Ситуация на рынке недвижимости в 2001 году - Александр Сенаторов - Интервью - 2001-01-30
30 января 2001 года.
В прямом эфире радиостанции "Эха Москвы" Александр Сенаторов, гендиректор агентства недвижимости "Миан".
Ведущий эфира Петр Журавлев.
П. ЖУРАВЛЕВ - Добрый день!
А. СЕНАТОРОВ - Здравствуйте!
П. ЖУРАВЛЕВ - Разговор пойдет, естественно, о недвижимости. Мне хотелось бы начать с прозвучавшей сегодня в правительстве Москвы цифры. Сегодня шла речь на заседании правительства в частности о недвижимости, точнее о жилье, и вице-премьер Краснянский сказал, что за прошлый год стоимость строительства жилья в Москве выросла на 70%. Я не большой специалист в рыночных отношениях, но тем не менее, я бы предполагал бы, что коль скоро затраты выросли, должна вырасти и цена. Но ведь на 70% цена на жилье не выросла.
А. СЕНАТОРОВ - К сожалению, я не владею информацией о выступлении Краснянского. Действительно как бы объективно такие процессы имеют место. Себестоимость строительства растет, и по моим оценкам за прошлый год она выросла на 30-40%, а не на 70%. Что же касается изменения цен реализации, окончательных цен для клиентов, то она и не может вырасти на 70%. Происходит изменение цены. Объективная рыночная цена растет, но скажем, вот это увеличение стоимости строительства сглаживается массой других параметров. Например, удешевление кредитных ресурсов смягчает это увеличение, или уменьшение рентабельности застройщика. Себестоимость строительства - это некоторая сложившаяся цена на рынке, связанная со стоимостью основных компонентов строительства - цемент, бензин и т.д. Что же касается цены реализации, рыночный цен, цен, по которым совершаются сделки на рынке недвижимости, это, безусловно, рынок, который определяется структурой спроса и предложения, платежеспособного спроса.
П. ЖУРАВЛЕВ - По вашей оценке, коль скоро мы заговорили, за прошлый год как бы вы могли оценить ситуацию на московском рынке недвижимости? Естественно, с вашей, что называется, колокольни - с колокольни агентства "Миан". Что произошло за прошлый год самое главное?
А. СЕНАТОРОВ - Основное событие прошлого года с точки зрения политического - это создание рядом организаций Московского строительного союза, присвоение этой организации статуса городского инвестора по строительству муниципального жилья и по строительству, соответственно, коммерческого жилья, жилья типовых серий. Это основное событие. Раньше этими процессами и этими проблемами занимался департамент внебюджетной политики. На сегодняшний день департамент сконцентрировал свои усилия на центральном административном округе и на точечных застройках индивидуальными сериями домов. Московский строительный союз, куда вошли 7 организаций и банк, который, подразумевается, будет финансировать эту деятельность, их основные усилия сосредоточены на строительстве типового панельного жилья.
П. ЖУРАВЛЕВ - Что это изменяет на рынке?
А. СЕНАТОРОВ - Пока делать прогнозы сложно.
П. ЖУРАВЛЕВ - А что они задумывали тогда? Ради чего произошло это объединение?
А. СЕНАТОРОВ - Оно произошло не ради чего, а против чего. Оно произошло против департамента внебюджетной политики. С моей точки зрения, я высказывал в предыдущих интервью в эфире свою точку зрения, я считаю, что этот шаг московского правительства ошибочен. Что это выделение Московского строительного союза приведет к меньшей управляемости этими важнейшими инвестиционными процессами в городе. С другой стороны, приведет к увеличению стоимости жилья. И эту картину мы сейчас наблюдаем.
П. ЖУРАВЛЕВ - Сейчас цены растут на рынке?
А. СЕНАТОРОВ - Да.
П. ЖУРАВЛЕВ - И на рынке первичного, и вторичного жилья?
А. СЕНАТОРОВ - Но они связаны, рынки. Существует некоторый эффект запаздывания или опережения, в зависимости от того, о каком рынке мы говорим, но тем не менее, это одни и те же квартиры, и цены, безусловно, кореллируются.
П. ЖУРАВЛЕВ - Вы начали с того говорить о ценах и о стоимости жилья, о платежеспособном спросе, и естественно, это главные критерии, потому что без оного довольно сложно что-либо кому-либо продать, особенно недешевую по определению недвижимость. Как вы оцениваете здесь, вот этот кусок? Существует ли неутоленный платежеспособный спрос в Москве?
А. СЕНАТОРОВ - Да, по нашим оценкам он есть. Существует достаточно высокий на сегодняшний день по нашей фирме объем продаж, объем реализации, они выше января прошлого года. Кроме того, происходит изменение вкусов москвичей, их предпочтений, что тоже стимулирует появление покупательского спроса. В каких-то случая он платежеспособный, этот спрос, что действительно активно влияет на состояние рынка, на активность рынка.
П. ЖУРАВЛЕВ - Вы имеете виду под вкусами, что больше не хотят жить в панельных домах?
А. СЕНАТОРОВ - Во многом да.
П. ЖУРАВЛЕВ - Но что с этим делать, и во множестве, муниципальное жилье, на сколько я понимаю, все равно такое же.
А. СЕНАТОРОВ - Муниципальное жилье - да. Но с точки зрения программы обеспечения программы муниципальным жильем граждан, для меня это загадочная программа, в результате инвестиционной деятельности или городских структур, или частных инвесторов, город получает некоторый доход, в том числе и в натуральной форме, в качестве квартир. И эти квартиры он распределяет, условно говоря, каждому одному тысячному из москвичей получают квартиру в год. С моей точки зрения, было бы более правильно распределять это более равномерно между жителями Москвы.
П. ЖУРАВЛЕВ - А вообще стоит распределять жилье?
А. СЕНАТОРОВ - Это вопрос политический, безусловно, у меня нет на него ответа.
П. ЖУРАВЛЕВ - Мы сделаем маленький перерыв на новости.
НОВОСТИ.
П. ЖУРАВЛЕВ - Мы продолжаем нашу беседу Александр, мне хотелось бы от общих вопросов перейти непосредственно все-таки к деятельности и вашей компании, т.к. вы в названии, если расшифровывать "Миан" - Московское инвестиционное агентство недвижимости. Во что вы вкладываетесь, если вы - инвестиционное агентство?
А. СЕНАТОРОВ - В недвижимость.
П. ЖУРАВЛЕВ - Но какую?
А. СЕНАТОРОВ - Мы вкладываем деньги в тот сегмент рынка, которым занимаемся - мы инвестируем деньги на ранних этапах в новостройки. Это новостройки самого разного класса - это и дешевое панельное жилье, это и более качественное жилье из монолитного железобетона, это и кирпичные дома повышенной комфортности. За исключением, может быть, только сегмента элитного жилья, хотя грань между жильем повышенной комфортности и элитным весьма размыты. Смотря для кого что есть. Мы приступили более 1,5 лет назад к собственным строительным программам. Мы заканчиваем строительство своего первого дома в р-не метро "Свиблово". У нас есть еще площадки. Мы пришли к этой деятельности не сразу, мы накопили какой-то определенный опыт, понимание того, как строить, что строить, и это наше серьезное маркетинговое преимущество перед другими застройщиками. Свои пожеланию к архитекторам по планировкам квартир, по внутреннему обустройству и т.д. мы формируем из пожеланий наших клиентов. Мы знаем, что им нужно, и мы строим то, что им нужно, и продаем то, что им нужно, то, что они хотят. Опыт положительный, мы будем продолжать эту деятельность. Это приятная деятельность с точки зрения того, что построить дом.
П. ЖУРАВЛЕВ - Как по поговорке даже.
А. СЕНАТОРОВ - Да-да. Только вы знаете, для Москвы она имеет продолжение. Потому что каждый мужчина должен родить ребенка, посадить дерево, построить дом и оформить на него имущественные права.
П. ЖУРАВЛЕВ - Прекрасно! Скажите, а почему вы решили не концентрироваться на каком-то одном типе? Или только на простых квартирах, дешевых, только на повышенной комфортности. Ведь специализация всегда, на мой взгляд, ну, если не всегда, то, во всяком случае, часть приносит свои плоды. Вы можете здесь делать больше и возможностей для маневра больше.
А. СЕНАТОРОВ - Специализация, безусловно, имеет свои плюсы, но мы выбрали все-таки альтернативный способ развития, который называется диверсификация. У нас достаточно сильная команда менеджерская, которым по плечу работа на разных сегментах рынка, как дорогого жилья, так и дешевого, как работа с арендой помещений и квартир, так и с каким-то нежилыми, коммерческими помещениями, загородной недвижимостью. Мы избрали все-таки путь диверсификации в своей деятельности на рынке. И это оправдано, т.к. одни и те же клиенты имеют разные потребности, пожелания в разных сегментах рынка. Люди, которые продают квартиру, желая купить загородный дом или дачу, они являются клиентами нашего агентства. Внутри своего агентства мы можем лучше контролировать работу с клиентами и более полно удовлетворять их потребности.
П. ЖУРАВЛЕВ - Вы продаете только собственное жилье?
А. СЕНАТОРОВ - Нет, мы работаем с рядом организация - наших партнеров, мы продаем принадлежащее им жилье. Мы оказываем услуги по операциям на вторичном рынке: обмены, расселения, с доплатой, без доплаты и т.д., съезды, разъезды - все операции, которые существуют на сегодняшний день на рынке. Мы оказываем профессиональную помощь при решении любых жилищных проблем.
П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, опять-таки возвращаясь к итогам прошлого года и, возможно, какой-то прогноз можно будет сделать из этого уже исходя, на какой сегмент рынка приходится все-таки наибольший вес, вот по-вашему опыту? Это дешевое жилье? В чем сейчас больше заинтересованы?
А. СЕНАТОРОВ - На сегодняшний день это, безусловно, типовое дешевое жилье, это так же связано с образованием Московского строительного союза, о котором мы говорили, потому что пока союз не сформировал своей какой-то внятной позиции, не позиционировал себя на рынке. Жилье, которое уже в какой-то стадии строительства сейчас находится, только вот буквально недавно было распределено между участниками вот этого строительного союза, кому что кто продает, и они не смогли договориться, на сколько я понимаю, о создании единого центра продаж, реализации этих проектов и поделили его между собой. И в результате чего на рынке не хватало жилья до последнего времени. Дефицит привел, в том числе, и дефицит, привел к повышению цен на это жилье.
П. ЖУРАВЛЕВ - И к готовности людей, наверное, купить, может быть, менее качественное жилье, нет? Не происходит такого, что в условиях дефицита абы что, но все-таки - недвижимость? Ну, пусть она плохая, но все равно я куплю квартиру?
А. СЕНАТОРОВ - Нет, ну, безусловно, с той или иной точностью можно говорить, что такие процессы присутствуют, но они не типичны. За последние 3 года значительно изменился спрос с точки зрения качества жилья. Скажем, если 3-4 года назад примерно 50% людей хотели купить квартиры в новых домах, а оставшиеся 50% готовы были купить квартиру в обжитых районах, в старом доме, то на сегодняшний день соотношение 80% на 20% - 80% людей хотят жить в новых квартирах.
П. ЖУРАВЛЕВ - Получается, что шансы людей, которые хотят продать свою квартиру в старом доме, сейчас понизились?
А. СЕНАТОРОВ - Это сделать сложнее, но это возможно. И это тот вопрос, который определяется ценой. Со времен кризиса, безусловно, произошли серьезные понижения стоимости на рынке недвижимости в долларовом выражении. И люди, которые покупали квартиры до кризиса, потеряли значительную часть от своих инвестиций, от своего имущества только на этом. Безусловно, сейчас они не смогут продать квартиру по той же цене, по которой они купили ее до кризиса.
П. ЖУРАВЛЕВ - Даже приняв во внимание какую-то амортизацию?
А. СЕНАТОРОВ - Довольно важным моментом, почему произошло смещение вот это, спроса, тому масса причин. С моей точки зрения, наиболее важной причиной является следующая: недвижимость - это не только способ существования и способ проживания, это и способ вложения денег. Недвижимость всегда в цене, недвижимость ликвидна, недвижимость наименее из всего имущества подвержена риску порчи, утраты и т.д. Это один из существенных факторов, благодаря которому люди пытаются вложить деньги и купить квартиры в новых домах. А дальше там присутствует ряд других факторов. Например, юридическая чистота, другое состояние того же подъезда. Нельзя сравнить подъезды в старом доме и в новом, в котором люди купили квартиры, а не в который заехали по ордерам.
П. ЖУРАВЛЕВ - Т.е. вот этот инстинкт собственника?
А. СЕНАТОРОВ - Да. То, за что заплачены деньги, большие деньги, абсолютно другое отношение.
П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, Александр, и, тем не менее, вы как агентство, вы же не отказываетесь от помощи людям, которые хотят в пределах, скажем, старого жилья, вторичного рынка совершить какие-то операции? Вы все равно беретесь за эти дела, несмотря на это смещение 80 на 20?
А. СЕНАТОРОВ - Да, безусловно. Мы не являемся фирмой по торговле недвижимостью. Мы профессиональная фирма, которая оказывает услуги по решению жилищных проблем. Это разные вещи. Это 2 разных подхода к построению бизнеса: можно продавать товар, можно продавать услуги. И мы работаем и на том, и на другом рынке. Безусловно, помогаем, проверяется юридическая чистота сделок, мы занимаемся всеми аспектами подготовки сделок, оформления, работают профессионалы, агенты.
П. ЖУРАВЛЕВ - И все-таки, чем бы вы, скажем так, предпочли заниматься? Что приносит сейчас наибольший доход, успех вам как агентству?
А. СЕНАТОРОВ - Вы знаете, с точки зрения сегодняшнего состояния, безусловно, деятельность на первичном рынке, на рынке нового жилья, приносит более стабильный доход. Но с точки зрения перспектив, мы считаем, что 2 направления одинаково важны, и мы занимаемся в одинаковой степени и тем, и другим направлением.
П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, как по вашим ощущениям как у специалиста, вот психологическое состояние людей, которые приходят на этот рынок недвижимости: это безразличие, или, наоборот, панические настроения наблюдаются на рынке? Рынок сейчас спокоен, есть признаки какого-то обострения ситуации в ближайшее время?
А. СЕНАТОРОВ - Я бы охарактеризовал сегодняшнее состояние рынка как достаточно спокойное. Есть какие-то моменты, которые создают нервозность - это вот реальный недостаток квартир дешевых на рынке. Но общее состояние действительно спокойное. Что больше всего волнует людей, мы проводили специальные социологические исследования - людей, сталкивающихся с решением жилищных проблем, больше всего волнует риск потери денег, поэтому к нашей радости, все большее и большее количество людей стремится обращаться к профессиональным риэлтерским фирмам, которые могут гарантировать уменьшить их риски, защитить их от потери денег, проконсультировать, помочь.
П. ЖУРАВЛЕВ - Александр Сенаторов, гендиректор агентства "Миан". Я желаю вам успеха, Александр! И будем надеяться, что это спокойствие на рынке недвижимости и останется, во всяком случае, в обозримой перспективе.
А. СЕНАТОРОВ - Спасибо!