виды правоустанавливающих документов на жилые помещения - Елена Овечкина, Светлана Зайцева - Интервью - 2000-11-15

15 ноября 2000 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Елена Овечкина и Светлана. Зайцева, управляющие отделениями агентства недвижимости "Рескор"

Эфир ведет Ольга Северская

О. СЕВЕРСКАЯ: Говорить мы будем опять о вторичном рынке жилья и, в частности, о тех правоустанавливающих документах на жилые помещения, которые необходимы для того, чтобы совершать операции на этом рынке. Но это, конечно, не единственный вопрос, которым занимается агентство "Рескор", поэтому я попрошу начать с того, чтобы напомнить, каков спектр услуг, деятельности агентства "Рескор" и телефоны.

С. ЗАЙЦЕВА: С удовольствием. Если у наших радиослушателей есть вопросы, связанные с продажей или обменом жилья, с покупкой квартиры или комнаты в Москве, вопросы юридического характера, оформления наследства, налогообложения, ответы на эти вопросы можно получить по нашим телефонам: 935-61-00, 935-61-00, 237-53-59. В агентстве недвижимости "Рескор" работают высококвалифицированные специалисты, они обязательно вам помогут. Кроме этого, мы напоминаем нашим радиослушателям, что у них есть возможность лично получить бесплатные консультации наших специалистов, посетив один из консультационных центров "Рескор-недвижимость" по адресам ул. Вавилова, 69 или Ленинский проспект, 1. Консультации проводятся каждую субботу с 11 до 16 часов.

О. СЕВЕРСКАЯ: Очень ценная была информация от Светланы Зайцевой. А сейчас давайте перейдем к теме нашего сегодняшнего разговора. Вопрос, который возникает очень часто у наших слушателей, - это как раз вопрос, связанный с документами. Что такое вообще правоустанавливающие документы? И, наверное, давайте начнем именно с определения.

С. ЗАЙЦЕВА: В названии уже есть определение. Правоустанавливающие документы это те документы, который устанавливают право собственности на квартиру. Какие это могут быть документы? Это свидетельство о собственности на жилище и договор передачи приватизированного жилого помещения, свидетельство о праве наследства по закону или по завещанию, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, регистрационное удостоверение, решение суда. Есть разные другие, не такие распространенные. Если же квартира находится в доме ЖСК, то вместо договора передачи у собственника будет справка о выплаченном пае из ЖСК, которая также должна быть зарегистрирована в установленном порядке. И названные мною документы также должны быть зарегистрированы в Москомрегистрации в установленном порядке.

О. СЕВЕРСКАЯ: То есть мы как раз перечислили все те документы, которые удостоверяют право человека на жилье, например, право его продавать, предлагать вообще на вторичный рынок.

С. ЗАЙЦЕВА: Самое распространенное.

О. СЕВЕРСКАЯ: Но, естественно, в ситуации купли-продажи квартиры или обмена с доплатой (не важно, какая операция) участвуют две стороны. Естественно, если человек предлагает в банк ваш, в банк агентства "Рескор", свою квартиру, он приносит с собой документы, вы обязательно их спрашиваете. Но вот, допустим, к вам приходит человек покупать квартиру. Что ему показывают? Тоже спрашивает, наверное, какие есть документы на квартиру?

Е. ОВЕЧКИНА: Да, конечно, первым делом спрашивает, какие документы на квартиру. И, что неудивительно, покупатели отдают предпочтение первичным документам, т. е. приватизационным: договор передачи и свидетельство о собственности. Почему первичные? Потому что они подтверждают, что право собственности на это жилье возникло первый раз и у тех граждан, которые продают это жилье. Соответственно, безопасность сделки тут выше, потому что изначально понятно, что если квартира продавалась много-много раз, либо были какие-то наследники, еще что-то, то это не всегда, к сожалению, возможно отследить. А первичные документы, да, это, в общем-то, почти 100%-ая надежность в данном случае.

О. СЕВЕРСКАЯ: Договор, например, дарения, т. е. оформленная дарственная на квартиру, относится к какого рода документам: первичным или вторичным?

С. ЗАЙЦЕВА: Это уже так называемые вторичные документы. И кроме договора дарения, и договор купли-продажи, и договор обмена, и свидетельство о праве наследства также относятся к вторичным документам, т. к. это двух- или многосторонние сделки. В первую очередь, это отличается тем, что в договоре купли-продажи две стороны продавец и покупатель, договоры мена это обменивающиеся стороны и в договоре дарения это даритель и одаряемый. Подтверждением исполнения договора купли-продажи и договоров мена является подписание им передаточного акта. И, наверное, еще нужно обратить внимание наших радиослушателей, что до 2000 года два равноценных экземпляра договора купли-продажи, мены или дарения различались штампами: экземпляр покупателя, экземпляр продавца, экземпляр дарителя, экземпляр одаряемого или указывались фамилии. С 2000 года покупателю стали вместе с экземпляром договора выдавать государственное свидетельство регистрации права И соответственно, на его экземпляре ставится штамп, что ему выдано это свидетельство.

О. СЕВЕРСКАЯ: Еще вопрос, касающийся документов, которые удостоверяют приватизацию квартиры. Не секрет, что сейчас появляются такие объявления, что "я продаю неприватизированную квартиру или комнату". Но это просто сильно усложняет юридическую операцию. Но вот о приватизационных документах, если можно подробнее. И как быть, если человеку квартира подходит, он обращается к вам, а она еще до сих пор не приватизирована. Как тут действовать?

Е. ОВЕЧКИНА: Если к нам обращаются с просьбой о покупке квартиры и при этом квартира еще не приватизирована, то, конечно, необходимо продать можно только приватизированное жилье, об этом мы уже говорили. Другой вопрос, что это можно сделать через обмен, но это достаточно сложная операция и, в общем-то, все равно, если человек хочет владеть, пользоваться и впоследствии распоряжаться своим жильем, то оно должно быть у него в собственности. По поводу приватизации. Приватизация оформляется договором передачи в собственность, и этот договор заключается с местной администрацией. Двусторонний договор, то есть наниматель квартиры, зарегистрированный в ней, и местная администрация. Этот договор обязательно подлежит государственной регистрации. Тоже надо отметить, что иногда приходят к нам с документами, особенно которые оформлялись очень давно, 1993, например, год, и не всегда там стоят штампы о государственной регистрации. Тогда это дело департамента муниципального жилья. Вот хотелось бы нашим радиослушателям еще раз напомнить, чтобы они проверили свои документы, что обязательно на договоре передачи должна стоят печать регистрирующего органа. До 1999 года в Москве к договору передачи выдавалось свидетельство о собственности на жилище, так называемая розовая бумажка, как ее все называют. С 2000 года выдается уже свидетельство о государственной регистрации права. Таким образом, договор передачи, свидетельство и также справка из ЖСК о выплаченном пае, еще раз напомню, это как раз первичные документы.

С. ЗАЙЦЕВА: Это первичный документ, он тоже должен быть зарегистрирован

Е. ОВЕЧКИНА: Да, все обязательно должно подлежать государственной регистрации.

О. СЕВЕРСКАЯ: Понятно, и еще хочется спросить, может быть, более подробно о документах, которые удостоверяют наследство, потому что наследовать можно не целую квартиру, допустим, а ее часть. И что тогда?

Е. ОВЕЧКИНА: Документ, который устанавливает право собственности на жилище по наследству, называется свидетельством о праве на наследство. Бывает это либо по закону, либо по завещанию. Этот документ подтверждает переход имущественных прав от наследодателя к наследникам. Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом по месту открытия наследства и уже, если можно так сказать, в готовом виде, то есть, если на договоре, допустим, купли-продажи требуется подпись двух сторон, то в данном случае подпись наследника на этом документе не требуется, его выдает нотариус. В этом свидетельстве указывается, какое имущество, кому и от кого оно перешло, а также время и место открытия наследства. Выдается этот документ по истечение 6 месяцев с момента открытия наследства. Выдается свидетельство всем наследникам вместе или каждому в отдельности, в зависимости от их желания. И опять же вот с 2000 года к свидетельству о праве на наследство выдается свидетельство о государственной регистрации права. Что касается наследования, допустим, половины квартиры. Были первичные документы, например, договор передачи в собственность на двоих. И один из собственников умирает. В таком случае, на половину квартиры оформляется свидетельство о праве на наследство, выдается также свидетельство о государственной регистрации права, а на правоустанавливающих документах, которые были до этого (ведь на половину квартиры они остались первичными), то там ставится просто отметка, что на половину квартиры выдано соответствующее свидетельство о праве на наследство. То есть уже на всех документах видно все.

О. СЕВЕРСКАЯ: Елена Овечкина, по-моему, очень доходчиво вам объяснила, на какие штампики нужно обратить внимание, чтобы они все были в наличии. Но у меня возник вопрос, который может показаться абсурдным: но ведь никто не застрахован от потери документов. Что делать человеку, если у него квартира есть, а документы потеряны?

С. ЗАЙЦЕВА: До 2000 года лицам, которые потеряли свои документы, выдавались дубликаты.

О. СЕВЕРСКАЯ: В соответствующих, наверное, организациях?

С. ЗАЙЦЕВА: Совершенно верно. Если это были первичные документы, если это была приватизация, то тогда им нужно было обратиться в Москомрегистрацию. Если же это договор купли-продажи, мены, дарения, то тогда к тому нотариусу, который удостоверял этот договор. Соответственно, эти дубликаты нужно было зарегистрировать и владеть квартирой уже на основании дубликатов. С 2000 года вместо дубликатов выдают выписку из единого государственного реестра прав. Для ее получения необходимо обратиться в Москомрегистрацию. На сегодняшний день это делают в отделениях в Перово и в Марьино.

О. СЕВЕРСКАЯ: То есть, для всей Москвы действуют два отделения?

С. ЗАЙЦЕВА: Да. Там, говорят, очень большие очереди. И если по закону эту справку обязаны выдавать в течение 5 дней, то на сегодняшний день ее выдают в течение 10 дней. Нужно будет заполнить заявление определенного образца, оплатить квитанцию, предоставить ксерокопию паспорта и получить эту выписку.

О. СЕВЕРСКАЯ: Еще раз повторим, что это отделение Москомрегистрации в Перово и в Марьино. Я знаю, что еще фирма "Рескор" очень любит разъяснять разные сложные вопросы на отдельных специальных семинарах. Вот, краем уха я слышала, что о право устанавливающих документах также пойдет речь на одном из семинаров.

С. ЗАЙЦЕВА: Да, совершенно верно, юристы нашего агентства недвижимости регулярно проводят семинары для москвичей по вопросам недвижимости, и мы приглашаем уважаемых радиослушателей на очередной семинар. Он называется "Регистрация временная и постоянная, особенности регистрации в Москве. Новое переоформление телефонов". Проходить он будет 17 ноября, в ближайшую пятницу, по адресу: м. Ленинский проспект. Ул. Косыгина, 4. Актовый зал Института химической физики. Один раз в месяц мы проводим такие семинары для москвичей, всем готовы там дать консультацию, так что приходите, вас выслушают, проконсультируют, ответят на все вопросы.

О. СЕВЕРСКАЯ: Я уверена, что вопросов, связанных с особенностями регистрации в Москве, я имею в виду регистрацию именно по месту жительства фактического, будет масса, поэтому эта информация ценная. Ну, а мы ждем ваших вопросов, некоторые из них уже начинают приходить на наш пейджер по вопросам регистрации право устанавливающих документов, тут уже есть такие вопросы уточняющие, и вообще обо всем. Что касается вторичного рынка жилья, о том, как продать свою квартиру, как доказать свое право на нее, как, может быть, обеспечить чье-то право на последующие операции с этой квартирой: подарить, продать, передать в наследство. И наши гости готовы ответить на них в 16 часов 35 минут. Мы приступаем к ответам на ваши вопросы. Вот, первым пришел вопрос от Людмилы, она владеет приватизированной на свое и только на свое имя приватизированной квартирой. У нее прописан ее внук. Людмила спрашивает, может ли она оформить дарение квартиры на постороннего человека без согласия прописанного в ее квартире внука.

Е. ОВЕЧКИНА: Она может распоряжаться своей квартирой, т. к. она у нее находится в собственности, она может ее дарить, завещать, продавать. Вот, как раз дарить и завещать она может. Но, так как внук ее имеет право пользования, он обязан быть поставлен в известность, что квартира будет подарена кому-нибудь другому, потому что его право пользования в этом случае все равно сохраняется, выписать она его не сможет без его согласия.

О. СЕВЕРСКАЯ: То есть, даже подарив квартиру другому человеку, она должна соблюсти право пользования этой квартирой. И если в дальнейшем (сразу продолжу вопрос, потому что он может оказаться интересным для многих) тот человек, который получил дарственную на квартиру, захочет ее продать, он уже должен будет заручаться согласием прописанного в ней человека?

Е. ОВЕЧКИНА: Да, конечно, поэтому и Людмила должна обязательно поставить в известность того человека, которому она хочет подарить квартиру, о том, что на квартиру существует определенное обременение, т. е. что там постоянно зарегистрирован ее внук.

О. СЕВЕРСКАЯ: Второй вопрос косвенно связан с первым. К сожалению, не знаю, анонимно подан на пейджер. "Следует ли оформлять документы на наследство, если квартира приватизирована одним человеком, а второй в приватизации квартиры не участвовал?" То есть не является собственником по документам. Но вот тут, к сожалению, не уточнено, прописан ли он в ней.

С. ЗАЙЦЕВА: Все зависит от того, что они хотят сделать с квартирой. Если тот, кто является собственником, хочет распорядиться ею в пользу второго лица, тогда нужно оставить завещание или же подарить квартиру. Если же они не хотят ею распоряжаться, то

О. СЕВЕРСКАЯ: То, собственно говоря, любой прописанный и зарегистрированный человек и так имеет право. Но там есть еще такая тонкость, как налог на наследство, который больше или меньше в зависимости от того, зарегистрирован там человек или нет.

С. ЗАЙЦЕВА: В прошлый раз в передачи мы рассказывали об этом. Налог на наследство не взимается в том случае, если наследник проживал на день смерти вместе с наследодателем.

О. СЕВЕРСКАЯ: Понятно, спасибо. Я думаю, мы ответили на этот вопрос и на ему сопутствующий. Вот еще один вопрос, касается квартир ЖСК. Если владелец квартиры ЖСК умер, не успев зарегистрировать свою квартиру в Москомрегистрации, имеется только свидетельство о регистрации в БТИ. Имеют ли наследники право получить эту квартиру и ей распоряжаться, или им нужны еще какие-то документы для этого?

Е. ОВЕЧКИНА: Дело в том, что до 1992 года как раз и выдавалось свидетельство о регистрации, и органом государственной регистрации было БТИ (Бюро технической инвентаризации), поэтому ничего не нужно делать, по этому документу они могут спокойно вступить в наследство. Тем более, что касается ЖСК, как мы уже говорили, там даже если документы соответствующим образом не оформлены, квартира все равно находится в собственности.

С. ЗАЙЦЕВА: А у них в данном случае оформлены.

О. СЕВЕРСКАЯ: И больше никаких документов не нужно, все в порядке. Еще один вопрос, который касается ЖСК. Как я понимаю, с дальними планами он задается. Возможно, хочется получить всю квартиру в собственность, чтобы потом уже знать, что с ней делать. В ЖСК прописан бывший муж. Соответственно, он является сособственником этой квартиры. Какие нужны документы для того, чтобы передать его долю в этой квартире в пользу бывшей жен и детей, чтобы они уже могли этой квартирой распоряжаться?

С. ЗАЙЦЕВА: Вы знаете, в квартирах домах ЖСК собственность оформляется только на одного человека, который выплачивал все эти годы пай. Естественно, второй супруг или супруга, которые проживали и на общие средства выплачивали пай за квартиру ЖСК, являются сособственниками, хотя в документах они не указаны. Поэтому здесь надо понять, что именно хочет понять наш радиослушатель.

О. СЕВЕРСКАЯ: Как я понимаю, наш радиослушатель хочет узнать: поскольку она знает, что и муж ее бывший, и она имеют равное право на эту квартиру, хотя указан в документах, действительно, только паевладелец. Насколько я понимаю, она хочет узнать, как обеспечить возможность распоряжаться этой квартирой, т. е. что должен сделать бывший муж: оформить дарственную детям, допустим. Как он должен юридически передать свое владение бывшей жене, чтобы она могла и дальше им распоряжаться? Вот, кажется, я сформулировала.

Е. ОВЕЧКИНА: Если муж являлся пайщиком ЖСК, то есть квартира оформлена на него по документам, то он должен либо подарить, либо продать или детям, или супруге (там, как они уже договорятся). Если жена была, соответственно, пайщиком ЖСК, тогда, конечно, они должны были урегулировать свои имущественные вопросы при разводе, как мы уже тоже говорили в одной из наших предыдущих передач. Они должны были разделить имущество при разводе. Уже тогда соответствующие документы ее супруг должен был подписать.

С. ЗАЙЦЕВА: А если они в разводе еще не находятся, тогда им нужно составить брачный контракт, где прописать, что эта квартира принадлежит только супруге, и муж не имеет на нее никаких прав.

О. СЕВЕРСКАЯ: Это то, что касается собственников квартир ЖСК. Есть еще один вопрос от Людмилы, можно ли завещать жилье несовершеннолетнему? Кстати, вопрос небезынтересный.

Е. ОВЕЧКИНА: Конечно, можно. Ваше право оставить завещание на кого угодно, в том числе и на несовершеннолетнего. Другой вопрос, что если в момент открытия наследства (то есть в момент смерти) наследник тоже будет несовершеннолетним, тогда от его лица просто будут действовать родители. Вот и все. А так никакой разницы совершенно нет.

О. СЕВЕРСКАЯ: Но от его лица будут действовать родители. А если родители, например, захотят продать эту квартиру?

Е. ОВЕЧКИНА: Только с разрешения органов опеки.

О. СЕВЕРСКАЯ: Понятно. Но вот, собственно говоря, список вопросов, которые интересны для всех, у нас на этом исчерпан. Я бы только хотела спросить наших гостей, о чем пойдет разговор в следующий раз и когда мы снова встретимся на волнах радио "Эхо Москвы"?

Е. ОВЕЧКИНА: В следующий раз мы постараемся ответить на вопросы. которые, на наш взгляд, волнуют всех. В наше агентство недвижимости очень часто приходят люди, которых интересуют вопросы обмена или продажи принадлежащих им квартир. Именно об обмене и продаже недвижимости мы и хотим поговорить в следующий раз. Мы приглашаем всех принять активное участие в эфире, задавать нам свои вопросы. Мы постараемся на них ответить. Звоните в наше агентство, приходите на консультации по адресу: Москва, ул. Вавилова, 69, офис 323, или Ленинский проспект, 1, 4 этаж.

О. СЕВЕРСКАЯ: Там, как мы уже говорили, работают очень квалифицированные кадры. И вопрос о кадрах тоже хочу успеть задать. Как можно стать риэлтером в вашем агентстве? Обучаете мастерству?

С. ЗАЙЦЕВА: Да, конечно. У нас в агентстве недвижимости "Рескор" существует многоступенчатая система обучения. Новые сотрудники начинают с того, что проходят бизнес-курс специалиста по операциям с недвижимостью, по окончании которого они сдают экзамены, проходят стажировку и получают сертификат государственного образца. Вторая ступень обучения это повышение квалификации. Риэлторы посещают лекции, семинары, психологические тренинги. Агентство недвижимости "Рескор" предоставляет каждому сотруднику возможность карьерного роста. За два года он может вырасти от стажера до брокера. Если кого-то заинтересовала информация об обучении и трудоустройстве, вы можете позвонить в кадровую службу агентства недвижимости "Рескор" по телефону: 935-60-00.

О. СЕВЕРСКАЯ: Спасибо. И я благодарю Елену Овечкину и Светлану Зайцеву.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" были Светлана Зайцева и Елена Овечкина, управляющие отделениями агентства недвижимости "Рескор"