечно.

О.БЫЧКОВА: Алло!

СЛУШАТЕЛЬ: Здравствуйте, это Екатерина Королева. Вы говорите, что можно запросто продать ребенку или можно осуществлять куплю-продажу между супругами. Но тут встанет вопрос с той же налоговой инспекцией: откуда у ребенка такие деньги, чтоб купить, совершить такую крупную покупку? Как с этим вообще? Я просто не сталкивалась, но хотелось бы, допустим, дочери передать в собственность квартиру, ей 15 лет будет, но она уже будет совершеннолетняя. И вопрос: откуда у нее такие доходы? Нет же, в принципе, а суммы-то немаленькие.

Б.БАСИН: Я понимаю Ваш вопрос. Я еще раз говорю: есть много способов, как это сделать, не обходя, а используя существующее законодательство. Ну, если реально нет доходов, то их нет, а если есть они у родителей, то родители могут дать ему эти деньги, безусловно. Если вы покупаете квартиру на стороне. Если вы собственное имущество хотите оформить на ребенка, чтобы он был собственником, обратитесь к нам, мы подскажем, как это сделать, и совершенно бесплатно.

О.БЫЧКОВА: И еще раз о консультациях и семинарах.

Б.БАСИН: Не забывайте, что в каждом из наших 10 офисов по средам с 18 до 20 и по субботам с 11 до 18 проводятся бесплатные юридические консультации по недвижимости. А также вы можете задать свои вопросы по телефонам 777-33-77 и 785-00-55. И регулярно приходите на наши семинары для населения. Очередной семинар состоится в 11 в эту субботу по адресу Сущевский вал, 64.