Елена Овечкина, Борис Соловей - Интервью - 2000-12-13
13 декабря 2000 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Елена Овечкина - управляющая отделением "Черемушки", Борис Соловей - ведущий эксперт агентства недвижимости "Рескор".
Эфир ведет Ольга Бычкова.
О. БЫЧКОВА - Итак, с чего начинаются все наши операции с недвижимостью?
Е. ОВЕЧКИНА - Операции недвижимости начинаются с договора купли-продажи, если иметь в виду юридическое оформление.
О. БЫЧКОВА - Это что-то очень сложное. Обязательно ли заниматься этим с помощью юриста, нотариуса?
Е. ОВЕЧКИНА - Да, Вы знаете, Ольга, такие вопросы часто к нам поступают. Мы уже говорили, что сейчас нотариальное удостоверение договора купли-продажи необязательно. Но органы государственной регистрации (нотариус необязательно, государственная регистрация обязательно) при этом не обязаны делать то, что закон возлагает на нотариуса. В частности проверять дееспособность участников сделки, разъяснять им их права, обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых сделок. Потому что, как правило, наши граждане недостаточно юридически осведомлены обо всех последствиях. Так вот, в обязанности нотариуса входит как раз это разъяснение. Кроме этого, нотариус несет перед клиентом полную материальную ответственность за ущерб. По законодательству нотариус обязан разъяснять сторонам смысл и значение предоставленного им проекта сделки и проверять, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли при этом требованиям закона. Поэтому сделка, если она предварительно удостоверена у нотариуса, а затем прошла государственную регистрацию, будет юридически надежно гарантирована. А если, кроме того, наши слушатели воспользуются услугами агентства недвижимости "Рескор" по сбору документов и юридической проверки квартиры, то потом можно будет спать спокойно.
О. БЫЧКОВА - Давайте сразу напомним телефоны вашего агентства недвижимости "Рескор", чтобы слушатели знали, куда обращаться с каждым конкретным вопросом.
Е. ОВЕЧКИНА - Если у вас есть вопросы, связанные с продажей, обменом вашего жилья или с покупкой квартиры, комнаты в Москве, вопросы юридического характера, оформление наследства, налогообложения и многое другое, вы можете получить интересующую вас информацию по телефонам 935-61-00, 935-62-00, 237-53-59. Кроме того, напоминаем нашим радиослушателям, что у них есть возможность лично получить бесплатную консультацию наших специалистов, посетив один из наших консультационных центров по адресам ул. Вавилова д. 69, офис 323 или Ленинский проспект, д.1, 4-й этаж. Эти консультации проводятся каждую субботу с 11:00 до 16:00.
О. БЫЧКОВА - Давайте обсудим несколько конкретных ситуаций, которые могут возникнуть в жизни. Например, человек уезжает за границу навсегда. Что он должен делать со своей квартирой, если он хочет ее продать? Он должен как-то по-особенному подходить к этой проблеме?
Б. СОЛОВЕЙ - Да. Сейчас много наших сограждан уезжают с разными целями за границу. И в коммерческие командировки, туристические. Есть те, которые едут учиться, работать, и на постоянное место жительства. Есть ряд особенностей, которые нужно учитывать. Не все имеют представление о них, поэтому лучше, конечно, обратиться сразу в наше агентство. У нас есть большой опыт работы с такими клиентами, и мы можем правильно построить всю технологическую цепочку и обеспечить тем самым экономию времени, денег и нервов этим клиентам. А особенности такие. Их можно разделить на две категории. Это юридические и организационные. К юридическим относится в первую очередь готовность документов на выезд. Это с одной стороны, имеются в виду наши загранпаспорта. С другой стороны, разрешение принимающей стороны, и нужно знать срок действия этих документов, то есть разрешение на въезд, которое, например, для США действует один год, и важно не пропустить этот срок. Важное значение имеет также присутствие всех членов семьи, собственников, в момент сделки. Но если они отсутствуют, то надо иметь правильно оформленную доверенность от них. И здесь важно, в каком статусе они находятся за границей и чтобы они эту доверенность прислали. Также имеет значение, имеются ли в числе собственников или проживающих несовершеннолетние дети. Это тоже важный момент. А к организационным особенностям можно отметить, что покупатели всегда торопят продавцов, и срок освобождения квартиры им хочется видеть побыстрее, а у продавцов квартиры в этом случае масса проблем. В первую очередь срок физического освобождения должен охватывать такие вопросы, как оформить багаж, куда-то лишние вещи продать, достать билеты, решить вопросы с деньгами, полученными. Да и масса других, которые даже не подозревают, что встретятся. Все это мы знаем. И здесь важно правильно спланировать по времени решение этих вопросов и договориться с покупателем. Технология решения этих вопросов определяется нами перед сделкой. Консультации наши бесплатные, человек должен нам свои проблемы рассказать, мы это подготовим. Тогда это все будет решено в надлежащие сроки.
О. БЫЧКОВА - То есть вы готовы описать все действия пошагово, последовательно, что нужно делать в этой непростой ситуации?
Б. СОЛОВЕЙ - Да, и предусмотреть все мелочи, о которых люди даже не подозревают. Есть люди, которые в силу каких-то причин продлевают срок выезда из России. Но они не знают, пришло ли подтверждение. В этом надо убедиться, потому что можно продать квартиру и остаться на улице, другая сторона не принимает.
О. БЫЧКОВА - Вы сказали, что должны быть представлены все собственности этого жилья или доверенности от них. А если случилось так, что уже все уехали и по каким-то причинам только теперь собираются продавать квартиру? Могут ли все собственники перепоручить это дело кому-то другому?
Е. ОВЕЧКИНА - Да, конечно, могут. Что для этого нужно? Прежде всего, нужно оставить или знакомым, или родственникам, кому собираются поручать продавать квартиру, правоустанавливающие документы на квартиру.
О. БЫЧКОВА - То есть это может быть кто угодно, это человек, которому вы доверяете, необязательно родственник?
Е. ОВЕЧКИНА - Конечно. Правоустанавливающие документы на квартиру, далее доверенность на совершение всех действий от имени лица, которое хочет продать квартиру. Доверенность должна быть составлена нотариально, в любом случае, там должен быть адрес продаваемой квартиры, там должно быть полное перечисление полномочий, что поручают сделать представителю. В том числе обязательно должно быть указано право получения денег. Если человек сам не приезжает на сделку, получать деньги должен его представитель. Это обязательно должно быть указано в доверенности. Нужно учитывать срок действия доверенности, лучше его дать побольше, не менее года нужно указывать. Что еще мы рекомендуем сделать? В доверенности должно быть указано, что она дана с правом передоверия. Делается это для того, чтобы собирать все справки, необходимые для подготовки сделки. Это БТИ, ЖЭКи. Чтобы люди сами не стояли, этим занимаются наши специалисты. Для этого есть право передоверия на определенные полномочия, то есть только на сбор справок, необходимых для продажи квартиры. Нужно еще много чего учитывать, поэтому если у наших радиослушателей есть какие-то конкретные вопросы, пусть они нам звонят по нашим телефонам.
О. БЫЧКОВА - Возвращаясь к этой же теме, где можно оформлять такую доверенность, только в Москве? Или находясь за границей, тоже можно это сделать? Бывает, что у людей нет лишних денег, лишнего времени, чтобы мотаться.
Б. СОЛОВЕЙ - Да, конечно. Необязательно приезжать в Москву, можно сделать это за границей. Но здесь нужно учитывать два вопроса. Лучше всего сделать доверенность в российском консульстве в той стране, где находится человек. Но если он живет в значительно удаленном городе или нет времени ехать туда, то это можно сделать у любого нотариуса в этой стране. Единственное, здесь есть один момент, который необходимо учесть. Конечно, доверенность должна содержать все необходимые моменты. Но на доверенности должен быть штамп, т.н. апостиль. Это штамп, который утвержден Гаагским соглашением и говорит о том, что лицо или организация, выдавшая эту доверенность, имела право выдать доверенность. Этот апостиль дается в органах юстиции этой страны. Сам апостиль и эта доверенность должны быть переведены на русский язык и заверены печатью нотариуса. То есть подпись переводчика должна быть удостоверена. Если перевод не сделан, можно не беспокоиться, потому что в Москве это можно тоже сделать. А апостиль должен быть обязательно. Поэтому этот момент надо учесть, иначе доверенность не будет действительна здесь.
О. БЫЧКОВА - То есть нужно озаботиться поиском такого места, которое было бы компетентно выдавать такие документы и потом подумать о переводе на русский язык. Допустим, человек уехал навсегда из России, за границей уже началась другая жизнь, но вдруг обнаруживается, что в России у него образовалось некое наследство, кто-то завещал ему квартиру или дом. Что делать в таком случае? Как распорядиться этим?
Е. ОВЕЧКИНА - Граждане, которые уехали на ПМЖ, тем не менее, могут получать здесь наследство. Для этого они должны сюда приехать и подать нотариусу заявление о вступлении в наследство. И так же, как остальные наши граждане, по истечении 6 месяцев со дня смерти нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. Оно должно пройти государственную регистрацию. И единственное, что отличает процесс вступления в права наследства для российских и иностранных граждан - это время уплаты налогов на наследуемое имущество. Для иностранных граждан установлено таким образом, что они должны уплатить налог до выдачи им этого свидетельства о праве на наследство. Если у гражданина есть намерение впоследствии продавать эту квартиру, то в принципе он может придти к нам, в агентство недвижимости "Рескор", заключить с нами договор, дать доверенность для подготовки всех необходимых справок, для того чтобы получить это свидетельство о праве на наследство, чтобы не ездить сюда несколько раз. Мы получим его у нотариуса, зарегистрируем, оно пройдет государственную регистрацию, найдем покупателя за это время, соберем все необходимые справки, и вызовем нашего клиента уже непосредственно на сделку.
О. БЫЧКОВА - У нас на пейджере есть много вопросов, которые касаются конкретных адресов в Москве, стоимости конкретных квартир. Я думаю, что ответы можно получить, позвонив в агентство "Рескор".
-
О. БЫЧКОВА - Сейчас мы обратимся к телефонным звонкам, но вначале один вопрос с пейджера от Юрия Леонидовича, который спрашивает, сколько стоят ваши услуги по обмену жилплощади, если в советское время обмен, осуществляемый государством, стоил не дороже 25 рублей. Это было давно. Как обстоит дело теперь?
Е. ОВЕЧКИНА - Стоило это 25 рублей, может быть, но государство этим не занималось. Этим в любом случае занимался сам человек, искал эти варианты обмена и платил какую-то пошлину. По поводу стоимости наших услуг. Тут нужно учитывать, что мы должны сделать. Мы подходим к этому вопросу дифференцированно, зависит от комплекса этих услуг. Что входит в наши обязанности, что мы можем предложить нашим клиентам, какие услуги? Проверка квартиры на юридическую чистоту, то есть проверка всей истории квартиры, просчеты рисков отчуждения, нарушение законов на предыдущих стадиях. Помощь квалифицированного специалиста при подготовке и сборе документов, что является сегодня достаточно большой проблемой. Обеспечение безопасности передачи денег. Кроме того, если клиент заключает с нами эксклюзивный договор, фирма сама занимается размещением информации и рекламы этого жилого объекта. Соответственно, также важно тут учитывать, просто ли это продажа, либо речь идет об обмене, либо о расселении коммунальной квартиры, участвуют ли в сделке дети. Словом, какую работу и в каком объеме предстоит нам провести, чтобы решить жилищную проблему конкретного клиента. Я могу сказать, что это будет стоить от 50 у. е. до 8% от стоимости квартиры. Подход дифференцированный, поэтому приходите, звоните, и мы каждый конкретный случай разберем и тогда определим.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Мы 6 лет назад купили квартиру у тяжело больной женщины и ухаживали за ней бесплатно все это время. После ее смерти через 6 лет (а квартира была куплена с пожизненным ее там проживанием) через год вдруг появляется родная ее сестра и вызывает нас в суд. Говорит: "Я наследница по праву родства, отдайте мне мою квартиру".
Е. ОВЕЧКИНА - Если они выполняли все условия этого договора пожизненного содержания с иждивением, если они действительно содержали эту женщину и есть тому свидетели и какие-то подтверждающие документы, я думаю, что им не стоит волноваться, тем более через год после смерти. В любом случае это будет определять суд, и тут помощи риэлторов никакой нет. Единственное, юристы наши могут Вас проконсультировать, позвоните.
О. БЫЧКОВА - Еще одна жизненная ситуация. Вика говорит, что она не зарегистрирована официально с мужем, и в каком случае нотариус возьмет меньше денег: если муж подарит ей квартиру или продаст. Как выгоднее здесь поступить?
Е. ОВЕЧКИНА - Если она не зарегистрирована официально с мужем, тогда купля-продажа для нее выгоднее. Если бы они были официально в браке, тогда дарение.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Мы вдвоем с дочкой живем на нашей квартире. После смерти мужа часть я записала на дочь. Ей сейчас 10 лет. Скажите пожалуйста, при продаже ее голос учитывается или как-то вообще можно так, чтобы я за нее все делала?
Е. ОВЕЧКИНА - Пока Вы за нее выступаете, как ее законный представитель, до 14 лет Вы ее представляете. Все операции с недвижимостью Вы можете совершать только с разрешения органов опеки и попечительства.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Мы живем в панельном доме на первом этаже, в хрущебной пятиэтажке. Оказывает ли ваше агентство услуги по обмену на более высокий этаж в том же районе, желательно как можно ближе от нашего теперешнего места жительства?
Е. ОВЕЧКИНА - Да, пожалуйста. Мы оказываем подобные услуги. Но Вы должны понимать, что первый этаж на более высокий просто так не меняется, Вам придется что-то доплачивать. В любом случае позвоните к нам в агентство, и наш специалист более подробно с Вами переговорит, оценит стоимость Вашей квартиры, оценит то, что необходимо будет приобрести для Вас. Через куплю-продажу мы поможем Вам это сделать.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬ - У нас перед нашими окнами, не считаясь с мнением жильцов, строится 24-этажный дом. Естественно, ухудшаются наши квартирные условия и стоимость нашей квартиры. Какие-нибудь шаги мы можем предпринять при этом?
Е. ОВЕЧКИНА - Тут можно только подавать в суд на муниципалитет или в префектуру, кто занимается этим строительством, либо эту на строительную организацию. Это не к риэлторам вопрос. Я хочу пригласить всех москвичей на семинар, который проводит агентство недвижимости "Рескор". Этот семинар называется "Новое в налогообложении", принимают участие представители органов налогового и финансового контроля. Пройдет он в пятницу, 15 декабря, в 17:00 по адресу ул. Косыгина, д. 4. Это м. Ленинский проспект.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" была Елена Овечкина - управляющая отделением "Черемушки", Борис Соловей - ведущий эксперт агентства недвижимости "Рескор".