обмен жилья на вторичном рынке - Юрий Стретович - Интервью - 2000-11-21

21 ноября 2000 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Юрий Стретович - директор западного отделения компании "Миэль".

О. СЕВЕРСКАЯ - Мы будем сегодня говорить о том, что происходит при обменах жилья на вторичном рынке. Начну с того, что напомню: стаж работы агентства "Миэль" на столичном рынке недвижимости - 10 лет. Это столько, сколько рынок существует. Занимается агентство и куплей-продажей квартир в Москве и Подмосковье, всеми видами обмена и вообще всем спектром операций, которые возможны с недвижимостью. Телефоны агентства 777-33-77. Если у вас есть вопросы, вы можете звонить туда. Я уверена, что очень интересную консультацию вы можете получить и в нашем прямом эфире, ответы на ваши вопросы в прямом эфире также вас ждут. Прежде чем переходить к вопросам обмена, мы бы хотели рассказать об одной акции агентства "Миэль", о специальном выездном семинаре.

Ю. СТРЕТОВИЧ - 25 ноября, в субботу, в ДК "Медик", м. Молодежная, агентство "Миэль" проводит специальный выездной семинар, посвященный 10-летию компании, по вопросам недвижимости. Мы отвечаем москвичам на провокационный, очень интересный вопрос, как продать квартиру без нас, без агентства. Приходите, послушайте. Это очень интересно. Мы вам расскажем честно и откровенно про все наши тайны. Это один день, суббота, 25 ноября, 11:00, ДК "Медик", м. Молодежная, ул. Академика Павлова, д. 9, корп. 2. Телефоны, уточняющие место проведения семинара, 797-42-77.

О. СЕВЕРСКАЯ - Я думаю, что те, кто придут на выездной семинар и узнают, как можно обойтись без риэлтора, маклера, все равно, может быть, убедятся в том, что процесс обмена, купли-продажи сложен, и что лучше довериться профессионалам. Что такое обмен вообще? Давайте расскажем, Юрий Александрович. Когда слышишь слово "обмен", прежде всего, вспоминаешь персонаж, который гениально был сыгран Басовым в фильме "По семейным обстоятельствам". Помните, он там менял квартиру, "тетушек", "дядюшек", "племянниц" и т.д.?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да. Для нас, Ольга, это образец маклера. Я уже говорил о том, что этот персонаж можно было повесить в кабинете каждого директора отделения недвижимости, потому что то, как работал этот человек, - это образец. Увязать обменную операцию в то время требовалось огромное мастерство. Обмен в нынешнем понятии имеет двойное значение. Первое - это поменять свое жилье на другое. Если подходить юридически точно, то обмен - это процедура с неприватизированным жильем. То, чем занимается бюро обмена по-старому на Банном переулке, а сейчас акционерное общество "Мосжилсервис". В нашем понятии, риэлторов, людей, которые занимаются приватизированным жильем, находящимся в собственности, обменная процедура - это все-таки обмен через продажу и куплю другого жилья, другой площади. Поэтому это два разных аспекта. Мы, в том числе, занимаемся и процедурами обмена, то есть неприватизированным жильем. Основная наша деятельность в сфере приватизированного жилья.

О. СЕВЕРСКАЯ - Юрий Александрович, скажите пожалуйста, что вообще можно клиенту посоветовать, что проще - действительно найти такую цепочку взаимообменов внутри, подыскать варианты, или все-таки через куплю-продажу? Как проще?

Ю. СТРЕТОВИЧ - И та, и та схема не безупречна. Простота рассматривается с разных сторон. Что проще? Да, проще не приватизировать, проще говорить человеку: "ты право собственности не получаешь, зарегистрирован (по-старому прописан), и слава богу". Проще почему? Сама процедура, обменные ордера - это проще. Но есть и сложности. Найти вариант в нашем городе, когда такой огромный фонд находится в собственности, намного сложнее. То есть найти цепочку, которая замкнется по кругу в обменных процедурах, крайне сложно. Поэтому такие сделки у нас проводятся редко, но мы от них не отказываемся. А в сфере приватизированного жилья это сделать проще, потому что на рынке все, что выброшено, выставлено на рынке сейчас - это в распоряжении наших клиентов. Другое дело, что сама процедура купли-продажи многие клиенты считают ее немножко неуютной, опасной в плане того, что слышат, читают о расторжении сделок, людей возвращают обратно, пресса говорит о не очень приятных ситуациях в сфере купли-продажи. Это неуютно, неудобно. Но для этого есть мы. Обращайтесь, мы можем помочь.

О. СЕВЕРСКАЯ - Мы уже говорили не раз, потому что это не первая программа, которую мы делаем с агентством "Миэль", о всяких операциях на рынке вторичного жилья, что хороший риэлтор всегда обеспечивает юридическую чистоту сделки.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Не только риэлтор, а структура, состоящая из риэлтора, руководителя и, что очень важно, профессионального юриста, дипломированного, с опытом работы в сфере недвижимости.

О. СЕВЕРСКАЯ - Это очень важно. Я как раз хотела спросить, как это делается в агентстве "Миэль".

Ю. СТРЕТОВИЧ - Речь идет о том, что юристов-жилищников практиков в нашем бизнесе цена им очень велика. Потому что они прошли все практические ситуации, знают, о чем идет речь в конкретном нашем узком секторе. Наши юристы знают все тонкости, нюансы, и самое главное, знают практику, как из этих ситуаций выходить, как предупредить, как подставить руку под локоток нашего клиента, чтобы он не оступился, не упал. Поэтому юридическая служба - это одна из основных служб в любом агентстве недвижимости, не только в нашем. Если наши уважаемые клиенты будут спрашивать, есть ли юрист в этой компании, им говорят: "Да, есть, дипломированный", тогда можно рассчитывать на то, что в этой компании они получат достойное обслуживание. Если юридической службы нет или один юрист на 200 человек, или один юрист, который разрывается на 5 офисов, соответствующего обслуживания не получается.

О. СЕВЕРСКАЯ - Наверное, понятно, что когда вы приступаете к сделке по обмену через куплю-продажу, естественно, требуются правоустанавливающие документы на квартиру. Это уже аксиома, да?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Конечно, правоустанавливающие документы требуются всегда, это аксиома. Невозможно продать квартиру, не получив документов. Приватизация и собственность в основе всей нашей деятельности. Неважно, в каком это виде, завещание или наследство, по завещанию, по закону любой правоустанавливающий документ (а мы сейчас их знаем уже порядка 20 с лишним) имеет право сделать сделку в сфере купли-продажи, реальной, прошедшей для клиента.

О. СЕВЕРСКАЯ - Обмен через куплю-продажу - это же не только движение документов, но и движение людей

Ю. СТРЕТОВИЧ - и денег, самое главное.

О. СЕВЕРСКАЯ - Давайте прямо по пунктам. Допустим, мы купили квартиру. Нам бы очень хотелось, чтобы она и юридически уже была свободна от тех, кто в ней жил

Ю. СТРЕТОВИЧ - Это идеальное желание всех покупателей.

О. СЕВЕРСКАЯ - и физически, чтобы можно было начать ремонт. Какие тут есть сложности, как можно их обойти?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Здесь есть нюансы, подводные камни. Вся штука в том, что идеальный покупатель - это тот, кто понимает ситуацию с обменной альтернативной сделкой. Но, как правило, 90% сделок в Москве производится альтернативно, то есть квартира продается, покупается с прописанными в ней людьми, то есть состоящими на регистрационном учете, и реально в ней живущими. Вся сдвижка по сделке, вся процедура выписки и физического освобождения квартиры производится после того, как квартира по документам продана или куплена, когда практически уже произведены основные взаиморасчеты. Это часто людей пугает, смущает, и здесь мы предлагаем наши услуги в качестве гарантов того, что после сделки процедура эта пройдет нормально. Потому что выписка-прописка сейчас усложнена в Москве. Я не буду сейчас углубляться, почему. Действительно она имеет очень сложный характер. Пересылка отрывных талонов по почте, подтверждающих, что человек прописался-выписался, и т.д. Поэтому в любом случае, когда сделка проходит, агентство пытается, если есть такая возможность, удерживать какую-то часть денег под реальные действия наших клиентов, выезд или выписка. Второй момент. Кстати, у нас произошел такой случай, когда в момент регистрации один из клиентов попал в следственный изолятор, что-то где-то украл, под следствием. И практически заторможена процедура юридического освобождения квартиры. Что происходит? Мы берем от покупателя доверенность и делаем это через суд. То есть агентство предоставляет, в том числе, юридические услуги для клиентов в случае каких-то нестандартных негативных для него действий, причем часто неосознанных, со стороны его контрагентов.

О. СЕВЕРСКАЯ - Мы сказали о прописке и выписке, обо всех нюансах регистрации. А если, допустим, вся прописка-выписка осуществилась, а люди не хотят выезжать?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Это бывает редко. Бывает, как правило, наоборот. Физическое освобождение квартиры производится раньше, чем юридическое. Но случаи бывают другие, когда из квартиры снимаются двери, розетки, мебель выносится, встроенная техника. И встает вопрос о том, что клиент, покупая квартиру, имел в виду, что он берет ее с обстановкой, а получает там часть этой обстановки. Вот тут мы тоже есть, и такая сделка пройдет только в одном случае, если часть денег, которые получает продавец, будет удерживаться в банке, будет лежать до момента передачи ключей покупателю. После этого можешь забрать свои деньги полностью. Здесь речь идет именно о гарантиях получения не всей суммы продавцом. То есть покупатель получает квартиру или в том виде, в котором он ее видел, или, если со стороны продавца произошли какие-то действия, которые ущемляют интересы покупателя, идет какая-то финансовая компенсация покупающей стороне.

О. СЕВЕРСКАЯ - Кстати, заранее не обговаривается в договоре я знаю, что фирма "Миэль" работает, во-первых, с эксклюзивным договором, который предлагает клиенту обращаться в одно агентство и работать уже индивидуально. Но может быть, действительно составляется какой-то договор? Вы говорите, "если клиент покупает квартиру в том виде, в каком он ее видел".

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, договор составляется. У нас есть такое правило. Мы инструктируем агентов: "посмотри, что в квартире есть нестандартного", что в ней есть дорогого, например, необычные двери, металлическая дверь. Были случаи, когда вообще металлическую дверь продавцы снимали и увозили. Поэтому это все оговаривается в договоре, и если речь идет об обстановке, то к договору обязательно составляется опись имущества с указанием цены, согласованной с продавцом, покупателем каждой вещи. Тогда в результате есть смысл говорить о том, что если что-то пропадает, компенсация. Но, как правило, если дело дошло до описи имущества, то стороны уже понимают, что агентство это контролирует, и тяжело уже нарушить условия договора.

О. СЕВЕРСКАЯ - У нас есть вопрос по поводу цены жилья на рынке, довольно большой. Я предлагаю начать с него вторую часть программы. А пока хотелось бы сказать о том, как оцениваются квартиры, какие тут есть нюансы.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Оценка квартир - это сложный процесс и тяжело подходить к нему прямолинейно. Нельзя оценить квартиру, просто посмотрев печатные издания или увидев в этом районе 10 квартир. Можно оценить в среднем квартиру, примерно, вилочку. Любая квартира имеет понятие стоимости и цены. Стоимость - это вероятная цена продажи, то, что будет в перспективе. А цена - это факт. Мало кто знает, сколько реально получил продавец за конкретную квартиру, хотя он иногда, может быть, будет говорить, что "я получил очень много, так выгодно продал". Мы оцениваем квартиру по реально проведенным сделкам в данном конкретном районе. Но можно идти по оценке квартиры по предложению. Это очень грубый, неточный путь. Разница здесь иногда достигает 10% от того, что действительно будет по факту.

-

О. СЕВЕРСКАЯ - Первые вопросы буду продолжением того, на чем мы закончили разговор, о цене и стоимости квартиры. Какова сейчас вообще тенденция - повышение, понижение цен на рынке жилья? Если наблюдается неуклонное повышение, то не стоит ли подождать с обменом квартиры?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Общая тенденция сейчас довольно интересная, она осенне-зимняя. Это всегда у нас происходит осенью, это сезонный фактор. То есть активность на рынке возрастает, цены поднимаются. Если мы сейчас ведем речь о продаже свободной квартиры, юридически и физически не обремененной ничем, то тогда есть смысл это делать сейчас, и чем скорее, тем лучше, потому что сейчас пик сезона. Если мы говорим о сделках альтернативных, то есть которые требуют покупки другой площади, тут вопрос сложный. Тяжело уложиться до Нового года. Первые 15 дней января у нас, как правило, праздники. Поэтому это клиенты должны решать сами или посоветоваться с нашими экспертами или с любыми экспертами в области недвижимости. Потому что все зависит от того, насколько этот объект ликвиден. То есть покупателя можно найти сразу, а то, что нужно клиентам, альтернативу можно искать долго. Рынок сейчас сжат. Мало квартир предлагается. В связи с этим цены подскочили, ненамного, но подскочили. Поэтому все зависит от конкретной ситуации внутри каждой семьи, каждой квартиры. Надо ее просто разобрать специально.

О. СЕВЕРСКАЯ - То есть фактически нужно позвонить в агентство и не только оценить свою квартиру, но и оценить свои шансы?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Совершенно верно. Общая ситуация, что происходит, - цены сейчас растут. Мы прогнозируем, что после Нового года ситуация вряд ли изменится.

О. СЕВЕРСКАЯ - Лиза нас спрашивает, насколько большая разница цены БТИ и рыночной цены квартиры.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Эта разница бывает до 3-4 раз, то есть в 2-3-4 раза БТИ ниже рынка.

О. СЕВЕРСКАЯ - Зинаида нас спрашивает, можно ли оценивать квартиру по телефону. Есть такая реклама. Насколько это надежно?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Оценивать и вообще все что угодно можно делать по телефону. Но насколько это достоверно? Речь идет о том, что не всякий эксперт, агент позволит себе в течение получаса общаться по телефону, когда в это время ему могут звонить другие люди с более реальными, насущными вопросами. Поэтому оценить квартиру по телефону можно быстро. Вопрос, что это за оценка и насколько она точна. Идеальный вариант - это просто подъехать на любую консультацию в любую из 102 точек Москвы, в которых мы их сейчас проводим. Посмотрите, где ближе, спросите в своих управах, ДЭЗах, РЭУ, где агентство "Миэль" проводит бесплатные консультации. Там это проще, там по 2-3 часа сидят опытнейшие эксперты.

О. СЕВЕРСКАЯ - Есть еще много вопросов, которые касаются отношений фирмы и клиентов. Во-первых, спрашивают, какой процент имеет фирма при заключении сделок. Во-вторых, фиксирована ли эта цена, или можно торговаться.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Торговаться можно всегда, на то он и рынок. Цена бывает не фиксированной, а бывает фиксированной жестко. Все зависит от клиента. В среднем сейчас процент по Москве колеблется от 2 до 8, а то и 9-10 бывает. Все зависит от сложности сделки. Если мы берем коммуналку, сложнейшую, с расселением в 3-4 адреса, с пятью альтернативными квартирами, когда народу человек 30-40 в сделке, понятно. Клиенты поймут нас, что это за труд, и какие деньги получают за этот труд агентства. А если сделка простенькая, естественно, комиссию можно обсуждать, в любом случае с агентом, с начальником, с руководителем отдела. Это вопрос резиновый. Хотя есть определенные минимальные планки, ниже которых ни одно агентство не пойдет.

О. СЕВЕРСКАЯ - Аня спрашивает: "Если в процессе работы с вашим агентством сделка срывается, и клиент отказывается от ваших услуг, платит ли что-нибудь ваш клиент?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Их два. Если речь идет о продавце, и сделка срывается по вине продавца, конечно, эту ситуацию нужно разбирать уже в конкретном случае. Если сделка срывается по вине покупателя, то речь идет о том, что продавец имеет право получить какие-то финансовые компенсации за ожидание сделки. Эта ситуация тоже происходит, бывает, и, как правило, мы на это идем. Вопрос в том, что иногда покупатель хочет вернуть обратно все, что он внес. То есть он внес какие-то суммы в обеспечение покупки, и сделка не состоялась по его вине. Неважно, по какой причине. Кстати, я говорю "неважно". Не всегда неважно. Мы разбираемся, спрашиваем, выясняем почему. Потому что когда был кризис 98 года, мы смотрели на это нормально и понимали, что вся страна в таком положении, возвращали и задатки, и предоплаты. Надо смотреть, разбираться в каждой конкретной ситуации.

О. СЕВЕРСКАЯ - Света спрашивает: "Какие риски есть при покупке неприватизированного жилья?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Сама формулировка "покупка неприватизированного жилья" опасно звучит. Рисков тут можно насчитать 5 или 6. Вопрос только в том, кто этим занимается. Риски есть, но если этим заниматься профессионально, их можно избежать без проблем.

О. СЕВЕРСКАЯ - Анна Петровна спрашивает: "Куда обращаться, если украден или потерян документ о приватизации?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Вся штука в том, что с 2000 года проблема эта снята. Москомрегистрация выдает не дубликаты теперь, к сожалению. Пусть наши клиенты об этом узнают. Сейчас дубликатов нет. Выдается документ, замещающий правоустанавливающие документы. Называется он "Выписка из реестра права собственника". Это отдельная бумага, на которой написано, что такой-то является собственником. Делается это буквально за один день, проблемы нет.

О. СЕВЕРСКАЯ - Вопросов много, мы ответили на главные, которые повторяются. Если мы ответили не на все, то повторю еще раз телефон, 777-33-77. Это телефон агентства "Миэль". Хочу еще успеть задать вопрос от Наташи. "Как можно устроиться выпускнику МГУ, юрфака, к вам на работу?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Придти и поговорить с нами, с директорами отделений. Правда, у нас есть кадровая служба, она занимается не только выпускниками юрфаков МГУ, но и выпускниками любых других технических вузов, которые хотят работать в этой сфере.

О. СЕВЕРСКАЯ - Вообще можно стать риэлтором с вашей помощью?

Ю. СТРЕТОВИЧ - У нас работает школа, мы обучаем для себя будущих риэлторов. Надо звонить в нашу кадровую службу. Присылать свое резюме, приезжать на встречу, нет проблем.

О. СЕВЕРСКАЯ - Юрий Александрович, хотелось бы еще раз напомнить о той акции, которую вы проводите около м. Молодежная для жителей своего округа.

Ю. СТРЕТОВИЧ - 25 ноября, в субботу, в 11:00 мы проводим семинар для жителей Москвы. Ближайшая станция м. Молодежная, ДК "Медик". Ул. Академика Павлова, д. 9, корп. 2. Справочные телефоны по поводу семинара 979-42-77. Мы ждем москвичей на этот семинар, я думаю, будет интересно. Мы расскажем много наших разных тайн.

О. СЕВЕРСКАЯ - И как работать, и, кстати, об эксклюзивном договоре тоже?

Ю. СТРЕТОВИЧ - В том числе. У нас две темы: "Эксклюзивный договор" и "Как продать квартиру без нас". Мы хотим, чтобы люди не были слепыми в этих операциях. Кто может, сделает это самостоятельно. Кто не может, может быть, придут к нам.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Юрий Стретович - директор западного отделения компании "Миэль".