вторичный рынок жилья - Юрий Стретович - Интервью - 2000-11-14

14 ноября 2000 года

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Юрий Стретович, директор западного отделения агентства недвижимости "Миэль".

О. СЕВЕРСКАЯ - Мы продолжаем разговор о проблемах, связанных с жильем, будем говорить сегодня об улучшении материального положения с помощью такой формы обмена как обмен с доплатой. Юрий Александрович поможет нам разобраться в вопросе, как улучшить свое материальное положение, имея квартиру. Перед началом обсуждения я бы хотела, чтобы Юрий Александрович нам напомнил о том, чем вообще занимается агентство, для того чтобы люди, у которых есть вопросы на другую тему, могли обращаться туда прямо сейчас.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Агентство занимается любыми операциями с недвижимостью, как жилой, так и нежилой. Сегодня я готов отвечать на все вопросы, касающиеся жилой недвижимости. То есть обмены, расселение, покупка, продажа, загородную недвижимость, в том числе, можно обсуждать. То есть все, что касается конкретного жилья для конкретных людей. Мы имеем лицензию правительства Москвы 54, работаем уже 10 лет.

О. СЕВЕРСКАЯ - В профессиональных объединениях риэлторов

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, мы состоим практически во всех профессиональных объединениях риэлторов. Это Московская ассоциация, гильдия риэлторов, и Российская гильдия риэлторов.

О. СЕВЕРСКАЯ - Юрий Александрович еще не упомянул вопросы, связанные с ипотекой. Их тоже можно задавать, в частности по телефону 777-33-77, это телефон агентства "Миэль". Мы сразу перейдем к теме нашего разговора. Обмен квартиры с получением доплаты - это, наверное, довольно популярная форма сделки на вторичном рынке жилья, потому что квартира - это действительно иногда то имущество, которым мы обладаем, с помощью которого можно улучшить свое материальное положение, если денег на жизнь перестает хватать.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Это действительно так. Причем часто бывает, что не только улучшить, а просто выкрутиться из каких-то житейских и бытовых ситуаций. Потому что доплата нужна людям часто не только на жизнь, на хлеб, молоко, она нужна для решения своих проблем: жилищных, купить машину, построить загородный дом себе, купить дачу пенсионерам, которые уже не могут жить в городе, в центре Москвы. То есть вообще, если посмотреть по статистике, где-то 70% сделок производится обмен с доплатой. То есть основная масса людей или получают доплату, или доплачивают. Получение доплаты, хоть какой-то, в размере 1000 долларов или намного больше, присутствует практически в любой сделке. Когда клиент приходит на фирму и договаривается об условиях сделки, всегда спрашивает: "Можно ли мне в результате что-то получить?" На переезд, на ремонт квартиры в том числе. Мы рассматриваем это как доплату, как улучшение состояния того жилья, которое клиент купит после сделки.

О. СЕВЕРСКАЯ - А какие вообще бывают виды обмена с доплатой? Что на что менять?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Виды обмена следующие. Можно менять квартиру в Москве, находящуюся в центре или в престижном районе, который расположен на западе или в районе, который пользуется устойчивым спросом, на квартиру в ином районе, получая доплату. Оценку этой доплаты могут произвести специалисты агентства и сказать примерно вилочку, "от" и "до". Точные доплаты всегда сложно сказать, потому что точные доплаты вырисовываются уже в результате продажи квартиры, когда есть конкретный клиент. Тогда вторично с нашим клиентом-продавцом уточняется конкретная сумма. Частые сделки с доплатой - это обмен Москвы на Подмосковье, причем довольно серьезные и часто встречающиеся, когда люди, уезжая в Подмосковье, получают приличную доплату. Однокомнатная квартира в Москве и в Подмосковье - разница может достигать 10 тыс. долларов.

О. СЕВЕРСКАЯ - Если мы говорим о Москве и Подмосковье, то там на самом деле есть проблемы. Это удаленность от города. То есть можно ли сказать, что в этом случае человек улучшает свое положение?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Если посмотреть на Мытищи и на планы строительства метро (правда, сейчас они несколько приутихли), в том числе за Медведково и дальше, то город Мытищи не так уж и удален. Если посмотреть на транспортные схемы, то есть на железнодорожное сообщение, то 3-4 остановки, и часто на "трех вокзалах" можно оказаться быстрее, чем ехать на метро с Медведково.

О. СЕВЕРСКАЯ - То есть нельзя сказать, что это ухудшение?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Нельзя сказать, что это далеко и ухудшение. Кому-то это улучшение, тем более зеленые зоны, люди туда стремятся. Надо посмотреть, что за город. Например, на запад, в Красногорск всегда устойчивый спрос, люди туда стремятся. На восток чуть меньше, все зависит от потребностей.

О. СЕВЕРСКАЯ - Если говорить о ценах на жилье в Подмосковье, то где жилье дешевле, где дороже?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Все то же самое. То же распределение цен, как и по Москве. Запад дороже, восток дешевле. Север, юг примерно в одинаковом ценовом диапазоне. То есть роза ветров и традиционно сложившиеся, скажем, правительственные трассы определяют в том числе и уровень цен по Подмосковью. Одинцово - тоже очень дорогой район в связи с этим.

О. СЕВЕРСКАЯ - Давайте вернемся к Москве. Пока мы упомянули такой вид обмена с доплатой как обмен престижного района на менее престижный. Вы уже сказали о том, что западный район считается престижным районом столицы. Есть еще какие-то районы, которые близки к нему?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да. Запад, юго-запад и северо-запад - это все входит в этот сектор. Можно рассматривать как престижные точечные районы: Комсомольский проспект, Фрунзенская набережная, район Сокола, Проспект Мира, м. Алексеевская, Сокольники. Это такие точечные образования. Они не всегда совпадают с экологическими требованиями, но, тем не менее, это жилье, которое расположено рядом с зелеными зонами, где определенная публика живет, определенный тип домов, качество услуг, предоставляемых в этих микрорайонах. Поэтому тут все увязывается вообще говоря, само понятие "престижный район" сейчас потихонечку размывается, потому что точечная застройка хороших элитных домов предполагает уже наличие их в интересных районах. То есть прежде чем строить какой-то дом, заказчик, инвестор просчитывает, насколько этот дом будет здесь интересен, хорошо ли он будет смотреться, что за зоны вокруг и т.д.

О. СЕВЕРСКАЯ - Раньше всегда считалось, что центр города - это самый престижный район обитания. И вместе с тем все мы помним, как вдруг была поднята тревога по поводу состояния домов на Арбате. Фасад очень приличный, а внутри все так плохо, что просто жить невозможно. Все-таки центр по-прежнему остается престижным районом или тут есть какие-то нюансы?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Нюансы есть. Центр остается по-прежнему интересным районом для инвесторов. Потому что тот старый центр, допустим, взять 2-3-этажную Остоженку в домах с деревянными перекрытиями, интереса сейчас практически для реальных покупателей не представляет. Интерес представляют площадки, именно точки, где можно построить приличное жилье. В этом плане, конечно, центр интересен. А вообще сам по себе центр очень пестрый, и когда мне говорят: "Я могу купить квартиру в центре?" - "Да, можете". "На такие деньги?" - "Да". Потому что ценовой диапазон на однокомнатную квартиру в центре может достигать от 20 до 80 тыс. за квартиру. Само понятие "центр" очень растяжимое. В связи с этим обмен из Центрального округа тоже распространен, потому что люди, живущие в центре, могут получить 3-4-комнатную квартиру где-то в другом районе. И плюс еще получить доплату.

О. СЕВЕРСКАЯ - То есть совершенно не ухудшить свое положение, если мы говорим о площади квартиры, даже может быть, ее и увеличить. То есть Вы говорите о переезде в новые районы?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Как правило, да. Можно говорить о переезде не в старые районы, а в уже обжитые, и, кстати, люди туда больше стремятся, чем в районы традиционных новостроек, допустим, Марьино, Бутово. Потому что грязь, необжитое, пока стройка идет. Сейчас, слава богу, Жулебино, Новокосино застроилось, и они по ценовым характеристикам уже сравниваются с районами более-менее, на севере Москвы или на юге. То есть в обжитом районе ценовые характеристики поднимаются.

О. СЕВЕРСКАЯ - Если это обжитой район. А если мы улучшаем свое положение, переезжая из обжитого района Москвы в район новостроек? Как можно здесь улучшить свое положение? Только финансово?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Надо посмотреть, откуда вы переезжаете. Конечно же, не только финансово, площадь в первую очередь. Как правило, люди переезжают из тесных, неуютных квартир в 9-12-5-этажках и пытаются на разнице (допустим, уехать за кольцевую дорогу в то же Бутово) получить площадь. Здесь о доплате вряд ли можно вести речь, потому что здесь выигрыш один: в условиях проживания в конкретной квартире, где не было бы так тесно, когда через тебя никто не переступает ночью, проходя куда-то. Тут только бытовые условия меняются у людей. То есть это можно рассматривать не как финансовую доплату, а бытовую. Доплата в том, что ты получаешь приличные условия для жилья.

О. СЕВЕРСКАЯ - Понятно. Это мы все говорили о переездах из района в район, но можно остаться в том же районе, но получить доплату, обменяв квартиру большей площади на квартиру меньшей площади. Популярна эта сделка на вторичном рынке жилья?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Как правило, это не очень популярно. Как правило, если люди в этом районе хотят что-то произвести, они производят это с одной целью: чтобы получить из своей квартиры две других и остаться в этом же районе, или из своей квартиры получить другую и минимальную доплату. Такие сделки не часты. Как правило, это миграции людей по Москве, к родственникам, поближе к маме, к родителям, и в связи с этим возникают вопросы: "А могу ли я что-то получить в плюс?" Это все просчитывается.

О. СЕВЕРСКАЯ - Хотя бы на ремонт

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, первый вопрос всегда "на переезд, на ремонт", потому что люди предполагают, что когда они въезжают в какую-то квартиру, она не обязательно будет хорошего качества.

О. СЕВЕРСКАЯ - Как раз о качестве сделки. Какие гарантии дает фирма "Миэль", когда люди к вам обращаются о заключении сделки по обмену с доплатой?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Гарантии - очень серьезное, тяжелое слово. Если говорить о гарантиях, мы даем гарантии соблюдения всех финансовых договоренностей. То есть если в договоре указано, что вы получите в результате этого обмена такую-то сумму, значит, вы ее получите. Или такую же, или, если она будет изменена, допустим, в большую сторону, естественно, это будет произведено в процессе. Клиент сам может поменять условия этой суммы, то есть увеличение финансовой доплаты, если изменит требование по альтернативе. Второй момент. Конечно, мы гарантируем своим клиентам, что они в процессе продажи своей квартиры или обмена практически не производят никаких финансовых доплат, действуя с нами по договору. То есть ни расходы на рекламу, ни на участие агента в судьбе их квартиры не оплачивается из кармана клиента. Состоялась сделка - слава богу, комиссия получается. Не состоялась - клиент с нами расстается, мы несем какие-то убытки. Единственный минус для нашего клиента, если что-то не сложилось, - это потерянное время. Поэтому здесь особое значение имеет просчет ситуации, цены квартиры, всех ценовых характеристик сделки перед заключением договора. Если это сделано грамотно и точно, значит сделка состоится и никаких проблем не будет.

О. СЕВЕРСКАЯ - Также, насколько я знаю, обеспечивается юридическая поддержка.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Юридическое сопровождение, тут речь идет о гарантиях. То есть юридическая проверка всех квартир, участвующих в сделке, всех сделок, проведенных с конкретной квартирой. Что еще? Конфиденциальность, безопасность передачи денег, в том числе, конфиденциальность переговоров, информации мы соблюдаем.

О. СЕВЕРСКАЯ - Все это обычно отражается в эксклюзивном договоре. Это одна из любимых форм работы с клиентами агентства "Миэль". Я бы попросила Вас напомнить о том, что это такое.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да. Давайте я Вас поправлю. Это не то что наша любимая форма работы, это форма работы не только нас, но практически большинства московских агентств, и клиентов в том числе. Она многим клиентам тоже нравится. Эксклюзивный договор - это договор, по которому клиент предоставляет исключительное, эксклюзивное право продажи его квартиры или обмена его квартиры на другую только этому агентству. В этом заключается суть работы. В связи с этим агентство готово вкладывать деньги в реализацию этого проекта, не беря с клиента ничего. Если клиент не заключает эксклюзивный договор, то с ним практически он думает, что с ним работают все, на самом деле не работает никто. То есть это работа "на авось", на удачу. Крупные, серьезные, солидные агентства не могут себе позволить работать "на авось".

О. СЕВЕРСКАЯ - Я знаю, что вы проводите семинары по этим темам. Кажется, скоро будет один из них.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Совершенно верно. Мы действительно проводим выездной семинар в связи с 10-летием компании. Этот семинар проводится в ДК "Медик" на м. Молодежная, ул. Академика Павлова, д.2, в 11:00 25 ноября, в субботу. Милости просим, приходите. Тел. 797-42-77 для справок по этому семинару. Получите любые ответы на ваши вопросы, тем более, что тема этого семинара "Как продать квартиру без участия агентства". И вторая тема - это эксклюзивный договор. Это наболевший вопрос наших клиентов-москвичей.

-

О. СЕВЕРСКАЯ - У нас есть вопросы на эфирном пейджере. Здесь есть вопросы общего характера и конкретные вопросы, не только касающиеся темы нашего сегодняшнего разговора. Например, Татьяна заметила: "Очень часто в газетах появляются предложения продать неприватизированное жилье. Как относиться к таким предложениям?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Сама по себе постановка вопроса "продать неприватизированное жилье" - вроде бы это нельзя сделать, но схема существует, агентства недвижимости этим занимаются. Речь идет об обмене неприватизированного жилья на деньги. Это возможно, это делается, относиться к этим предложениям можно серьезно. Вопрос, кто этим занимается, кто продает и кто оформляет сделку. В продаже неприватизированной комнаты, например, сама процедура довольно сложная, ее делают только специалисты.

О. СЕВЕРСКАЯ - Люба интересуется, реально ли обменять среднюю 2-комнатную квартиру в непрестижном районе Юго-Восточного административного округа на приличный загородный дом в радиусе до 50 км.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Обменять можно. Вопрос только в понятиях, что такое престижный загородный дом. Если мы рассмотрим направление непрестижное, то, конечно, возможно. Можно поменять. Для каждого человека престижность дома определяется его жизненными установками. Здесь нужно говорить: "Да, можно поменять на хороший загородный дом". Если говорить о коттедже, то вряд ли.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬ СЕРГЕЙ ИВАНОВИЧ - Можно ли обменять неприватизированную площадь через вашу фирму? Я не хочу ее приватизировать.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, можно. Только что мы ответили на этот вопрос. Действительно можно через нашу фирму это сделать. Процедура довольно сложная, длительная. Она займет недели 2-3, не меньше.

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Мне хотелось бы поменять квартиру, которая находится в начале Тульской области, на конце Московской.

О. СЕВЕРСКАЯ - Вы хотите поменять на Москву?

РАДИОСЛУШАТЕЛЬНИЦА - Да. Дом со всеми удобствами, кирпичный, двухэтажный.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Вопрос понятен. Только на что поменять?

О. СЕВЕРСКАЯ - На квартиру в Москве. Кстати, сразу задам вопрос с пейджера. Тульская область уже упомянута, другие города.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Тяжелый вопрос. Другими городами мы занимаемся, в том числе и Тулой. Но если мы говорим о границе Московской и Тульской области, то здесь, к сожалению, маловероятно. Потому что за любой сделкой стоит реальный человек. Продавать квартиру, сидя в Москве, за 200 км от Москвы очень тяжело. Поэтому московские агентства занимаются зона их ответственности в пределах Московской области. Во Владимирской и Тульской - это уже тяжелые занятия, и здесь есть смысл обращаться к риэлторам в данном районе Тульской области.

О. СЕВЕРСКАЯ - Мы уже услышали много конкретных вопросов. Может быть, мы сразу напомним о том, что у агентства "Миэль" есть день консультаций, когда можно придти и получить их бесплатно?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Совершенно верно. Мы проводим консультации в наших офисах, по средам и субботам. По средам с 10:00 до 17:00 и по субботам с 11:00 до 17:00. Каждую среду в каждом отделении компании (их 10 на сегодняшний день) проводятся бесплатные консультации для населения, для жителей, для москвичей. Плюс к этому мы проводим бесплатные консультации в 102 точках Москвы. Это районные управы, дэзы, жэки. Можно обращаться по месту жительства. Узнавайте в своих районных управах. Мы там работаем, ближе к вам.

О. СЕВЕРСКАЯ - Давайте поговорим еще вот о чем. Я знаю, что агентство занимается, в том числе, и расселением коммунальных квартир. Например, если хочется уехать из коммуналки, получить собственное жилье, наверное, это тоже можно считать обменом с улучшением своего положения. Есть вопрос от нашего слушателя. Очень часто, когда разъезжаются соседи по коммунальной квартире и продают комнату, это усугубляет положение других жильцов. Есть ли тут какой-то выход? Может быть, дать предложение расселить коммуналку целиком и полностью?

Ю. СТРЕТОВИЧ - Мы часто встречаемся с ситуациями, когда приходит клиент и хочет продать комнату в коммунальной квартире. Еще хуже бывает, когда он ее один приватизировал, а все остальные не приватизировали. Тут сложная ситуация. Мы смотрим на это примерно так. Если жильцы могут договориться, если они хотят использовать наш потенциал, наши знания для того, чтобы они договорились, они могут нас использовать. Мы не можем заставлять людей разъезжаться, мы не можем уговаривать соседей. Мирить соседей - это неблагодарная работа. Если они в течение 10 лет ругались, за один день их не помиришь. Мы просто можем объяснить их выгоды. Если люди видят свою выгоду, они соглашаются потерпеть 1-2 месяца, чтобы решить эту проблему. Вот единственные наши инструменты.

О. СЕВЕРСКАЯ - Еще один вопрос к нашему разговору о престижных, не престижных и вообще хороших районах. "Правда ли, что квартиры в районе Марьинский парк в скором времени обесценятся?" - спрашивает Анна.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Нет, неправда. Раз мы коснулись цен, общая тенденция сейчас по ценам как в Марьинском парке, так и во всех остальных районах Москвы на малокомнатные квартиры - на 1-2-комнатные - тенденция увеличения цен. Цены растут, квартиры дорожают. Эта осенняя ситуация - подтверждение этому.

О. СЕВЕРСКАЯ - Кстати, был интересный вопрос о ценах. "Как соотносятся цены на московском рынке вторичного жилья с ценами, например, на соответствующих рынках других развитых стран?"

Ю. СТРЕТОВИЧ - Тот самый августовский кризис здорово приблизил наши цены к мировым, то есть цены упали и стали, по крайней мере, сопоставимыми. Я не могу сказать, что сейчас Москва - самый дорогой город по цене жилья. А 2-2,5 года назад это было именно так. Цены сейчас, если сравнивать с августовскими 98 года, где-то в 2 раза ниже.

О. СЕВЕРСКАЯ - Вроде мы ответили на весь круг вопросов. Есть еще вопросы конкретные. Например, вопрос Сергея: "Как уберечься от мошенников?" Может быть, еще чуть более подробно о юридических гарантиях, которые дает фирма, и еще раз пригласим на семинар, где можно будет обсудить многие вопросы.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Ответ на вопрос, "как уберечься от мошенников". Просто. В любом случае, если вы хотите общаться с людьми на улице, то есть с объявлениями со столба, придите, проконсультируйтесь в агентстве. Мы вам расскажем, как себя вести. В частности, этот семинар, который мы проводим в ДК "Медик" 25 ноября в 11:00 направлен на то, чтобы предостеречь людей или, по крайней мере, им рассказать, что надо делать при взаимоотношениях на рынке самостоятельно, без участия агентств. Я прекрасно понимаю, что масса клиентов не может себе позволить оплатить услуги агентства, поэтому мы готовы консультировать людей и рассказывать им, как сделать так, чтобы они не попались в такие капканы. А мошенник это или нет - это может подсказать только время или конкретная проверка данной ситуации, документов. То есть видно: если подделка, значит это подделка. Мы готовы консультировать москвичей даже по этому поводу, по этому вопросу, потому что мы имеем контакты в том числе с правоохранительными органами.

О. СЕВЕРСКАЯ - Вы сможете узнать на этом семинаре не только как продать квартиру самому, но и как заключить эксклюзивный договор с агентством.

Ю. СТРЕТОВИЧ - И вообще что это такое, зачем это нужно.

О. СЕВЕРСКАЯ - И в чем его выгоды. Агентство "Миэль" устраивает и семинары, и консультации. Тел. 777-33-77, там вы можете задать вопросы, на которые мы не ответили, или они не были заданы.

Ю. СТРЕТОВИЧ - Да, но конкретно по консультациям, если люди хотят узнать, когда и где они будут проводиться, 797-42-77.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Юрий Стретович - директор западного отделения агентства недвижимости "Миэль".