Ситуация на рынке недвижимости после Нового года; изменения в Налоговом кодексе и их влияние на риэлторский бизнес. - Юрий Стретович - Интервью - 2001-01-23

23 января 2001 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Юрий Стретович - директор западного отделения компании "Миэль".

Эфир ведет Ольга Бычкова.

О. БЫЧКОВА - Сейчас мы будем говорить о жилье и ценах на жилье, и вообще о ситуации на рынках жилья в Москве и Подмосковье. Добрый день, Юрий Александрович. Есть много вопросов, которые касаются этой темы. Прошли новогодние праздники, прошел короткий период затишья в деловой и прочей активности. Что происходит на рынке жилья?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Я хотел бы два слова об агентстве. Наше агентство "Миэль" работает на рынке уже 10 лет. Мы занимаемся любыми операциями на рынке недвижимости, как московском, подмосковном, так и региональном. Мы имеем лицензию правительства Москвы 54. На сегодняшний день мы являемся специалистами во всех областях на рынке недвижимости. Поэтому милости просим, обращайтесь. Что касается московского и подмосковного рынка, что произошло после Нового года? Мы можем говорить просто об общих тенденциях, что мы наблюдаем. Ситуация складывается следующим образом. Рынок оправился от шока 98 года, рынок поднимается. Ноябрьская-декабрьская ситуация его встряхнула, потому что это традиционный пик активности. После Нового года положение выглядит следующим образом. К сожалению для покупателей, цены на недвижимость все равно продолжают потихонечку, постепенно расти, 1,5-2% в месяц. Это продолжается и будет продолжаться. Существует определенная недостача, то есть недостаток квартир, предложение, к сожалению, не догоняет спрос. Поэтому существуют ситуации, когда люди вынуждены долго подбирать себе квартиры, в том числе покупатели долго подбирают себе нужное жилье. Ситуация тут двоякая. Сметенные с полок товары квартир в осенне-зимний период прошлого года привели к тому, что январь немножко обеднен. То есть на рынке квартир мало, он должен насытиться. Февраль-март - это время, когда будет насыщаться. Поэтому сейчас ситуация понятная, контролируемая, но тем не менее, сложная. То есть люди, которые не могли решить свои проблемы в прошлом году, вынуждены их решать сейчас, но на том же самом рынке, на обедненном. Поэтому продавцы сейчас находятся в выгодной ситуации.

О. БЫЧКОВА - Насколько, на самом деле, этот рынок остался тем же самым, как Вы говорите? Ведь с января наступившего года вступают в действие законодательные акты, которые затрагивают риэлторский бизнес прямо или косвенно.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, введенная вторая часть налогового кодекса даже сделала удобнее операции на рынке, особенно на вторичном, проводить. Потому что поднялись планки по деньгам, по цифрам, не облагаемым налогом для продавцов. То есть планка поднялась до миллиона рублей, хотя она была в прошлом году 417 тыс. Поднялись планочки льгот для покупателей. Теперь 600 тыс. рублей вместо 417 тыс. То есть стало возможным, не оглядываясь на жесткую фискальную налоговую систему, пытаться оформлять продавцам по реальной, рыночной стоимости. Сейчас эта планка практически 30 с лишним тыс. долларов. Это удобно, хорошо, мы это приветствуем.

О. БЫЧКОВА - Насколько эти новшества могут сказаться на цене жилья?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Они вряд ли могут сказаться на цене жилья. Они могут сказаться на открытости рынка, сделок на рынке. То есть та пресловутая проблема БТИ - рынок, оформлять по БТИ или по рынку, - мы рассматриваем эту ситуацию как положительную тенденцию, направленную на открытость на рынке. То есть реальные деньги, которые ходят на рынке, с них реальные налоги. Поэтому это хорошая ситуация. Она нам помогает, и помогает продавцам и покупателям найти взаимопонимание.

О. БЫЧКОВА - Есть еще какие-то изменения, которые связаны с московскими правилами о прописке? Насколько они вас касались?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Как раз этот вопрос намного серьезнее. 28 ноября постановлением правительства Москвы были внесены изменения и дополнения в существующую систему регистрационного учета постановки и снятия с регистрационного учета. То есть появились т.н. нормы жилой площади. Что сейчас стало сложно? Для того чтобы прописать себе родственника, не родителей и не несовершеннолетних детей, возникают проблемы, как в неприватизированную площадь, так и в приватизированную. Норма 12 метров введена. Поэтому, когда мы планируем сделки, когда будут планировать сделки наши уважаемые радиослушатели, они должны помнить, что просто так выписаться теперь уже будет сложно. Норма в 12 метров существует, поэтому паспортные столы, органы внутренних дел могут в этом плане предъявлять свои препятствия. И еще важный момент. Для того, чтобы выписаться (прописаться) в неприватизированную площадь, требуется согласие наймодателя, то есть управления муниципального жилья. Это еще одна структура, которую придется пройти, как и нам, риэлторам, при проведении (завершении) сделок, так и людям, которые занимаются этим самостоятельно. Это очень серьезный вопрос.

О. БЫЧКОВА - Извините, норма в 12 метров чего?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Норма жилой площади в 12 метров. То есть если я хочу прописаться к своим родственникам, меня могут туда не прописать, потому что норма, которая положена там, чтобы для всех была, должна быть в 12 метров жилой площади. Если это квартира трехкомнатная и жилой площади там 45 метров, то там могут быть реально прописаны четыре человека, пятого уже нельзя, если это неприватизированная площадь. Если это приватизированная площадь, то практически те же нормы и для нее. Как мы воспринимаем эту ситуацию? На рынке может быть меньше свободных квартир. Свободная квартира - это квартира, которая не обременена альтернативной покупкой. Как квартиры становятся свободными? Человек выписывается к своим родственникам, и юридически свободную квартиру может продать. Это ситуация тревожная.

О. БЫЧКОВА - Давайте напомним слушателям, куда можно обращаться с вопросами, которые возникают в конкретных практических ситуациях. Ваш телефон, пожалуйста.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Наш общий многоканальный телефон 777-33-77, во все 10 отделений агентства. Плюс ко всему, мы организовали и сейчас организуем серию бесплатных консультаций. У нас работают консультационные пункты в 120 с лишним точках Москвы, в РЭУ, жэках, управах. И мы сейчас организовываем такую важную форму работы с населением, как выездные или проведение семинаров в офисах компаний, по тематическим семинарам. Один из таких семинаров будет проводиться в эту субботу в офисе Дмитровского отделения компании "Миэль". Он пройдет по адресу Дмитровское шоссе, д.2. Начало семинара в 11:00, вход свободный. Тема семинара, уже для нас традиционная, "Как обменять, продать, купить квартиру без участия агентства". Милости просим. Телефон для справок по этому семинару 796-90-80.

О. БЫЧКОВА - Как обменять, купить, продать квартиру, - на эту тему на нашем эфирном пейджере уже много вопросов. Есть такой вопрос от Татьяны. "Если родится ребенок или двойня, неужели их не пропишут в квартиру при отсутствии нормы?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Конечно, пропишут. Речь не идет о несовершеннолетних детях, о супругах и о нетрудоспособных родителях. Вот три категории, которые прописываются без проблем. Например, братья, сестры - здесь проблемы. Если родители трудоспособные, то тоже проблемы. То есть несовершеннолетних детей прописывают без учета норм жилой площади. Меня, супруга, к моей супруге пропишут без проблем. Если мои родители нетрудоспособные, их пропишут ко мне без проблем. Любые другие ситуации не рассматриваются. Или рассматриваются с учетом норм жилой площади, 12 кв. м., к сожалению.

О. БЫЧКОВА - Еще один конкретный вопрос от Веры Петровны. "Можно ли оформить покупаемое жилье на ребенка 10 лет?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, можно, проблем здесь нет. Но только нужно оформлять не договором купли-продажи, а договором дарения.

О. БЫЧКОВА - Все-таки достаточно сложный процесс покупки, продажи квартиры, там задействовано множество факторов. Большая проблема, как правильно оценить жилье, чтобы потом не было финансовых потерь у того, кто хочет его продать или купить. Как это нужно делать грамотно?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Грамотные люди используют несколько способов оценки жилья, не один-два, а три-четыре. Первый способ, о котором мы всегда говорили, - это просто обзвонить несколько крупных серьезных агентств, в том числе можно звонить и в наше агентство, и попытаться оценить примерно, по телефону, с точностью 5-10%, сколько может стоить это жилье. Потом информацию из трех-пяти агентств собрать воедино, посмотреть на нее. Обязательно можно прибрести журналы, газеты, которые занимаются рекламой жилых помещений, посмотреть, как эта квартира чувствует себя в сегодняшний момент на рынке. Это все очень грубые способы оценки. Самый точный способ существует, но, к сожалению, этот способ потребует времени: нужно квартиру реально попродавать. Тогда будет понятна истинная цена квартиры, будет понятен истинный интерес клиентов, людей к этой квартире. И тогда возникнут реальные предложения, которые являются истинным ответом на вопрос, сколько же стоит моя квартира. Есть речь идет о чем? Заключенный договор с фирмой, продажа квартиры через фирму и есть оценка квартиры. Хотя первичные оценки экспертами делаются методом аналогичных продаж и интуитивно. Все зависит от опыта, квалификации конкретного эксперта и агента.

О. БЫЧКОВА - Допустим, этот этап уже успешно пройден, сделка наметилась, и наступает стадия оформления, регистрации ее участников. Какие трудности могут возникнуть здесь?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Наши радиослушатели уже знают о том, что удостоверять сделку сейчас можно как нотариально, так и безнотариально. Поэтому трудности, в частности финансовые, связанные с нотариальной формой, могут быть отодвинуты в связи с тем, что можно оформить сделку безнотариально, то есть сразу оформить договор купли-продажи в одном из отделений Москомрегистрации. Второй момент, регистрация. По закону официальная регистрация сейчас должна происходить в срок один месяц, или в этот месяц, в этот срок нужно принять решение о том, что регистрация не идет и будет возврат. Тут есть определенные проблемы. Об этом мы поговорим чуть позже.

-

О. БЫЧКОВА - Мы остановились на регистрации сделок по купле-продаже жилья.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да. Если вы хотите зарегистрировать сделку, которую вы провели у нотариуса или без нотариуса, подойдите на консультацию в любое отделение агентства. Там мы посмотрим на комплектность документов и скажем, насколько возможна вероятность беспроблемной регистрации этой сделки. Единственное, что хочется посоветовать. Потому что все остальное, конечно, наши юридические службы осуществляют, и сделки регистрируются легко, свободно, без проблем.

О. БЫЧКОВА - На нашем эфирном пейджере очень много вопросов, которые касаются конкретных житейских ситуаций. Эта история с 12 метрами и пропиской, видимо, очень многих коснулась. Зинаида Прокофьевна спрашивает: "Излишек площади 13 метров. Могу ли я прописать родного брата из Рязанской области?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Жилой площади, тогда можете. Речь идет не об общем излишке, а о жилой площади. Когда я говорил о трехкомнатной квартире в 42 кв. м. жилой, - это 42 жилой, а не 73 общей. Об этом идет речь. Поэтому у меня пожелание к нашим радиослушателям: планируя какую-то операцию по обмену своей квартиры путем купли-продажи, всегда помните о том, что заранее надо просчитать ситуацию с последующей пропиской-выпиской людей, которые участвуют в сделке. Потому что обязательно нужно на людей, участвующих в сделке, приобрести альтернативное жилье в собственность, тогда проблем не будет. Подчеркиваю, если об этом заранее не подумать, возникнет ситуация, когда вам просто откажут в регистрации, и проведенная сделка, заплаченные деньги покупателем могут оказаться фактором, который взорвет всю ситуацию.

О. БЫЧКОВА - Еще такой же вопрос от Тамары Николаевны. "Поясните пожалуйста, можно ли без проблем прописать родителей-пенсионеров, если нет избытков площади".

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да. Нетрудоспособные родители прописываются на площадь детей без проблем. Я еще раз подчеркну, скажу нашим радиослушателям, три категории: несовершеннолетние дети, супруги и нетрудоспособные родители. Все остальные - братья, сестры, внуки, внучки не попадают, к сожалению, в эту категорию. На них будет распространяться норма в 12 кв. м.

О. БЫЧКОВА - Это ответ на еще несколько вопросов, которые вы нам присылаете на эфирный пейджер. Мы больше не будем сейчас уже касаться этой темы. Другой вопрос от Маши. "Занимаетесь ли вы междугородним обменом?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, мы занимаемся междугородним обменом, у нас связи со многими регионами России. В частности вчера я говорил с Новосибирском, с директором риэлторской структуры в Новосибирске. Мы работаем с Омском, у нас в Омске родственное отделение компании "Миэль" под тем же названием. Мы работаем с Рязанью. Особенно прочные связи с Питером. То есть все эти связи были получены в результате проведения семинаров для региональных риэлторских структур, которые мы проводили на базе нашей компании буквально в конце того года в связи с десятилетием компании "Миэль". Связи наработаны. Мы работаем практически со всеми регионами страны. За исключением, к сожалению, на Дальний Восток пока не дотянулись.

О. БЫЧКОВА - Это также ответ на вопрос Юли: "Есть шанс поменять квартиру в Москве на СПБ?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Шанс реальный. С Питером проходит очень много сделок, хорошие контакты. Звоните 777-33-77.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА ЕЛЕНА - У меня как раз была сделка с "Миэлем", я очень довольна. Сейчас прошел ряд лет, выросли дети. У меня есть квартира, которую я приобрела, маленькая. Для того чтобы мне можно было разменять еще одну трехкомнатную, мне нужно оттуда дочь прописать в эту свободную квартиру, которая является у меня в собственности. Сумею ли я это сделать, чтобы освободить ту и ту?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Если дочь не собственница этой маленькой квартиры, хотя бы одной ее дольки, то будут проблемы. Для того чтобы прописать туда дочь, ее надо наделить собственностью в этой квартире, выделить ей долю. Проблем тут не будет, но нужно провести эту процедуру, которая, к сожалению, является затратной. Нужно заплатить какие-то деньги, для того чтобы сделать Вашу дочь собственницей этой квартиры, тогда без проблем она туда пропишется. К сожалению, если она не собственница, это будет вопрос.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Такая ситуация. Кооперативная квартира освободилась в связи со скоропостижной смертью родственника, который не оставил завещания, прямых наследников нет. Сейчас идет судебное решение вопроса. Председатель этого кооператива вскрыл эту квартиру и заключил договор аренды на эту квартиру, вселив туда совершенно посторонних граждан без разрешения родственников. И когда родственники об этом узнали, договор был расторгнут, но эти жильцы не выезжают.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Потому что деньги уплачены, понятно. Это ситуация понятная. К сожалению. Это ситуация бытовая, и она находится больше в области судебных расследований, правильно говорит гражданка. Потому что судебное решение будет вынесено по поводу выплаченного пая, кто его платил. Квартира, как я понимаю со слов, не оформлена в собственность, То есть выплаченный пай не оформлен в собственность, в связи с чем возникают проблемы уже с руководством кооператива. Судебное решение поставит точку в этом вопросе. Никакие другие, эмоциональные выходы из этого состояния неприемлемы.

О. БЫЧКОВА - Решать через суд.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Совершенно верно.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Можно обменять Адлер на Москву?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Адлер на Москву можно обменять. Надо рассмотреть Ваш вариант. В Адлере у нас есть очень хорошие контакты с риэлторами Адлера, поэтому можно, связавшись с ними, оценить, что стоит квартира, дом или участок в Адлере, посмотреть, что Вам нужно в Москве, определиться, с доплатой или без доплаты. И конечно, возможно. Но, если это невозможно, то тогда мы скажем Вам точно: невозможно, или возможно при доплате такой-то. Надо оценить Ваш вариант в Адлере и посмотреть, что Вы хотите в Москве.

О. БЫЧКОВА - Вопрос с эфирного пейджера от Валентины Ивановны. "Берет ли агентство на себя труд по согласованию со всеми ведомствами при продаже квартиры, сколько это может стоить?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да. Агентство на себя берет труд все это сделать, но в пределах одной общей сделки. Наше агентство не берет на себя труд выписывать или прописывать людей, которые оказались в таком состоянии после сделок, проведенных другими фирмами или самостоятельно. Потому что мы не знаем ситуацию изначально, мы ее не контролируем. Если клиенты обслуживаются у нас, то мы эту ситуацию доведем до логического конца. Естественно, в поле наших интересов или интересов по сделке попадут и вопросы выписки, прописки, снятия с регистрационного учета. Все это будет сделано. Когда приходят люди после каких-то сделок и говорят: "вот, мы попали в такую ситуацию", сложно оценить, сколько это стоит, каким образом. Конечно, консультационная помощь оказывается всегда. Я хочу, чтобы это наши радиослушатели услышали и запомнили. В любых отделениях компании всегда проводятся консультации, по средам и субботам это юристы, а в остальные дни - бесплатные консультации в офисах компании, кроме тех точек, которые я уже называл.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Двухкомнатная квартира, проживаю с сыном. Бытовые у нас невозможно просто проживать. И хотела бы разъехаться с ним. Он не согласен на разъезд, квартира неприватизированная.

О. БЫЧКОВА - Понятен вопрос. Что делать в такой ситуации?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Если не согласен, то суд. Только суд, к сожалению, потому что согласие должно быть изначальным.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Юрий Стретович - директор западного отделения компании "Миэль".