новые проекты Департамента в 2000-2001 гг.; продажа жилья по сниженным ценам в преддверии дней города - Сергей Тхор - Интервью - 2000-09-04

4 сентября 2000 года

#В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" Сергей Тхор, зам. руководителя Департамента внебюджетной политики строительства Москвы.

Эфир ведут Ольга Бычкова и Евгений Додин.

О. БЫЧКОВА - Давайте начнем с самого острого вопроса, с жилья. Говорят, что в Москве жилья уже понастроили столько, что на него стали снижаться цены. Это действительно так?

С. ТХОР - На самом деле это не совсем соответствует действительности, потому что Департамент внебюджетной политики - это крупнейший городской инвестор, который строит и продает почти 1 млн. кв. м. жилья, и мы на себе подобные нюансы рынка пока не ощутили. То есть все жилье, которое мы строим, находит своего потребителя. Весь вопрос в том, где строить, что строить, как строить.

О. БЫЧКОВА - А эти разговоры о том, что стоят целые кварталы, целые районы понастроены, и теперь некому их продать, потому что никто не может купить за такие деньги?

С. ТХОР - На самом деле это все разговоры. Я могу сказать, что когда говорят о том, что цены на рынке жилья сегодня падают, это не соответствует действительности. За последние пару месяцев мы наблюдаем тенденцию к росту цены на рынке, а значит, и люди начали покупать, и жилье востребовано. Значит, жилья не только не избыток, а, наоборот, нехватка, потому что цены растут.

О. БЫЧКОВА - Это цены на рынке. А что касается муниципального жилья?

С. ТХОР - Что касается муниципального жилья, мы по случаю Дня города проводим месячник распродажи, который заканчивается 8 числа. По этому случаю Департамент проводит широкую рекламную кампанию и реализует жилье с 5% скидкой. То есть любой желающий может придти в Департамент и приобрести хорошие, комфортные, элитные квартиры с 5% скидкой.

Е. ДОДИН - Сергей, это касается готовых квартир или на стадии инвестирования?

С. ТХОР - Это касается как готовых квартир, так и квартир на стадии инвестирования. Ведь вопрос заключается в том, что цены совершенно разные. На готовое жилье цены выше, на жилье, которое только сейчас начинает строиться, или ведется монтаж, цены ниже. Это все экономически просчитано, и покупателю выгодно вкладывать деньги и на стадии инвестирования, и покупать готовые квартиры. Сегодня у Департамента готовых квартир очень мало, потому что спрос настолько велик, что к нам стоят очереди, и мы очень быстро продаем все строящееся жилье.

О. БЫЧКОВА - Если человек хочет купить квартиру с 5% скидкой, куда он должен обращаться?

С. ТХОР - Он должен обратиться в уполномоченные риэлторские компании, сказать о том, что он знает, что существует такая программа, как 5% скидки по случаю Дня города, и ему будут оформлены соответствующие бумаги в тех риэлторских фирмах, которые продают наше жилье.

О. БЫЧКОВА - Какие это фирмы и где можно узнать их перечень?

С. ТХОР - Я думаю, наиболее перспективно, если вы обратитесь в отдел реализации Департамента, а по каждому конкретному случаю вам порекомендуют ту или иную риэлторскую фирму, которая реализует жилье.

О. БЫЧКОВА - Отдел реализации Департамента внебюджетной политики строительства Москвы?

С. ТХОР - Совершенно верно.

О. БЫЧКОВА - Как ваш Департамент может контролировать качество того жилья, которое строится и уже построено?

С. ТХОР - На сегодняшний день вопрос качества жилья стоит очень остро. И какие бы меры сегодня ни предпринимались, качество жилья все-таки еще не настолько идеально и не настолько замечательно, как нам бы этого хотелось. Поэтому реализуется целый комплекс мероприятий по повышению качества строительства, когда целые службы Департамента, а также службы заказчиков и подрядчиков проводят соответствующие мероприятия по отслеживанию качества строительства. С выездом на место, с получением соответствующих сертификатов, с контролем. Особенно это необходимо, когда речь идет о дорогом высококачественном жилье.

Е. ДОДИН - Сергей, не секрет, что обычно дорогое высококачественное жилье строили иностранные подрядчики, строители, которые в этом плане имеют колоссальный опыт. Мы понимаем, что российские строители все-таки в области качества работ достаточно отставали. Тем более, в условиях тендера часто случалось, что подрядчики сознательно занижали цену, чтобы выиграть тендер. Сейчас ситуация каким-то образом может измениться?

С. ТХОР - Мы действительно сталкивались со случаями, когда подрядчик заведомо занижал цену, чтобы потом ее повысить, обещая качество и хорошие сроки выполнения работ. Сегодня мы допускаем к участию в конкурсе только те организации, которые реально хорошо себя зарекомендовали, имеют соответствующие лицензии и проверены временем. И мы четко знаем, что мы получим качественное, хорошее жилье. У нас строят и болгары, и турки, и югославы, и наши подрядчики. То есть все зависит не оттого, какой принадлежности ты, где живешь, в какой стране родился. Самое главное - то, как ты строишь. У нас в этом плане все равны.

О. БЫЧКОВА - Но вообще жилье больше строят в новых районах Москвы, а не в историческом центре?

С. ТХОР - Да, в Москве длительное время большое количество жилья строилось где-то на окраинах, Марьинский парк, Южное Бутово. Со следующего года мы изменяем этот подход. Департамент будет строить жилье только в сложившейся части города.

О. БЫЧКОВА - То есть Москва уже не будет расширяться территориально?

С. ТХОР - Нет, уже не будет, потому что в этом не экономически, да и никаким образом никто не заинтересован. Слишком много вещей нужно реконструировать и ремонтировать внутри города. Ведь ни одна столица мира практически не расширяется в своих границах. Все реконструируется. Так почему мы не должны развиваться? Поэтому Департамент со следующего года в основном строит в центре. Это порядка 130-150 тыс. кв. м. жилья в год, и порядка 400-500 тыс. кв. м. в точечной застройке.

Е. ДОДИН - Сергей, на этот вопрос Ваше право отвечать, и Ваше право отвечать образно. Вопрос о продажной цене. Если мы говорим о коммерческой, то понятно: у людей есть средства, и они покупают. Если мы говорим о бесплатном жилье, по Вашему мнению, стоит ли все-таки в таком количестве строить бесплатно? Это несколько напоминает бездонную бочку. Может быть, ввести хоть какой-то коэффициент и хоть какую-то плату? Все-таки отношение к бесплатному жилью - это одна вещь, а какая-то плата - это другая вещь.

С. ТХОР - Конечно, это очень интересный вопрос. Я отвечу не как зам. руководителя Департамента, а как человек. Я считаю, что если человек не заплатил своих денег и не вложил хотя бы копейку своего труда в построенную квартиру, это будет бездарно. А значит, лучше нам хоть на 100 лет давать рассрочку, но квартиры продавать.

-

О. БЫЧКОВА - Сейчас мы начали говорить о стоимости жилья и о том, что раздавать бесплатное жилье - это, как ВЫ считаете, недостаточно эффективная мера. Может быть, это неэффективно не только с точки зрения потребителей, жильцов, но и с точки зрения строителей?

С. ТХОР - Я думаю, что с точки зрения строителей вопросов здесь не существует, потому что за бесплатное муниципальное жилье оплачивает Департамент внебюджетной политики. То есть мы платим деньги, получаем квартиры, а потом эти квартиры распределяются. Другое дело, что должен существовать компромиссный вариант. Не просто мы должны только отдавать бесплатное жилье. Должны быть различные схемы. Часть людей, наиболее незащищенных и малоимущих, должна получать квартиры бесплатно. Другое дело, что они должны получать эти квартиры не в собственность, как мы сегодня отдаем, а для проживания, в аренду, с правом выкупа, наследования.

О. БЫЧКОВА - А какая вообще сейчас очередь на бесплатное жилье в Москве? Каков порядок цифр?

С. ТХОР - Я не очень уверен в этом вопросе. Этим вопросом больше занимается Департамент муниципального жилья и жилищной политики. Я думаю, это достаточно большая очередь, и такими темпами мы ее будем очень долго осуществлять. Я поэтому и считаю, что это программа не настолько эффективна, не насколько быстро дает ожидаемую возможность людям вселиться в квартиры. Нужно подойти дифференцированно. Кто-то может заплатить, кто-то не может. Так мы и должны строить жилье: где-то дороже, где-то лучше, где-то дешевле, кому-то вообще давать бесплатно.

О. БЫЧКОВА - Давайте сейчас перейдем к проектам Департамента внебюджетной политики строительства Москвы по строительству в разных районах Москвы.

С. ТХОР - Департамент, как я уже говорил, на будущий год сакцентируется в основном в районах сложившейся части города и в центральной части города. Наиболее интересные проекты, которые мы будем реализовывать на будущий год, - это, в первую очередь, Куркино, о котором уже все достаточно наслышаны. Это почти 1 млн. кв. м. в уникальной сложившейся зеленой части города Москвы, когда качество жилья совершенно другое. Здесь не будет ни одного типового дома, только индивидуальные дома. Застройка будет вестись комплексно, с объектами социально-бытового назначения, детскими садами, школами, парками, местами отдыха. То есть это совершенно новый, уникальный район Москвы, который хочется просто построить красиво и посмотреть, что из этого получится. То есть мы не хотим повторять эти наши новостройки: Южное Бутово, Марьинский парк. Все-таки в них нет какого-то изящества. В Куркино все сделано с умом и очень грамотно, архитекторы постарались. Мы не будем портить природу, срубать леса, вырубать деревья. Все должно быть комплексно и завязано.

Е. ДОДИН - Не секрет, что основная проблема - это деньги на инфраструктуру Куркино. Правильно?

С. ТХОР - Действительно, самая большая проблема состоит в том, что необходимы очень большие вложения в развитие инженерной инфраструктуры города: в дороги, инженерные коммуникации.

Е. ДОДИН - И сделать это может только город?

С. ТХОР - Да, потому что в дальнейшем именно город и будет эксплуатировать эти вещи. Невозможно себе представить дом без канализации, воды или тепла. Именно поэтому такой вопрос существует. Этот вопрос сегодня решается, и деньги на это строительство сегодня ищутся, и я думаю, что будут найдены.

Е. ДОДИН - Правда ли, что в Москве теперь появляется такое когда-то считавшееся устаревшим понятие, как доходные дома?

С. ТХОР - Да, действительно Департамент среди своих проектов реализует очень интересный проект по строительству доходных домов. Если мы вернемся немного в историю, вспомним, что в начале века, до революции, город украшали именно доходные дома, они все были очень красивые, на них всегда был какой-то шарм, изящество, индивидуализм домов. Именно поэтому мы хотим воссоздать эту программу и построить несколько доходных муниципальных домов. И самое главное, что эти доходные муниципальные дома - это будет не просто, когда квартиры сдаются людям в аренду. Это будут своего рода дома с полным комплексом обслуживания. Человек сможет заказать себе какую-то мебель, обеспечить при необходимости какие-то деловые встречи, может приобрести что-то для себя на кухне, попросить приготовить пищу, постирать вещи. То есть это своего рода гостиница с самообслуживанием для длительного проживания. Это совершенно другой класс, а не то, что обычно у нас понимают под сдачей жилья в аренду.

О. БЫЧКОВА - Это дома, которые будут принадлежать городу. Кому они будут сдаваться в аренду? Напрямую жильцам или через какие-то компании или организации?

С. ТХОР - Конечно, они будут принадлежать только городу. Сдаваться они будут в аренду людям через определенные структуры. По всей вероятности, те же самые риэлторские структуры, которые продают сегодня жилье по нашему поручению. А может быть, и сам Департамент будет сдавать. Пока этот вопрос еще рано обсуждать, потому что дом еще не достроен. Когда достроим, посмотрим.

О. БЫЧКОВА - А где он находится, кстати?

С. ТХОР - Это жилой дом на Серебряническом переулке.

Е. ДОДИН - Центр. А Вы не могли бы более детально сказать условия? Сколько человек будет платить за двухкомнатную квартиру площадью 60 метров в этом доме?

С. ТХОР - Я думаю, что за проживание в двухкомнатной квартире площадью 60 м. человек будет платить порядка 150-200 долларов. То есть средние цены, которые существуют на рынке. За те услуги, которые он дополнительно захочет получать, ему придется дополнительно платить. Поэтому сегодня невозможно сказать, почему человек будет иметь квартиру. Она может стоить и 200 долларов, и 1000.

О. БЫЧКОВА - Один дом в центре Москвы, даже если это очень большой дом - это все равно капля в море, как для желающих снять квартиру, так и для города Москвы, с точки зрения финансовых поступлений.

С. ТХОР - Вы правильно говорите, тем более, что это дом не большой, а очень маленький. Но он потому и маленький, что нужно сначала попробовать. Нужно пощупать этот рынок. Потому что ведь в этом направлении в городе ничего давно не делалось. А значит, именно это та ниша, которую нужно занимать и осваивать. Если это будет интересно, выгодно всем, значит, появятся и другие.

Е. ДОДИН - Сергей, но с точки зрения выгодности даже чисто арифметический подсчет говорит о том, что окупаемость этого проекта весьма далека.

С. ТХОР - Да, это будет окупаемость в течение 8-10 лет. Но ведь еще наши древние говорили: отец построит фундамент, сын построит стены, а внук будет жить. Почему здесь так? Почему мы все время задумываемся о сиюсекундной выгоде? Может быть, наши дети через 10-15 лет будут вспоминать нас, зарабатывать на этом деньги и говорить, как хорошо, что мы это сделали.

О. БЫЧКОВА - Кстати, если говорить о детях и внуках, Вы начали говорить о реставрации уже построенных зданий в уже сложившихся районах. Известно о плане реставрации и вообще обо всем, что Москва собирается сделать со своими хрущевками. Но кроме хрущевок еще много зданий, и в городе, например, блочных домов, которые тоже уже просто дряхлеют на глазах. Там живут несчастные люди, которые бесконечно борются со стенами и крышами. Какое количество такого рода жилья сейчас есть в Москве, и что с ним собираются делать?

С. ТХОР - Вы действительно абсолютно правы. Есть как пятиэтажный панельный фонд, который подлежит сносу и строительству на его месте нового, так и ветхий фонд. И программа, которую мы реализуем, называется программой реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. То жилье, которое подлежит немедленному сносу, в котором просто опасно проживать - это порядка 6,5-7 млн. кв. м. И люди из этих пятиэтажек и ветхих домов будут переселены до 2005-2008 годов. К этому времени все эти пятиэтажки будут снесены, на их местах будут построены новые дома, а люди бесплатно получат квартиры.

О. БЫЧКОВА - Еще одна тема, которую хочется затронуть. Я знаю, что есть планы и насчет московских гостиниц. Все мы знаем, что в столице России непростительно мало гостиниц, по сравнению со столицами других стран. И в том числе непростительно мало гостиниц не слишком дорогих, например, 2-3-4 звезды.

С. ТХОР - Да, Вы абсолютно правы. И это одно из новых направлений деятельности нашего Департамента. Помимо строительства жилья Департамент сегодня начинает реализовывать программы по строительству нежилого фонда. В частности, программу реконструкции площади Курского вокзала и программу строительства сети недорогих 3-4-звездочных гостиниц. Все определяется экономикой, спросом на рынке. А поскольку у нас существует невостребованный дефицит гостиничных мест именно среднего класса, 3-4-звездочных, Департамент и хочет построить порядка 10 гостиниц в центральной части города, где удобно доехать, где можно куда-то сходить, что-то увидеть. Именно поэтому эта программа сегодня готовится, подбираются земельные участки, разрабатывается проектно-сметная документация. И я думаю, что через год мы уже будем иметь, по крайней мере, пару гостиниц, если еще не в построенном, то уже на стадии строительства.

О. БЫЧКОВА - Но ведь на самом деле это очень мало. В любом большом городе за границей Вы идете по улице, и если Вы не нашли места в этой гостинице, Вы найдете себе место в следующем квартале, и т.д.

С. ТХОР - Все правильно, но Вы 20 минут назад меня спрашивали о том количестве жилья, которое настроено в городе. Почему Вы считаете, что, построив 100 гостиниц, мы не будем говорить: "Ах, зачем нам столько?" Это ведь рынок. Сколько он потребует, сколько ему нужно будет этих гостиниц, столько их и будет.

Е. ДОДИН - Еще один вопрос, немножко с другой стороны. Вы говорили о деятельности, весьма большой и с многомиллионными затратами. Здесь нет человека, который в Департаменте отвечает за финансы, но Вы, наверное, можете сказать. Каким образом Вы строите свой финансовый процесс, финансирование, за счет чего делаются эти проекты? Ведь не секрет, что где-то нужно брать деньги, как-то их нужно отдавать. И видимо, не просто так.

С. ТХОР - Конечно, деньги в наше время самый большой вопрос и самая большая проблема. Не секрет, что департамент работает на кредитных ресурсах коммерческих банков. Привлекаются кредиты, а коммерческие банки не дадут деньги под те проекты, которые не окупаемы. А значит, каждый проект очень тщательно просчитывается, представляется бизнес-план, и под него получаются деньги. И только таким образом можно обеспечить и финансирование строительства, и нормальную возвратность, и прибыльность инвестиций

Е. ДОДИН - Вы рассчитываете в основном на российские деньги или все-таки есть и зарубежные капиталы?

С. ТХОР - Опыт нашей жизни показал, что не надо надеяться на заграницу. Лучше разбираться самим в своем отечестве. Поэтому основное количество - это кредиты наших российских банков. Мы не стараемся привлекать иностранные кредиты не потому, что мы не хотим. Мы хотим, но это достаточно сложно. А иностранные партнеры ведь тоже не лыком шиты, и предлагают свои деньги только со своей рабочей силой. А нам, кроме всего прочего, нужно привлекать и своих рабочих.

Е. ДОДИН - Если бы ваш Департамент был бы отдельной бизнес-структурой, как бы Вы со стороны оценили его деятельность именно как бизнес-структуры?

С. ТХОР - Это очень рентабельный бизнес.

В прямом эфире радиостанции "Эхо Москвы" был Сергей Тхор, зам. руководителя Департамента внебюджетной политики строительства Москвы.