Наиболее актуальные вопросы, связанные с покупкой, продажей и обменом жилья. - Анна Ягиш, Вадим Мартыненко - Интервью - 2001-01-24
24 января 2001 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Ягиш, вице-президент компании "Рескор", и Вадим Мартыненко, управляющий отделением и руководитель консультационного центра агентства "Рескор".
Эфир ведет Ольга Бычкова.
О.БЫЧКОВА: Для начала давайте мы расскажем о том, что такое компания "Рескор".
А.ЯГИШ: Компания "Рескор" это профессиональное агентство недвижимости, которое работает на этом рынке с момента его основания. В этом году мы от отпраздновали уже 11-летие присутствия на рынке недвижимости Москвы, и я хочу всех наших радиослушателей пригласить к нам на консультации. Звоните нам по телефонам агентства недвижимости "Рескор" 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00, если у вас есть вопросы, связанные с продажей или обменом вашего жилья или с покупкой новой квартиры, комнаты в Москве, вопросы юридического характера, оформление наследства, налогообложение, другие вопросы, вы можете получить интересующую информацию по названным телефонам. И напоминаю нашим радиослушателям, что у них есть возможность лично получить бесплатные консультации наших специалистов, посетив один из консультационных центров "Рескор-недвижимость" по адресам: Ленинский проспект, дом 1, 4 этаж или улица Вавилова, 69, офис 323. Эти консультации проводятся ежедневно, в том числе и каждую субботу с 11 до 16 часов. Приходите, мы вас ждем.
О.БЫЧКОВА: Что-то вроде бесплатной консультации мы проведем с вами сейчас тоже. Вопрос, который возникает очень у многих людей. Нужно поменять жилищные условия, нужно уменьшить или увеличить квартиру. Обмен. Что нужно сделать для того, чтобы сразу правильно, грамотно подойти к этому вопросу?
В.МАРТЫНЕНКО: Я с Вашего разрешения отвечу на этот вопрос. Вопрос обмена квартиры в Москве вопрос непростой, он требует много времени и специальных знаний. Но, к примеру, в агентстве недвижимости "Рескор" для проведения обмена в среднем требуется 2-3 месяца при этом согласованной работы не только риэлторов, но и юристов, специализирующихся в этой области.
О.БЫЧКОВА: То есть сюда что входит, в эту работу?
В.МАРТЫНЕНКО: Если Вы мне разрешите, я дам комплексный ответ, схема ответа в среднем, как это обычно бывает. Начинать обмен надо с того, чтобы заручиться согласием всех членов семьи, которые являются собственниками квартиры или просто проживают в ней. Только при согласии всех можно приступать к обмену. Следующий вопрос, требующий внимания: приватизирована ли ваша квартира. Если да, можно приступать к следующему этапу, если нет лучше в ближайшее время заняться приватизацией. Это момент принципиальный, так как приватизированное жилье пользуется гораздо большим спросом и его обмен происходит на гораздо боле выгодных условиях. Исключением, пожалуй, являются случаи, когда речь идет об обмене комнаты в коммунальной квартире. Нормативная база Москвы такова, что обмен или продажа комнаты очень сложны. В агентстве недвижимости "Рескор" учитывают эти особенности при обмене или продаже комнат в коммунальных квартирах, в том числе неприватизированных, поэтому если вы собираетесь продать или обменять комнату, я рекомендую обратиться в агентство недвижимости "Рескор" по телефонам названным, Анной Ивановной. Наши специалисты помогут правильно оценить ее реальную стоимость и осуществить продажу или нужный вам обмен в самые короткие сроки.
А.ЯГИШ: Я хотела бы все-таки вернуться к квартирному обмену. Поскольку мы говорили, что процесс этот достаточно трудоемкий, начиная обмен, убедитесь в его реальности, это первое что необходимо сделать. Здесь специалисты агентства недвижимости "Рескор" помогут вам оценить стоимость вашей квартиры и стоимость тех квартир, которые вы хотели бы приобрести взамен. При этом оценка нашими специалистами будет произведена бесплатно, а вы получите такую информацию, можно ли осуществить обмен без доплаты, величину доплаты мы сможем определить, которую вы получите или, наоборот, которую вам надо сделать в зависимости от выбранного вами варианта обмена. Если полученная информация совпадает с вашими ожиданиями, то можно приступить непосредственно к обмену. И он состоит из нескольких этапов. Первый этап - это поиск покупателя, который хотел бы приобрести вашу квартиру. Он осуществляется силами специалистов агентства недвижимости "Рескор", и расходы, которые связаны с этим этапом, оплачиваются тоже нашим агентством. Задача этого этапа найти покупателя и заключить с ним письменное соглашение о его намерении приобрести квартиру. Далее, после того, как покупатель найден, мы приступаем к подбору тех квартир, которые требуются нам взамен. Но поскольку в агентстве недвижимости "Рескор" имеется информация обо всех квартирах, которые продаются на территории Москвы, риэлтор должен выбрать из них те, которые наиболее соответствуют именно вашим пожеланиям, и обеспечить их осмотр. А после того как вы уже осуществите выбор интересующей квартиры, специалисты нашего агентства "Рескор" проведут переговоры с ее собственником и заключат с ним договор о продаже этой квартиры именно вам.
О.БЫЧКОВА: Насколько я понимаю, все эти сложности, которые связаны с подбором, с переговорами, что тоже очень непросто, и с оформлением документов тоже, вы берете на себя?
А.ЯГИШ: Я думаю, что сейчас Вадим Эдуардович об этом скажет отдельно.
В.МАРТЫНЕНКО: Совершенно правильно Вы подчеркнули, что эта работа, ее юридическая составляющая, организационная, информационная, выполняется специалистами агентства "Рескор". Но то, на чем остановилась Анна Ивановна, это "экватор", там обмен еще не заканчивается. После этого наступает третий этап, один из самых важных при обмене. Здесь к обмену подключаются как раз юристы агентства недвижимости "Рескор". Они проводят сбор всех необходимых документов, таких как справки из БТИ, РЭУ, паспортных столов, налоговых инспекций и других документов, все сейчас мы не будем перечислять. И самое главное, они осуществляют проверку юридической чистоты выбранной вами квартиры, той квартиры, в которой предполагается, что вы после обмена будете жить. Только в том случае, если подобранная вами квартира не вызывает никаких юридических нареканий, мы приступаем к окончательному оформлению обмена. Она заключается в одновременном оформлении договора о продаже прежней квартиры и договора о покупке новой и, соответственно, их одновременной (я подчеркиваю: не разнесено это по времени, а именно одновременной) государственной регистрации. То есть получается такая ситуация, что одновременно, продав свою прежнюю квартиру, вы тут же становитесь владельцем новой выбранной нами с вами квартиры. И уже после этого остаются только приятные хлопоты, связанные с перепропиской в новую квартиру и квартирными переездами.
А.ЯГИШ: Конечно, в радиопередаче нельзя ответить на все вопросы, которые возникают при обмене или продаже квартиры, поэтому мы приглашаем всех радиослушателей, которые собираются продавать или менять квартиру, звонить к нам в агентство недвижимости "Рескор".
О.БЫЧКОВА: Лариса Петровна интересуется: "Расскажите пожалуйста о налогах, которые я должна буду заплатить если приобретаю квартиру в этом году".
В.МАРТЫНЕНКО: Достаточно часто задают такой вопрос: если я приобретаю квартиру какой налог я буду платить? Мы еще раз подчеркиваем, что государство у нас поощряет приобретение квартиры, то есть вы не только не будете платить налог, а наоборот, так как вы потратили определенную сумму на приобретение квартиры, то из тех доходов, которые у вас будут в будущем и которые должны облагаться подоходным налогом, вы имеете возможность вычесть сумму, потраченную на приобретение новой квартиры. Если говорить о налогах, которые надо платить, мы тоже в одной из прежних радиопередач говорили о том, что все владельцы жилья, которое находится в собственности (неважно, каким путем оно было приобретено: приватизация, договор мены), оплачивают налог на недвижимое имущество, так же, как владельцы гаражей, садовых участков и т.д. Но сумма этого налога такая незначительная и более символическая, что говорить о ней даже не имеет смысла.
О.БЫЧКОВА: То есть когда происходит например обмен квартир, то фактически это тоже процесс купли-продажи?
В.МАРТЫНЕНКО: С точки зрения налогообложения обмен путем того, что одновременно продается квартира прежняя и приобретается новая, это более выгодная форма обмена. Потому что при продаже квартиры, которой вы владели 5 лет и более, налог вообще не платится никакой, независимо от суммы, полученной при продаже квартиры. И если квартира продавалась за сумму меньше миллиона рублей, тоже с суммы, полученной от продажи квартиры, налог не платится. А так как вы приобретаете одновременно во время обмена новую квартиру, вы получаете льготу по оплате подоходного налога с ваших будущих доходов. Опять же, это радиопередача, здесь нельзя все подробно объяснить и расписать, я приглашаю Ларису Петровну и тех, кого интересуют подобные вопросы: пожалуйста, звоните и обращайтесь в агентство "Рескор" прямо сейчас или потом, в удобное время.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос на эту тему от Александра: "Что выгоднее продать квартиру и одновременно купить или продать, а потом покупать с точки зрения налогов?"
А.ЯГИШ: Те данные, которые сейчас приводил Вадим Эдуардович, практически уже отвечают Александру на его вопрос. Эту возможность мы получили с 1 января текущего года. Если мы вспомним, что было в прошлом году, то здесь другие были льготы по подоходному налогу и несколько другой был порядок. Поэтому, Александр, я думаю, что предыдущий ответ уже много для Вас объяснил, а если остаются какие-то вопросы, приходите в наш консультационный центр.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос с пейджера от Галины: "Каков порядок продажи квартиры, если ее собственники являются гражданами США и живут там?" То есть как продавать квартиру в Москве, находясь за пределами России?
В.МАРТЫНЕНКО: В практике агентства недвижимости "Рескор" достаточно много случаев, когда мы помогали нашим клиентам продавать квартиру, как раз в тех случаях, когда люди или собирались на выезд на постоянное место жительств в другие страны, или уже выехали, а собственно юридические действия с продажей квартир осуществлялись здесь их родными совместно уже с нашими специалистами. Здесь нужно эту ситуацию рассмотреть конкретно. Но что хочется сказать? Если радиослушатель находится еще в Москве, очень желательно оформить все необходимые доверенности на родных или на доверенные лица здесь, у московского нотариуса. Потом с такой доверенностью, поскольку все действия будут осуществляться по доверенности (я так понимаю, что радиослушатель находится за пределами нашей страны), продажа квартиры была бы значительно упрощена Но если человек находится уже на территории США, в этом случае есть возможность там, на территории США, оформить соответствующую доверенность для того чтобы здесь уже совместно с нашими специалистами можно было бы осуществить все действия, связанные с продажей квартиры. А уже более подробно, что должна быть за доверенность, как она оформляется, лучше всего, если вы еще раз перезвоните по нашим телефонам, у нас есть прекрасные специалисты, которые специализируются именно на таких случаях.
-
О.БЫЧКОВА: Мы начали тему обмена, говорили о том, как это все нужно делать. Вот такой вопрос возникает. Допустим, я меняю квартиру на квартиру в доме-новостройке, то есть с вторичного рынка жилья перехожу на первичный. Есть ли тут какие-то особенности?
А.ЯГИШ: Безусловно, особенности есть. Агентство недвижимости "Рескор" имеет партнерские отношения более чем с 50 строительными компаниями, участвующими в возведении новых домов в Москве. Поэтому условия продажи квартир в новых домах нам хорошо известны. Особенностью продаж в новостройках является то, что, как правило, реализация новых квартир происходит уже на этапе строительства дома. То есть дом начинает строиться, первый этаж возведен, второй, а квартиры уже продаются. Безусловно, здесь, в отличие от вторичного рынка жилья, где оплата квартиры, получение ее в собственность происходит одновременно, на первичном рынке вы должны сначала оплатить стоимость квартиры, а потом уже, через 2-3 месяца (а иногда эти сроки и увеличиваются), вы уже получаете документы, позволяющие вам переехать в новую квартиру и зарегистрироваться в ней. Поэтому если у нашего клиента есть возможность продать квартиру, подождать и только потом уже приобрести новую, то подобрать ее можно среди квартир-новостроек. А если же одновременно с продажей прежней квартиры требуется немедленное приобретение новой, здесь специалисты агентства недвижимости "Рескор" смогут предложить большой выбор квартир на вторичном рынке, не уступающих, собственно говоря, по качеству квартирам в новых домах.
О.БЫЧКОВА: Вопрос от Александра: "Выдаете ли вы официальные справки об оценке жилплощади и сколько это может стоить?"
В.МАРТЫНЕНКО: Как отдельное направление бизнеса у нас не принята такая услуга. Но если к нам обращается человек, который собирается квартиру продавать или обменивать, то наши специалисты после выезда и осмотра квартиры в состоянии достаточно точно определить ее рыночную стоимость и дать эту информацию владельцу квартиры для того, чтобы он ей уже воспользовался при дальнейшей продаже или обмене квартиры. И это делается бесплатно. А вот именно давать официальные заключения - такого вида услуг у нас нет.
О.БЫЧКОВА: По крайней мере, можно приехать к вам, посмотреть, подумать и решать, что делать, может быть, воспользоваться услугами вашего агентства?
В.МАРТЫНЕНКО: Совершенно верно
О.БЫЧКОВА: Кстати говоря, существуют ли сезонные колебания на покупку и продажу жилья: летом покупают, зимой продают и наоборот?
А.ЯГИШ: Этот год, наверно, отличается от всех предыдущих периодов тем, что в декабре не было такого резкого всплеска на рынке недвижимости в плане того, что люди старались приобрести квартиру именно до 31-го декабря. Все было очень ровно в рабочем нормальном режиме, и, что характерно, новый год начался тоже с продаж. То есть люди чувствуют спокойно, уверенно, это символизирует, видимо, и стабилизацию экономической ситуации в целом в стране, что наконец появились законы, которые позволяют безболезненно это делать в течение всего года, но таких сезонных ярких колебаний в этом году мы не наблюдали.
В.МАРТЫНЕНКО: Я хотел бы добавить к тому, что сказала Анна Ивановна. Начиная где-то с весны 2000-го года отмечена тенденция роста цен, несмотря на то, что колебаний нет, но цены на жилье постепенно растут и интерес остается все возрастающим. И в общем это такая положительная тенденция для нас, для наших клиентов, потому что это нам дает возможность и продавать квартиры, и обменивать эти квартиры в достаточно сжатые сроки.
О.БЫЧКОВА: То есть это положительная тенденция для тех, кто продает, а для тех, кто собирается купить квартиру, видимо, лучше уже заниматься этим сейчас и не откладывать?
А.ЯГИШ: А здесь уже специалисты агентства недвижимости "Рескор" именно в кратчайшие сроки совмещают эти две операции, и человек, который продал квартиру, во времени ничего не проигрывают. Цены еще не успевают подняться до того, как мы оформим эту сделку.
В.МАРТЫНЕНКО: И есть смысл инвестировать денежные средства именно в недвижимое имущество, в квартиры в частности. То есть тот, кто сегодня покупает квартиру, заведомо делает выгодные инвестиции, потому что через месяц - через два он продаст ее по стоимости выше, чем приобретал.
О.БЫЧКОВА: То есть не надо рассчитывать на то, что через несколько месяцев все резко подешевеет, и ждать до этого времени?
В.МАРТЫНЕНКО: Я думаю, минимум на полгода можно предсказывать, что тенденция к росту цен сохранится.
О.БЫЧКОВА: Еще один вопрос от нашего слушателя: "Существует ли возможность приобретать жилье по ипотеке". И он также спрашивает, есть у вас ли электронный адрес
А.ЯГИШ: Безусловно, сейчас есть ряд предложений в Москве, которые позволяют нашим гражданам воспользоваться такой услугой, как покупка квартир с рассрочкой платежа. Специалисты агентства недвижимости "Рескор", в частности отделения "Черемушки" (я сейчас дам телефон этого отделения 935-61-00, 935-62-00), помогут вам в этих вопросах. Приходите на консультацию, они расскажут о тех предложениях, которые сейчас есть на московском рынке, о тех условиях, которые предлагают банки. Это можно сделать по телефону или при личной встрече в субботу в любое удобное для вас время.
О.БЫЧКОВА: Кстати о специалистах. Кто работает у вас в агентстве и где вообще вы берете себе экспертов?
А.ЯГИШ: Сотрудники агентства недвижимости "Рескор" это преимущественно люди с высшим образованием, это вчерашние врачи, учителя, научные работники, военные инженеры. Безусловно, высшие учебные заведения России не готовят риэлторов, и поэтому у нас существует учебный центр подготовки специалистов. Здесь мы готовим специалистов, проводим лекции, семинары, различные деловые игры. Потом уже для работающих сотрудников предусмотрена система повышения квалификации. Вы можете получить именную лицензионную карточку, можете прослушать, различные тренинги, повышать свой профессиональный уровень, прослушивать семинары и лекции, которые проводятся тоже специалистами.
О.БЫЧКОВА: Еще раз один телефон, по которым можно звонить по вес вопросам.
А.ЯГИШ: 935-60-00 это телефон службы персонала. Так что тех радиослушателей, которых заинтересовала информация, я приглашаю к сотрудничеству, приглашаю освоить очень перспективную профессию специалиста по операции с недвижимостью, кроме того, у нас сейчас есть свободные вакансии секретаря и юриста.
В.МАРТЫНЕНКО: А по поводу обменов и продаж телефон 237-53-59, 935-61-00 и 935-62-00.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" были Анна Ягиш, вице-президент компании "Рескор", и Вадим Мартыненко, управляющий отделением и руководитель консультационного центра агентства "Рескор".