Расселение квартир - Алексей Шлёнов - Интервью - 2000-12-05
5 декабря 2000 года
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Алексей Шлёнов - заместитель директора Таганского отделения компании "Миэль".
Эфир ведет Ольга Бычкова.
О. БЫЧКОВА - Поговорим сейчас о житейских вещах, о нашем жилье и о том, что иногда нам приходится его делить, менять, расселять. Добрый день, Алексей. Итак, расселение коммуналок - это когда жители большой коммуналки хотят переехать в отдельные квартиры. Такая же ситуация бывает, когда семья, например
А. ШЛЁНОВ - Совершенно верно. Вопрос этот всеобъемлющий. Можно не только рассуждать на эту тему, связывая это с коммунальными квартирами. Как правило, технология проведения подобного рода сделок связана и с теми квартирами, когда хочет разъехаться семья. Так что это два одинаковых по своей сути вопроса. Агентство "Миэль" занимается на рынке недвижимости абсолютно всеми видами обменов. В частности занимается и обменом, расселением коммунальных квартир. В эфире нет возможности ответить на все вопросы, которые включает в себя эта тема, поэтому вы можете позвонить по телефонам 777-33-77, где опытные эксперты прямо сейчас могут ответить на интересующие вас вопросы. Или вы можете узнать, где территориально ближе к вам находится удобный для вас офис и придти туда на консультацию, которая проводится каждую субботу с 11:00 до 17:00 или по средам с 15:00 до 19:00.
О. БЫЧКОВА - Я хочу добавить, что директор западного отделения "Миэль" Юрий Стретович, который был в нашем эфире и отвечал здесь на вопросы слушателей, говорил, в том числе о том, что агентство "Миэль" проводит специальные бесплатные семинары в различных районах Москвы для жителей столицы по вопросам недвижимости. Он просил передать, что очередной такой семинар на тему, как обменять, купить, продать квартиру без участия агентства недвижимости, а также, что такое эксклюзивный договор в операциях с недвижимостью, будет проводиться 9 декабря, это суббота с 11:00 в ДК "Медик", это ул. Академика Павлова. Можно все подробности, как проехать и что когда будет, узнать по телефону 797-42-77. Что вы предлагаете вашим клиентам по расселению квартир? Как вообще это происходило раньше, и какие особенности сейчас, облегчающие такое расселение, появились?
А. ШЛЁНОВ - На сегодняшний момент, безусловно, все сделки по расселению мы проводим или стараемся проводить посредством купли-продажи. Обращая внимание на тот период, когда люди пользовались услугами т.н. черных маклеров, цепочки, которые они выстраивали с тем, чтобы удовлетворить пожелания людей, расселяющихся из коммунальной квартиры, люди вынуждены были ждать такого рода обмена очень долго. Те варианты, которые им подбирались, не всегда их устраивали, но в силу ряда причин приходилось на это соглашаться. В моей практике был случай, когда люди таким образом, посредством прямых обменов еще тогда неприватизированного жилья пытались обменяться более 8 лет. И случалось так, что люди так и не находили нужного для них варианта. Почему? Потому что те люди, которые готовы были ехать в это жилье, должны были предоставить то жилье, которое подходило бы всем жителям коммунальной квартиры. И в этом случае столько вариантов, которые бы удовлетворяли все стороны, найти было практически невозможно. Сейчас как раз в силу того обстоятельства, что нет этих взаимосвязей, обратных связей, как мы называем, на сегодняшний день квадратный метр в финансовой его интерпретации является эквивалентом, который служит отправной точкой для решения проблем. То есть некие потенциальные средства, которые можно потратить на приобретение жилья. Таким образом, вы, зная, что вы в потенциале иметь можете, спокойно выбираете тот необходимый объект, который есть на рынке.
О. БЫЧКОВА - То есть это уже не тот обмен квартир, который был много десятилетий раньше, а это купля-продажа, и это проще?
А. ШЛЁНОВ - Да, теперь новое десятилетие, которое открыто, позволяет это делать с помощью более упрощенной для тех людей, которые меняются, но не менее сложной с точки зрения документов и технологии подхода к этому вопросу.
О. БЫЧКОВА - Я хочу напоминать нашим слушателям, что можно посылать свои вопросы Алексею Шлёнову на наш эфирный пейджер и по телефону прямого эфира 203-19-22 после новостей, во второй части нашей беседы. Коммунальные квартиры располагаются в основном в центре Москвы?
А. ШЛЁНОВ - К сожалению, нет. Безусловно, основной интерес у потенциальных покупателей вызывали квартиры, находящиеся в центре. И коммуналок в центре действительно было достаточно, и сейчас они часто встречаются. Но есть квартиры, которые расположены и в других частях Москвы. Но это не мешает этой проблеме быть решенной. На сегодняшний момент коммуналок становится все меньше и меньше, но количество обменов, которые мы делаем, от этого в пропорции по отношению к другим операциям не изменяется. Для коммунальной квартиры есть один из существенных моментов. Это то, когда люди должны между собой договориться. Понять ситуацию такую, что, разъезжаясь из коммунальной квартиры, безусловно, каждый должен преследовать свои интересы, при этом должен понять, пока не будет компромисса между всеми жильцами, итогового результата не будет. И это одна из существенных тем при беседах, когда мы вступаем с людьми в отношения. Эту достаточно сложную ситуацию мы помогаем разрешать с помощью своих методов, убеждения, своих примеров, каких-то вариантов, которые у нас уже проходили.
О. БЫЧКОВА - Кстати, в вашей практике, какой был самый яркий случай, когда каким было рекордное количество разъехавшихся семей из одной коммуналки?
А. ШЛЁНОВ - Количество семей было четыре. Но этим четырем лицевым счетам мы предоставили 5 квартир. Всего в цепочке могло достигать до 11 квартир. Безусловно, сейчас это редкость, да и тогда не часто встречалось. Однако вся сложность состоит в том, что чем больше квартир необходимо для размена той или иной коммуналки, тем сложнее сам технологический процесс сбора документов. Безусловно, немаловажный фактор - процедура передачи денег, как это происходит, и обязательно условие проверки всех квартир на юридическую чистоту. Это основное условие, при котором мы даем зеленый свет для проведения сделки.
О. БЫЧКОВА - Мы сейчас еще поговорим о важных моментах, на которые следует обращать внимание при таких случаях. Вы говорите о документах, которые нужно собирать в великом множестве. Большинство из нас знает, что очень большая работа - обойти все конторы
А. ШЛЁНОВ - инстанции
О. БЫЧКОВА - Да, с огромным количеством бумаг. Можете ли вы чем-то помочь здесь?
А. ШЛЁНОВ - Безусловно. Как раз эту проблему мы и берем на себя. Ведь речь идет о том, что нужно знать, какие документы необходимы для сделки. Более того, та юридическая служба, которая контролирует проведение этой сделки, отслеживает все нюансы этих документов. Ведь всем очевидно, что даже маломальская опечатка в документе или ошибка на какой-либо приводит к тому, что в очередной инстанции вас заворачивают. Вы, условно, прошли нотариуса, подали документы в Москомрегистрацию, и тут же вам возвращают эти документы с просьбой заменить тот или иной документ. В этом случае у людей настроение не повышается. Для того чтобы избежать этих ненужных нюансов, мы изначально, собирая документы, стараемся проверять все неточности, которые могут оказаться в этих справках.
О. БЫЧКОВА - То есть пускай знающий человек из агентства разберется сам, что в этих справках правильно, что неправильно?
А. ШЛЁНОВ - Да.
О. БЫЧКОВА - Большинству из нас это не под силу. На наш эфирный пейджер пришло множество практических вопросов. Например, в какой собственности надо приватизировать квартиру, в совместной или долевой?
А. ШЛЁНОВ - На этот вопрос четко отвечает законодательство. Все дело в том, что совместная собственность на сегодняшний момент может быть только у супругов. Поэтому большого выбора нет. Это супруги могут подумать о том, в какой собственности им осуществить приватизацию.
О. БЫЧКОВА - Еще одно сообщение от слушателя Сергея Маркина, который хочет поблагодарить Вас, Алексей Юрьевич, за успешное решение жилищных проблем и, в особенности за такого прекрасного сотрудника как Меняйло Ева. "Спасибо", - говорит Сергей Маркин.
А. ШЛЁНОВ - Да, работает у нас такая сотрудница, и очень приятно получать такие положительные отзывы.
О. БЫЧКОВА - Давайте еще раз напомним телефон, по которому можно обратиться в агентство "Миэль", чтобы попытаться решить свои проблемы или получить ответы на важные вопросы.
А. ШЛЁНОВ - 777-33-77. Вы можете обратиться в рабочее время с 9:00 до 21:00, где всегда у нас сидит эксперт, который поможет ответить вам на все ваши вопросы. Лучше всего обращаться непосредственно на бесплатную консультацию, где вы можете придти по средам либо субботам в любой офис, который территориально ближе к вам, предварительно узнав по этим же телефонам. Также еще хочется сказать, что у нас есть и бесплатные консультации при управах. Вы можете узнать, есть ли при вашей управе консультация агентства, где бесплатно в течение 3-4 часов в неделю, как правило, по вечерам приходят сотрудники и пытаются помочь решить какие-то жилищные проблемы.
О. БЫЧКОВА - "Вы расселяете только коммуналки? Или можно меньшую на большую, в более престижном районе на менее престижный? Квартира неприватизированная, хочу тоже неприватизированную" - спрашивает Марина.
А. ШЛЁНОВ - По поводу прямого обмена - безусловно, мы такие сделки делаем. Это, наверное, больше исключение, чем правило. Но любые варианты мы готовы сесть и обсудить. Вы можете придти и поговорить со специалистом. Выяснить, во-первых, какая доплата в данном случае вам необходима, для того чтобы улучшить свои жилищные условия. Ничего здесь сложного, на мой взгляд, пока нет. Надо придти, лучше всего сразу с документами, с тем, чтобы обсудить непосредственно в деталях вашу ситуацию.
-
О. БЫЧКОВА - Мы продолжаем обсуждать тему расселения или обмена квартир. Сейчас, как сказал Алексей, этот процесс стал намного проще и технологичнее. Тем не менее, как бы ни совершенствовалось это дело, все-таки на какие важные моменты должен обратить внимание покупатель при совершении сделки?
А. ШЛЁНОВ - Для покупателя достаточно серьезным моментом является, каким образом будет происходить процесс передачи денег. Ведь, прежде всего, люди, которые разъезжаются из коммунальной квартиры, получают взамен не деньги, а тоже жилье. Поэтому процедура передачи денег от продавцов одной квартиры к продавцам другой достаточно серьезный момент, который нужно знать, как осуществлять. Для покупателя также важно вступление в экономические отношения. То есть задаток, аванс, который вносится для подтверждения своих серьезных обязательств. А также юридическая экспертиза той квартиры, которую он покупает. А также проверка тех квартир, куда будут выезжать люди из той квартиры, которую он приобретает. Весь этот спектр вопросов в агентстве "Миэль" четко поставлен на технологические рельсы. И мы в своей работе принимаем во внимание все нюансы, стараемся придерживаться четкой, отработанной уже годами профессиональной линии, которая способна дать бессбойный положительный результат абсолютно во всех сделках, которые мы проводим.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Сын с матерью жил, у них в равных долях была, а он потом женился. Мать не захотела, чтобы жена жила с ними, и он живет уже 11-й год у жены. У них сейчас двое детей. Он просит мать разменять квартиру, поскольку она в равных долях. Она отказывается категорически. Как быть, посоветуйте, в таких случаях?
А. ШЛЁНОВ - Посоветовать нужно кому, матери или сыну? В этой ситуации достаточно сложно что-либо ответить, не видя документов. Здесь есть два варианта. Во-первых, сын может продать свою долю, и продажа доли не может быть интересна ему, потому что за вырученную долю не получишь много средств. Получить хорошие средства можно лишь тогда, когда речь идет о продаже всей квартиры. В этом случае доля будет стоить больше. Но, безусловно, продать и получить какие-то средства со своей доли сын может. Но лучше всего, мне кажется, вступить в диалог с матерью и продумать ситуацию размена квартиры в связи с тем, что молодой семье необходимо иметь какое-то жилье. Ведь семья начинается с дома.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Если происходит сделка, мена, например, у меня квартира свободная, а тот, с кем я меняюсь, они еще не выписаны, так как они выпишутся только в мою квартиру. В течение какого периода времени они должны выписаться из этой квартиры?
А. ШЛЁНОВ - Это предмет договоренности. Как правило, в предварительном договоре это все оговаривается. И все ваши предварительные договоренности отражаются в том окончательном договоре мены, который вы подпишете и зарегистрируете в Москомрегистрации. Как правило, сроки освобождения квартир варьируются от 2 недель до 2-3 месяцев в зависимости оттого, какая задача стоит перед той или иной стороной. Но это все предмет ваших договоренностей двух сторон.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Я дозвонилась, но как раз уже почти получила ответ на вопрос, который у меня тоже был по выписке. Все-таки до 3 месяцев не очень большой срок? Как вообще реально можно решить эту проблему, если, например, один из продавцов оказывается под стражей?
А. ШЛЁНОВ - Вопрос с выпиской настолько всесторонний у нас есть ряд специальных предложений к клиентам, как решить этот вопрос. Безусловно, на выписку-прописку мы влиять не можем, потому что это исключительно прерогатива МВД. То есть паспортные столы курируют процесс регистрации граждан. Но есть определенная схема, как это сделать. Во-первых, можно указать это в том договоре, который вы подписываете. Во-вторых, агентство, когда осуществляет процесс расселения или обмена квартир, как правило, старается удержать средства, которые будут стимулировать выписку и переезд, то есть стимулировать людей к исполнению своих обязательств. Поэтому никаких нюансов и срывов быть не может. Все, что касается людей, находящихся под стражей, тоже нужно смотреть в данном конкретном случае ваш вариант, как здесь можно помочь. Либо выписать соответствующую нотариальную доверенность, и по ней осуществлять снятие с регистрационного учета и постановку, либо дожидаться соответствующего решения суда, или когда его, наоборот, выпустят.
РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Если можно, несколько слов о чистоте сделки. Достаточно ли, допустим, если я сама буду заниматься продажей двухкомнатной коммунальной квартиры (или обменом) на однокомнатную квартиру. Достаточно ли мне в ДЭЗе там отдадут мне справку о всех предыдущих жильцах этой квартиры?
А. ШЛЁНОВ - Откровенно говоря, дают справку о тех, кто проживал до этого в этой квартире исключительно тем, кто в этой квартире на сегодняшний момент проживает, т.н. архивная выписка. Но уверяю вас, у нас при проверке квартир существует протокол, который подписывает агент, маклер, который занимается, юрист, и он состоит из 32 пунктов. Всего я Вам перечислить не могу, поэтому приходите либо на консультацию, и Вам помогут рассказать, как лучше своими силами (правда, я в этом не совсем уверен, но все же попробуйте осуществить юридическую экспертизу), либо приходите на семинары к Юрию Александровичу Стретовичу, или звоните по телефону.
О. БЫЧКОВА - Этот семинар 9 декабря, в субботу, в ДК "Медик". Это улица Академика Павлова, 797-42-77 (телефон семинара).
А. ШЛЁНОВ - Телефон для консультаций 777-33-77. В любое время, в рабочее, с 9:00 до 21:00 вы можете получить консультацию. По субботам до 17:00, в воскресенье тоже до 17:00. Либо придти на консультации по средам и субботам.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Алексей Шлёнов - заместитель директора Таганского отделения компании "Миэль".