Развитие программы ипотечного кредитования "Дельта-Кредит" - Николай Шитов - Интервью - 2000-12-04

4 декабря 2000 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Николай Шитов - вице-президент ипотечной программы "Дельта Кредит" инвестиционного фонда "США - Россия".

Эфир ведет Петр Журавлев.

П. ЖУРАВЛЕВ - Николай, добрый вечер. Вопросы, которые нельзя не задать, естественно, будут касаться ипотечной схемы приобретения жилья. Но прежде давайте напомним нашим радиослушателям, что название фонда "США - Россия" - это не просто красивая фраза и упоминание США не случайно.

Н. ШИТОВ - Совершенно верно. Инвестиционный фонд "США - Россия" был создан в 1995 году и финансируется Конгрессом США. Уставной капитал 440 млн. долларов. Один из самых крупных проектов этого инвестиционного фонда "США - Россия" - это программа "Дельта Кредит", это компания "Дельта Кредит", которая была учреждена непосредственно для финансирования ипотеки.

П. ЖУРАВЛЕВ - Николай, скажите пожалуйста, а почему ипотека была выбрана как одно из самых крупных направлений? Это столько денег обещает в дальнейшем, это самое бурно развивающееся?

Н. ШИТОВ - На мой взгляд, это одновременно наиболее интересно и для американских инвесторов, потому что это перспективный и долгосрочный рынок инвестиций, и очень хорошо обеспеченный недвижимостью. И в то же время это очень важно для российских граждан, потому что это реальная возможность улучшить жилищные условия уже сейчас, купив квартиру и получив ее в собственность уже в настоящее время, и постепенно расплачиваясь за нее.

П. ЖУРАВЛЕВ - Про американцев - понятно, у них это дело обычное. Процентов 90, если не все 100 жилой недвижимости, так или иначе, приобретается в рассрочку. Но для нас это дело, в общем, новое, на мой взгляд, не так давно все это происходит в нашей стране. Мне всегда казалось, что это должно встречать какое-то недоверие со стороны людей. Вы замечаете это? Можете подтвердить или, наоборот, опровергнуть?

Н. ШИТОВ - Возможно, первоначально было такое недоверие, особенно после кризиса, банковской системе в целом. Но недоверие было связано с недоверием банковской системе, конкретным банкам, а не в целом ипотечному кредитованию. Потому что, на мой взгляд, все-таки в России это система не совсем новая, потому что были жилищные кооперативы, где человек тоже покупал квартиру и расплачивался постепенно, в течение 5-10 лет. В принципе, примерно та же схема, только более прозрачна для заемщика и для потенциального инвестора, и, на мой взгляд, она более удобна.

П. ЖУРАВЛЕВ - Безусловно, но, тем не менее, наверное, Вы согласитесь со мной, что человек не очень охотно, наверняка, будет расставаться и выносить в свет информацию о собственных доходах, которую у него потребует банк, прежде чем выдаст ему кредит. Правда ведь?

Н. ШИТОВ - Собственно говоря, к этому мы все двигаемся. Та самая налоговая реформа, которая будет введена в действие со следующего года, способствует тому, чтобы человек декларировал свои доходы. Если человек декларирует доходы, к нему есть доверие, и соответственно, он может получить кредит, на который купить квартиру.

П. ЖУРАВЛЕВ - Мы еще поговорим о том, чего вы ожидаете в будущем году. А пока давайте напомним нашим радиослушателям, какие условия вы предоставляете для людей для покупки квартир. Каковы условия, какие необходимости существуют, для того чтобы получить деньги и купить квартиру? Во-первых, где ее можно купить?

Н. ШИТОВ - Условия очень простые. Это кредит на 10 лет с процентной ставкой от 13% до 15% с фиксированной процентной ставкой, в отличие от многих других программ, где банк оставляет за собой возможность пересматривать процентные ставки. У нас фиксированный процент. Это необходимость даун-пеймента от 20% до 30%.

П. ЖУРАВЛЕВ - Это первый взнос?

Н. ШИТОВ - Это первый взнос за квартиру. Покупая квартиру с использованием ипотечного кредита, человек становится сразу собственником своего жилья. И это очень важно, на наш взгляд. Сумма кредита от 5 тыс. долларов США до 150 тыс. долларов США.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите пожалуйста, какие-то ограничения на сумму существуют? Насколько я понимаю, ведь не всю стоимость квартиры можно оплатить с помощью кредита?

Н. ШИТОВ - Да, 80% от стоимости квартиры оплачивается с помощью ипотечного кредита, а 20% - человек должен использовать свои собственные средства.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите пожалуйста, это отношение 80х20 раз и навсегда застолблено, или я могу придти и сказать, что мне надо всего 30% от суммы?

Н. ШИТОВ - Это максимум, выше которого банк не может рисковать. То есть банк должен иметь очень твердое обеспечение. И это важно не только для банка, но и для потенциального инвестора, который будет впоследствии рефинансировать эти кредиты для банка. Поэтому это максимальная ставка, но вместе с тем полная гибкость, как по первоначальному взносу, то есть первоначальный взнос может быть не 20%, а 40%, 60% и т.д., и полная гибкость по выплате кредита. То есть заемщик может, если он чувствует возможность выплаты раньше 10 лет, в любое время может погасить кредит.

П. ЖУРАВЛЕВ - То есть получается, что если я собрал необходимую сумму денег, я могу откупиться где-то посередине этого срока?

Н. ШИТОВ - В любое время, когда у Вас возникает такая возможность.

П. ЖУРАВЛЕВ - Вы говорите "банки". Иными словами, вы работаете не сами по себе, а именно через банки? Вы сначала предоставляете деньги банку, а банк уже выдает их в виде кредита человеку?

Н. ШИТОВ - Совершенно верно. В настоящее время мы работаем с 13 банками-партнерами в Москве и СПБ преимущественно, и все финансирование осуществляется через эти банки.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, хоть для примера, банки, с которыми вы работаете.

Н. ШИТОВ - Лучше всего, для того чтобы узнать полный список этих банков, либо позвонить на горячую линию 230-60-60 в Москве, 325-62-00 в СПБ, или посетить наш интернет-сайт www.deltacredit.ru, и вы узнаете полную информацию. Но наши банки-чемпионы - это Инвестиционная банковская корпорация и Межпромбанк.

П. ЖУРАВЛЕВ - Они просто активнее других с вами сотрудничают?

Н. ШИТОВ - Возможно, активнее других сотрудничают. Возможно, сложилась очень профессиональная команда именно отдела ипотечного кредитования. Возможно, они одни из первых, которые начали. Все вместе эти факторы и позволяют им лучше всех.

П. ЖУРАВЛЕВ - Все эти 13 банков играют в одинаковых условиях, которые диктуете вы? Или в зависимости от банка кредит может быть как-то иначе оформлен? Вы фиксируете правила для всех них?

Н. ШИТОВ - Мы не диктуем, а как бы задаем правила, и это очень важно для нас с точки зрения дальнейшей перспективы, потому что для нас важно привлечь на этот рынок не только средства инвестиционного фонда "США - Россия", но и других возможных инвесторов, таких как "ABRD", "RFC", и других потенциальных инвесторов. В том числе и частных инвесторов, крупные корпорации. Поэтому для таких инвесторов очень важно, чтобы на первичном рынке существовали стандарты. И поэтому мы стараемся поддерживать, да, можно сказать, диктуем.

-

П. ЖУРАВЛЕВ - Николай, банки - это как бы одна половина дела, ведь еще нужно найти квартиру. Насколько я понимаю, ваша программа ориентируется на то, что человек сам находит себе какую-то жилплощадь, потом приходит и говорит: "Я хочу ее купить". Тем не менее, вы же наверняка сотрудничаете с риэлторами.

Н. ШИТОВ - Да, совершенно верно, и по поводу возможности найти ту квартиру, которая действительно интересна для клиента, - это одно из наших неоспоримых преимуществ. Потому что это как раз делает рынок прозрачным и действительно рыночные условия, то есть человек ищет ту квартиру, где ему нужно. Поэтому мы учредили стратегическое партнерство с Московской гильдией риэлторов, и в настоящий момент по нашей программе работает 7 риэлторских компаний, в которых работают очень профессиональные специалисты. В настоящий момент в основном они нам помогают находить квартиры.

П. ЖУРАВЛЕВ - Что они с этого имеют? Процент?

Н. ШИТОВ - Это стандартные рыночные условия. Да, риэлтор за поиск квартиры и помощь в оформлении ипотечного кредита имеет свой процент.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите, а помимо денег в чем еще его интерес с вами сотрудничать? Человек от вас или не от вас - им же в значительной мере все равно, где эту квартиру искать, и для кого.

Н. ШИТОВ - Для риэлтора это потенциально интересно по той причине, что, например, в первом случае, если клиент приходит и покупает однокомнатную квартиру, у него комиссия будет от суммы однокомнатной квартиры, допустим, 20 тыс. долларов. С другой стороны, если риэлтор понимает, что клиент заинтересован сразу купить ту квартиру, в которой он будет жить долгое время, то есть, в принципе, он может купить трехкомнатную квартиру с учетом ипотечного кредита. Таким образом, комиссия риэлтора будет больше от суммы, которую клиент может потратить на трехкомнатную квартиру. Но для клиента, я считаю, очень хорошая комиссия, существенно ниже рыночных цен, которые многие риэлторские компании заламывают просто за то, чтобы найти квартиру.

П. ЖУРАВЛЕВ - Николай, еще один момент. Скажите пожалуйста, вы как-то дифференцируете своих клиентов? Они все для вас одинаковые? Есть люди с разными доходами, разными условиями приобретения денег. Есть люди, которые просто зарабатывают деньги, а есть люди, которые деньги имеют как рантье. Вам разницы нет никакой?

Н. ШИТОВ - Мы их всех одинаково любим.

П. ЖУРАВЛЕВ И, тем не менее, скажите, я имею в виду условия, на которых предоставляются деньги, существуют ли какие-то "завлекалочки", что ли?

Н. ШИТОВ - Условия еще в частности зависят от декларированного дохода, который получает клиент. И в качестве "завлекалочек" хочу сказать, что возможны разные процентные ставки, 13%, 15%. Опять-таки для тех клиентов, которые заинтересованы взять ипотечный кредит на долгий срок, на 10 лет, выше 5 лет. Для них возможно купить процент вниз. То есть будет 13% ставка, но вначале они должны большую сумму внести. Для тех клиентов, которые заинтересованы на короткий срок, наверное, 14-15% более выгодно. Существует определенная гибкость в подходе к каждому клиенту.

П. ЖУРАВЛЕВ - Первоначальные выплаты для всех едины?

Н. ШИТОВ - Максимальная граница первоначального взноса стандартизирована. Но нет минимальных границ, вы можете заплатить 50% собственных средств, 50% взять в качестве кредита. Здесь полная гибкость.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите пожалуйста, а банки что имеют с того, что они работают с вами?

Н. ШИТОВ - Банки имеют определенную маржу за выдачу этих кредитов.

П. ЖУРАВЛЕВ - То, что деньги прошли через них, да?

Н. ШИТОВ - Да. Стандартные рыночные условия, то есть банк получает маржу.

П. ЖУРАВЛЕВ - Хорошо, Николай. Риэлторы получают свой процент, банки свою маржу тоже получают. А что получаете вы?

Н. ШИТОВ - Мы получаем определенный процент от финансирования банков по этой программе.

П. ЖУРАВЛЕВ - Чуть более подробно, если можно. Я тоже задаю такой вопрос, прекрасно себе представляя нормальную психологическую реакцию нормального человека: "Что же они такие щедрые, елки-палки, 400 своих миллионов американских денег сюда принесли и типа раздают".

Н. ШИТОВ - Здесь дело не в щедрости, а в том, что этот проект сам себе очень интересен тем, что есть возможность обеспечивать долгосрочное финансирование жилья. Фактически финансирование происходит при том условии, что квартиру, которую сразу покупает заемщик, передается в залог. И поэтому это очень хорошее обеспечение. При любых перипетиях, кризисах недвижимость всегда в цене.

П. ЖУРАВЛЕВ - Она недвижимость. Скажите пожалуйста, самый страшный момент, безусловно, человек не может выплатить этот кредит. Что происходит с его квартирой в этот момент?

Н. ШИТОВ - Мы стараемся избежать таких случаев. Я хочу даже привести пример, что во время кризиса, когда был достаточно серьезный банковский кризис и долговой кризис страны, все те кредиты, которые у нас обслуживались, были выплачены. То есть банки, которые обслуживали эти кредиты, приложили максимальное количество усилий, чтобы эти кредиты были погашены. Видимо, что-то такое в душе российского человека не позволяет

П. ЖУРАВЛЕВ - кинуть?

Н. ШИТОВ - Да, кинуть по самому святому, жилище. Поэтому на сегодняшний день процент невыплаченных кредитов равен нулю.

П. ЖУРАВЛЕВ - Остается только позавидовать. Тем не менее, вы же наверняка как-то подстраховываетесь. В данном случае какой-то механизм, система действий, предусмотрен на этот счет? Человек просто лишается квартиры, и все?

Н. ШИТОВ - Этот механизм заложен в законе об ипотеке. По этому механизму при наступлении такой ситуации (повторюсь, что мы эту ситуацию всячески пытаемся избежать, и во всем мире так и делают) существуют юридические механизмы, которые позволяют продать эту квартиру, возместить ущерб банку, и на оставшиеся деньги купить заемщику альтернативную квартиру, в которой он может жить.

П. ЖУРАВЛЕВ - То есть из хором переселить

Н. ШИТОВ - В настоящий момент в СПБ существует переселенческий фонд, и в Москве тоже сейчас об этом думают, для того чтобы предвосхитить эту ситуацию, и сделать так, чтобы максимально сгладить нежелательные последствия таких сложных, деликатных ситуаций.

П. ЖУРАВЛЕВ - Еще раз напомним контактные телефоны. Все те вопросы, которые мы не успеем или не сможем осветить сегодня в эфире, можно задать по вашей горячей линии, 230-60-60 в Москве и 325-62-00 в Питере. Кроме того, www.deltacredit.ru. Это сайт. Насколько я помню из предшествующих разговоров с вашими коллегами, зайдя на ваш сайт, даже можно смоделировать ситуацию, по табличке найти, сколько придется выплачивать денег, если человек возьмет какой-то кредит. Так я понимаю?

Н. ШИТОВ - Совершено верно. Можно найти не только, сколько выплачивать денег, но и можно посчитать, сколько сэкономить на налогах. Потому что настоящее налоговое законодательство построено таким образом, что реально эффективная ставка по ипотечному кредиту, полученному в этом году, будет составлять порядка 3-4% годовых, если правильно воспользоваться этими налоговыми льготами. В этом ипотечном калькуляторе все эти цифры вы можете увидеть.

П. ЖУРАВЛЕВ - То это есть туда закладывается и это?

Н. ШИТОВ - Да, на интернетовском сайте вы можете посмотреть, поиграться со своими зарплатами, возможностями, которые у вас есть, и понять, какая же реальная у вас будет процентная ставка. Еще раз повторюсь, в этом году это порядка 3-4% годовых.

П. ЖУРАВЛЕВ - Еще в начале нашего разговора Вы завели тему нового налогового кодекса, несчастного, который вступает в силу с 1-го числа. Чего ждете?

Н. ШИТОВ - Для нас он достаточно счастлив, счастливый налоговый кодекс. Потому что в следующем году, например, в связи с тем, что вводят единую ставку подоходного налога 13%, потенциальное количество наших клиентов, мы ожидаем, существенно вырастет. Потому что люди будут заинтересованы декларировать доходы. Это одна составляющая. И вторая составляющая, что также для нас очень важно, особенно для риэлторских компаний, что продавец квартиры не обязан будет платить налоги при продаже, что само по себе было достаточно глупо. Я имею в виду то, что раньше приходилось платить, потому что те деньги, на которые куплена квартира, уже очищены от налогов. И поэтому при продаже квартир глупо платить второй раз налоги. В следующем году эта ситуация будет введена законодательно. Это тоже существенно облегчит ситуацию с поисками купли-продажи квартиры.

П. ЖУРАВЛЕВ - Николай, Вам не кажется, что введением этой единой ставки очень многие люди, (больше чем сейчас, во всяком случае), действительно вынесут на свет свои деньги. Риэлторам, продавцам будет еще вольготнее и лучше, а для вас места не останется. Не боитесь, что они напрямую, без вас соединятся, без всяких ипотечных кредитов?

Н. ШИТОВ - На наш взгляд, это как раз увеличит потенциальное количество наших клиентов. По той причине, что чем больше клиент показывает свои доходы, тем больше он может позволить себе занять. А это означает, что доля нашего рынка существенно вырастет.

П. ЖУРАВЛЕВ - Кстати говоря, я не задал этот вопрос, когда мы говорили о банках. Что еще нужно принести человеку в банк, сдать в кредитный комитет, из документов, кроме этой самой бумажки о доходах? Кстати, за какой срок нужно отчитаться по доходам, года за два?

Н. ШИТОВ - Отвечу на первый вопрос. По поводу списка документов мы постарались сделать, чтобы это было максимально удобно для клиента. Поэтому заполнить предварительную анкету, предварительную квалификацию вы можете как по горячей линии, 230-60-60 в Москве и 325-62-00 в СПБ, а также через интернетовский сайт. Поэтому это существенно облегчит вопрос первоначальной встречи с банком, нахождения времени, чтобы сходить в банк. Это упрощает процедуру, особенно на первоначальном этапе. А по второму вопросу, за какой срок - мы собираем документы за последний год, но в определенных случаях мы просим какие-то подтверждения, трудовые контракты за предыдущую историю. То есть для нас каждый клиент - это человек, прежде всего. И мы пытаемся понять его ситуацию, понять, из каких средств он может выплачивать, потому что это очень важно.

П. ЖУРАВЛЕВ - Скажите пожалуйста, а с какими минимальными доходами имеет смысл приходить, просить кредит?

Н. ШИТОВ - Если говорить о минимальных декларируемых доходах, то это порядка как я уже сказал, минимальный кредит, на который человек может претендовать, это 5 тыс. долларов. То есть человек, получая 300-400 долларов в месяц чистыми, уже может претендовать на получение ипотечного кредита. А для того, чтобы посмотреть более точно, я советую все-таки сходить на ипотечный калькулятор на нашем интернетовском сайте.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Николай Шитов - вице-президент ипотечной программы "Дельта Кредит" инвестиционного фонда "США - Россия".