операции с недвижимостью. Наиболее эффективные способы обменов и продаж квартир в Москве. - Анна Ягиш - Интервью - 2000-11-29
29 ноября 2000 года.
В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Анна Ягиш, вице-президент агентства недвижимости "Рескор" и Вадим Мартыненко, управляющий одним из отделений агентства.
Ведущая эфира Ольга Северская.
О. СЕВЕРСКАЯ - Операции с недвижимостью - так, в общем, можно обозначить тему нашего разговора. Будем говорить, наверное, прежде всего, об эффективных способах обмена квартир на рынке вторичного жилья. Если у наших слушателей возникнут вопросы, они могут их прислать на наш пейджер 788-00-88 для абонента "Эхо Москвы", хотя телефон мы тоже можем включить. Но телефонные линии всегда бывают перегружены, поэтому я сразу же хотела попросить наших гостей дать и номера агентства "Рескор" - может быть, кто-то сразу захочет обратиться напрямую.
А. ЯГИШ - Я назову телефоны, по которым наши слушатели прямо сейчас могут позвонить и получить консультацию наших специалистов: 237-53-59, 935-62-00, 935-61-00. И напомню нашим слушателям, что у них есть возможность лично получить бесплатную консультацию наших специалистов, посетив один из консультационных центров "Рескор-недвижимость" по адресам: Ленинский проспект, д.1, 4 этаж или улица Вавилова, 69, офис 323. Эти консультации проводятся каждую субботу с 11 до 16. Приходите, мы вас ждем!
О. СЕВЕРСКАЯ - Есть такой провокационный вопрос, с которого мне бы хотелось начать разговор. Вот, мы называем телефоны, говорим о том, что агентство бесплатные консультации проводит. Скажите, а вот человеку действительно необходимо обращаться в агентство? Может быть, он получит бесплатную консультацию о том, как лучше действовать на рынке, и решит все сделать сам. Или все-таки агентство может в каких-то случаях оказаться предпочтительнее?
А. ЯГИШ - Вы знаете, конечно же, право выбора остается за хозяином квартиры. Он может взвесить все "за" и "против" и сделать свой выбор. Но ситуация на сегодня такова, что из 10 обменов или продаж, регистрируемых в Москве, 9 осуществляются с помощью агентств недвижимости. Ну, чем это объясняется, вот такой большой процент? Ну, прежде всего тем, что сотрудничество с серьезным агентством имеет несколько весомых преимуществ. Я попробую их назвать. Первое: агентство берет на себя информационную поддержку, т.е. информация о продаваемой или обмениваемой квартире попадает в печатные издания, в Интернет, в профессиональные базы данных. В результате любой человек, который задался целью приобрести квартиру подобную той, которая продается или меняется нашими уважаемыми радиослушателями и вообще жителями Москвы, этот человек сразу узнает о наличии этой квартиры. Причем в агентстве недвижимости "Рескор" расходы, связанные с поиском покупателя, оплачиваются самим агентством, это первое преимущество. Второе: после того, как будет найден требуемый вариант обмена или покупатель на квартиру, нужно согласовать все условия сделки, выбрать наиболее удобную для клиента форму расчета, утрясти сроки, оформить предварительное соглашение, осуществить юридическую проверку выбранной квартиры. Вот во всех этих вопросах агентство недвижимости "Рескор" будет вашим юридическим помощником. Ну, и третье, совсем немаловажное - это денежные расчеты при продаже и обмене. И сегодня они осуществляются цивилизованным путем, через специализирующихся на подобных операциях банки. Но, тем не менее, важно, чтобы рядом с вами был специалист, который мог бы организовать, проконтролировать эту процедуру, и вот в этой ситуации помощь наших специалистов тоже будет очень полезна. Здесь уже специалисты агентства недвижимости "Рескор" уже могут выступать вашими финансовыми консультантами. Это основные моменты.
О. СЕВЕРСКАЯ - Ну, вы действительно очень много преимуществ обращения в агентство перечислили. Я даже удивилась тому объему работы, который человек, если хочет действовать самостоятельно, должен на себя взять. Мне кажется, что это не всем по плечу.
В. МАРТЫНЕНКО - Разрешите мне еще добавить, что время от времени маркетинговая служба агентства "Рескор" проводит опрос среди людей, недавно совершивших обмен или продажу. И есть такая информация: те, кто занимался этими операциями самостоятельно, впоследствии чувствовали чувство неуверенности в правильности выбора и тревоги оттого, что приходилось принимать важное для семьи решение в сфере, где человек чувствовал себя некомпетентным. И наоборот: те, кому помогали специалисты агентства "Рескор", отмечали высокий уровень профессионализма наших сотрудников и были очень довольны произведенным обменом или продажей. Поэтому сейчас, я думаю, вопрос работать самостоятельно или с помощью агентства не стоит. Единственное, только можно, наверное, обсуждать правильный выбор агентства.
О. СЕВЕРСКАЯ - Это, кстати, вопрос, который часто задают наши слушатели - на что нужно ориентироваться при выборе агентства? Как можно его выбрать и не прогадать?
В. МАРТЫНЕНКО - Я с вами согласен, что на сегодняшний день агентства работают достаточно разные, и критериев выбора агентства существует достаточно много. Мы бы со своей стороны посоветовали радиослушателям выбирать агентство, которое имеет номер лицензии один из первых. Почему? Потому что это говорит о том, как давно это агентство работает в Москве. И обязательно - входящее в Московскую ассоциацию гильдии риэлтеров. Можно сделать выбор агентства, пообщавшись с его персоналом, и, наверное, это нужно прежде всего подчеркнуть, что недостаточно сухой информации, а именно впечатление от посещения офиса, от общения с персоналом. Если вы видите, что эксперт профессионален, вежлив, искренне старается вам помочь, значит, сотрудничество с агентством, которое он представляет, будет наверняка вам полезно. В частности, в агентстве недвижимости "Рескор" при подборе и обучении персонала делают акцент не только на профессионализм, но и на моральные принципы сотрудников. Поэтому если вы один раз стали нашим клиентом, то на долгие годы приобрели верных друзей, к которым всегда можно обратиться за помощью или советом.
О. СЕВЕРСКАЯ - Профессионализм, высокие моральные качества, наверное, коммуникабельность - это единственные требования, которые предъявляются к сотрудникам при выборе их?
В. МАРТЫНЕНКО - Ну, это принципы не единственные, но основные. Самое главное - это желание у потенциального нового сотрудника обучаться, потому что несмотря на то, что профессия перспективная, надежная, интересная, но при этом она и достаточно сложная, поэтому желание обучаться - непременное условие работы в этой сфере. Ну, и все-таки желание работать не только для себя, но и желание помогать тем людям, которые обращаются в агентство.
О. СЕВЕРСКАЯ - На сколько я помню, мы не первый раз встречаемся, агентство "Рескор" даже вообще готово подготовить риэлтеров, в том числе и для себя. И давайте еще раз напомним телефоны: 237-53-59, 935-61-00, 935-62-00, и вот по этим телефонам можно узнать, как стать риэлтером и задать какие-то другие вопросы. Например, я уверена, прозвучит такой вопрос - насчет реальных гарантий и защиты интересов клиентов. Действительно, вот как гарантируют защиту интересов своих клиентов в агентстве "Рескор"?
А. ЯГИШ - Вся деятельность нашего агентства базируется на принципах, и достаточно серьезных. Вот, первый принцип - это риэлтер отвечает за все. Что это означает? Это означает уникальную для российского рынка позицию. "Рескор" берет на себя финансовую ответственность перед клиентами по всем сделкам. Это первый принцип нашей деятельности. Второй принцип - клиенто-ориентированный подход, т.е. интересы продавцов и покупателей являются приоритетными. Агентство "Рескор" всегда стремиться оказать качественную услугу, чтобы удовлетворенные клиенты с готовностью рекомендовали нас друзьям, родным, знакомым. Третий принцип - высокое качество юридических услуг. В недвижимости работа любого агентства состоит из 2 больших блоков, первый, собственно риэлтерский - это подбор вариантов, показы, реклама, и второй блок - юридический - это проведение сделки, экспертиза документов, регистрация и т.д. В агентстве "Рескор" стремятся обеспечить 100%-гарантии для всех участников сделки. Для этого у нас в агентстве работает специальное юридическое управление, где работают высококлассные юристы, которые специализируются именно на операциях с недвижимостью.
О. СЕВЕРСКАЯ - Что очень существенно, потому что это абсолютно особая область права.
А. ЯГИШ - И еще добавлю, какие гарантии защиты интересов клиентов у нас имеются. "Рескор" - это компания, которая управляется из единого центра, т.е., в отличие от многих крупных риэтерских фирм, строящихся обычно на условиях франчайзинга, "Рескор" отвечает за действие каждого из своих офисов. Для клиента это тоже, безусловно, гарантия того, что в любой офис обратился, и затем можно предъявить претензии центральному офису. И пятый принцип - мы работаем там, где нужны. Безусловно, обладая высоким профессионализмом, высокопрофессиональным штатом и огромным опытом работы, "Рескор" специализируется на сложных сделках, требующих высокой квалификации, но хотя по желанию клиента мы не отказываемся от выполнения и самых простых заказов. Вот эти принципы дают реальные гарантии защиты интересов нашим клиентам.
О. СЕВЕРСКАЯ - Скажите, а с какими проблемами к вам чаще всего обращаются клиенты, по каким вопросам они хотят получить консультацию или услуги? Это все-таки обмен или продажа, или продажа-купля, как это теперь сейчас принято при осуществлении обмена?
А. ЯГИШ - Вы знаете, перечень вопросов очень разный. Это и обмены квартир, причем возможны варианты различного обмена - возможны обмены с доплатой, возможны разъезды большей квартиры на меньшую и т.д. Но обычно к нам приходят на консультацию по всем этим вопросам, как я уже говорила, каждую субботу с 11 до 16 часов. На этих консультациях граждан принимают наши специалисты, эксперты, юристы. Консультации проводятся бесплатно. Но чаще всего, конечно, люди приходят, чтобы проконсультироваться, как правильно собрать документы для продажи своей квартиры или комнаты, как обменять ее на другую. Но прежде, чем принять окончательное решение, вот эти наши радиослушатели и все граждане обычно приходят к нам для консультации, для того, чтобы наши специалисты могли дать более полную информацию по возможной продаже или обмену.
О. СЕВЕРСКАЯ - Наверное, вопрос об оценке тоже встает?
А. ЯГИШ - Безусловно, вопрос оценки квартиры стоит здесь. Ну и самые разные вопросы, которые возникают в ходе экспертизы документов. Поэтому мы рекомендуем всем нашим потенциальным клиентам приходить на консультации именно с пакетом документов для того, чтобы наши сотрудники сразу по ним могли бы произвести юридическую экспертизу - готовы ли они для продажи, или обмена или требуют дополнительного оформления.
О. СЕВЕРСКАЯ - Давайте еще раз напомним адреса и телефоны.
А. ЯГИШ - С удовольствием! Напомню, что получить бесплатную консультацию наших специалистов можно, посетив один из консультационных центров "Рескор-недвижимость" по адресам: метро "Октябрьская", Ленинский проспект, д.1, 4 этаж или метро "Профсоюзная", улица Вавилова, 69, офис 323. Эти консультации проводятся каждую субботу с 11 до 16. Так же есть возможность получить ответы на интересующие вопросы, позвонив по телефонам: 237-53-59, 935-62-00, 935-61-00.
О. СЕВЕРСКАЯ - Ваши вопросы, спасибо вам, поступают на наш эфирный пейджер. Итак, мы обещали поговорить об обмене. Если говорить об обмене, то у нас очень компетентные слушатели, поэтому они знают, что есть вот обмен, который теперь принято называть словом "мена", а есть обмен через куплю-продажу. И очень часто возникает у тех, кто собирается совершить эту операцию, вопрос: что делать? Можно ли совершить обмен через куплю-продажу, если, допустим, клиент располагает неприватизированным жильем, или ему предлагают в качестве устраивающего его варианта неприватизированное жилье?
В. МАРТЫНЕНКО - Я отвечу на этот вопрос, он для нас очень близкий, профильный, и с такими вопросами очень часто люди приходят к нам на консультацию. Хочу отметить, что при обмене очень важно учитывать не только собственные требования и спрос к новой квартире, но и оценивать рыночную привлекательность и стоимость своей квартиры, которая предлагается к обмену. На сегодняшний день муниципальное неприватизированное жилье не пользуется спросом ни среди потенциальных покупателей, не среди тех, кто хочет свою квартиру обменять, поэтому для задавшего вопрос слушателя будет значительно выгоднее свою квартиру предварительно приватизировать, хотя юридическая процедура оформления обмена специалистами агентства "Рескор" позволяет осуществить обмен и между неприватизированными площадями и приватизированными, или напрямую между неприватизированными квартирами. Но я хочу подчеркнуть, что несколько отличается сейчас ситуация с продажами и обменами комнат в коммунальных квартирах. У тех, кто хотел бы продать или обменять комнату в коммунальной квартире, есть 3 пути. Первый путь заключается в том, что московское законодательство позволяет приватизировать комнату отдельно от остальных комнат в квартире и независимо от согласия или несогласия на приватизацию соседей. Дальше уже этой комнатой можно распоряжаться по своему усмотрению. Недостатком этого пути является то, что если вам удалось приватизировать комнату свою отдельно от оставшейся части квартиры, то на ее продажу или обмен потребуется согласие городских властей. На сегодня получить это согласие достаточно сложно. Второй путь - если ваших соседей тоже интересует обмен своих комнат, то для нас с вами это идеальный вариант. Тогда есть возможность приватизировать одновременно всю квартиру, подобрать нужный вариант обмена. Этот пусть будет более выгодный в финансовом отношении, но более сложный в осуществлении. Вот здесь без помощи специалистов агентства "Рескор" точно не обойтись. Ну, и третий путь - опять же тот, которым пользовались и пользуются достаточно уже давно: можно просто продать или обменять комнату, не приватизируя ее. В любом случае, я понимаю, что ответ достаточно поверхностный, и если вы проконсультируетесь со специалистом агентства "Рескор" по тем телефонам, которые мы называем, он подскажет наиболее удобный путь обмена или продажи вашего жилья, сорентирует по возможности по стоимости и срокам продажи или обмена.
О. СЕВЕРСКАЯ - И все тонкости, касающиеся неприватизированного жилья, естественно, вам тоже доложат. Есть еще такой вопрос, он касается денег, причем сначала в форме налогов, а потом в форме сумм, которые при купле-продаже начинают фигурировать. Ведь когда квартира либо покупается, либо продается, то действительно, наверное, нужно платить какие-то налоги, как?
А. ЯГИШ - Да, налоги платить надо. И, собственно говоря, этих тем мы уже касались в прежних радиопередачах. Существует законодательство, которое регулирует данную сферу. Если вы продаете квартиру в течение 1 календарного года и сумма вашей продажи за вашу квартиру превышает 5000 минимальных размеров оплаты труда, с суммы превышения вы обязаны оплатить налоги, которые рассчитываются в соответствии с вашим совокупным годовым доходом и начисляются уже по той шкале, которую вы уже обязаны оплатить. Но также надо учитывать, что при обмене, если вы обмениваете свою квартиру, одну на вторую через куплю-продажу и таким образом приобретаете новую квартиру, у вас есть и возможность льготного налогообложения. В соответствии с законом РФ о подоходном налоге с физических лиц, совокупный доход покупателя уменьшается на сумму, направленную на покупку жилья. Это означает, что, купив квартиру, вы имеете возможность вычесть из будущих доходов сумму, потраченную на приобретение недвижимости и не платить с нее подоходный налог. Ну, раз уж мы затронули тему налогообложения, я бы хотела так же довести до сведения наших радиослушателей то, что, безусловно, все это знают, но я хочу еще раз напомнить, с 1 января вступает в действие вторая часть налогового кодекса, который значительно изменяет размеры и порядок подсчета налогов при операциях с недвижимостью, и юристы агентства недвижимости "Рескор" подготовили в связи с этим семинар, которые могут бесплатно посетить все желающие, кто планирует обмен, продажу или приобретение квартир в новом году. Этот семинар состоится 15 декабря, в пятницу, в 17 часов по адресу: метро "Ленинский проспект", ул. Косыгина, д. 4, актовый зал института химической физики. Ну, дополнительную информацию по этому вопросу, а так же по всем интересующих наших слушателей вопросам можно получить, позвонив по телефонам нашего агентства: 237-53-59, 935-62-00, 935-61-00.
О. СЕВЕРСКАЯ - У нас есть еще буквально одна минута, и хотелось бы вот на какой вопрос успеть ответить: мы уже говорили про деньги, всегда продажа и покупка квартир - это еще и большие деньги. Какие гарантии может предоставить агентство клиентам того, что, продав квартиру, человек не останется без квартиры и без денег?
В. МАРТЫНЕНКО - В настоящее время при продаже квартир в Москве стороны, участвующие в продаже квартир - покупатель, продавец и их профессиональный представитель - риэлтер, прибегают к помощи специализированных банковских депозитариев. Я рассказывают ту схему, которая используется нашими специалистами, которая максимально защищает интересы как покупателей, так и продавца. Схема расчетов за продаваемую квартиру при этом предельно надежна, она заключается в том, что перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи покупатель размещает в депозитарий деньги за приобретаемую квартиру. Продавец имеет возможность пересчитать денежные купюры, проверить их подлинность самостоятельно или с помощью сотрудника банка. Одновременно с размещением денег в депозитарий составляется и подписывается сторонами банковское соглашение, в соответствии с которым банк обеспечивает получение денег продавцом в случае, если он квартиру продал, или возврат денег покупателю, если договор купли-продажи по каким-либо причинам не состоялся. Надо подчеркнуть, что очень важными моментами здесь являются правильный выбор банка и юридически грамотное составление банковского соглашения, поэтому для тех, кто собирается продать или приобрести квартиру или комнату, а также совершить обмен, я напоминаю телефоны специалистов агентства недвижимости "Рескор": 237-53-59, 935-62-00, 935-61-00. И хочу еще добавить, что этот вопрос очень часто волнует и интересует наших посетителей. В случаях обмена, человек меняется, ему бы не хотелось иметь дело с деньгами. Дело в том, что при таком способе обмена деньги за квартиру, можно сказать, транзитом перечисляются в качестве оплаты стоимости альтернативной квартиры, они с деньгами вообще не работают.
О. СЕВЕРСКАЯ - Понятно. Я напомню, что в нашей студии у нас были Анна Ягиш, вице-президент агентства недвижимости "Рескор" и Вадим Мартыненко, управляющий одним из отделений агентства. Мы ответили на общие вопросы, мы назвали все телефоны, поэтому все частные вопросы вы можете задать непосредственно сотрудникам агентства. И до новых встреч в эфире!