обсуждение проекта нового закона о кондоминиумах и товариществах собственников жилья - Ольга Долгушина - Интервью - 2000-05-13

Р. ВАЛИУЛИН - Добрый день! Тема у нас сегодня - кондоминиум.

Е. ДУДИН - И ТСЖ - они неразрывны!

О. ДОЛГУШИНА - ТСЖ - это товарищество собственников жилья.

Р. ВАЛИУЛИН - Что же такое кондоминиум?

О. ДОЛГУШИНА - Несмотря на такие сложные слова, речь идет о самом важном и насущном, что близко каждому москвичу - это все-таки о своем любимом многоквартирном доме, в котором живет у нас почти каждый москвич, т.к. в индивидуальных домах живет не такое уж большое количество. Вот многоквартирный дом, а что за порогом твоей квартиры? Кто в доме хозяин? И вообще, почему мы живем все-таки плохо? У нас плохо убирают подъезды, мы не знаем, что делать с нашей придомовой территорией, и вообще, мы не очень представляем себе, чему же мы хозяева в этом многоквартирном доме? Наше российское законодательство это все довольно просто описало, хотя, может быть, достаточно сложным юридическим языком. Итак, многоквартирный дом, чердак, земля под ним, площадки лестничные - это и есть кондоминиум, о котором мы говорим, т.е. это имущественно-земельный комплекс. А ТСЖ - это объединение жителей, которые здесь живут.

Р. ВАЛИУЛИН - Сразу вопрос: для чего нужно все это формализовать? Если жильцы хотят починить дверь в подъезде, они могут просто неформально собраться, собрать деньги и сделать это. Для чего же формализация?

О. ДОЛГУШИНА - Для того, чтобы что-то сделать в доме, есть эксплуатационные службы. И вообще, мы привыкли к тому, что дом у нас - государственный, служба - тоже, и человеку достаточно заботиться о чистоте в своей квартире, а все остальное сделают за него специальные службы. Это действительно правильно. Только есть один нюанс: с 1995 года, когда вошел в действие гражданский кодекс, оказалось, что ты собственник не только квартиры, в которой живешь, а оказалось, что у тебя еще есть доля собственности и во всем остальном. А как собственник, в соответствии с законом, ты обязан все это содержать. К сожалению, наши граждане это плохо знают. Наверное, есть объективные предпосылки, учитывая монополизм в нашей жилищно-коммунальной системе. Если мы посмотрим, как развивалась вся ситуация вокруг жилищно-коммунального хозяйства, то реформа - цель ее. Напомню, чтобы сам собственник, наконец, несёт бремя ответственности, государство же оказывает помощь в эксплуатации только малоимущим.

Р. ВАЛИУЛИН - Из ваших слов получается, что собственником, наверное, быть дороже. Или нет?

О. ДОЛГУШИНА - Это должно быть так. Просто реформа жилищно-коммунального хозяйства предусматривает, что пока мы не воспитали настоящего собственника, а воспитанием его государство должно заниматься достаточно серьезно и долгое время, у нас пока наниматель и собственник в достаточной степени уравнены. Когда я говорю о воспитании собственника, о том, что собственники должны объединиться, чтобы управлять, я говорю это потому, что государство в соответствии с законом свою опеку над собственником должно прекратить. Это записано в реформе, это принято российскими документами - опека становится все меньше, ответственность - все больше. К этому мы должны придти. Пока, к сожалению, мы не предлагаем нашим жителям четкой схемы, когда он действительно должен стать ответственным собственником. Это происходит потому, что во всех наших планах и программах мы предлагаем собственнику взять только ответственность и очень мало думаем о том, чтобы дать ему права и финансовые возможности.

Р. ВАЛИУЛИН - Т.е. скоро наступят времена, когда государство или ДЭЗы не будут заменять разбитую лампочку - постепенно это будет перекладываться на плечи жителей дома?

О. ДОЛГУШИНА - Постепенно это должно переложиться на плечи собственника, потому что житель - не всегда собственник. Если из 100 квартир - один собственник, то...

Р. ВАЛИУЛИН - Он и будет платить за лампочку!

О. ДОЛГУШИНА - Нет, он будет платить вместе с собственником-городом, который в найм отдал другие квартиры жителям. Они поделят эту ответственность в размере, которые имеют площади в этом доме.

Р. ВАЛИУЛИН - Т.е. получается, чтобы не платить, не стоит становиться собственником своей квартиры. Деприватизация идет полным ходом!

О. ДОЛГУШИНА - Я бы так не сказала. Да, иногда у людей бывает желание вернуть городу эту квартиру, возможно, бремя становится непосильным. По разным причинам. На самом деле, можно написать исследование, почему нужно или не нужно приватизировать квартиру. В газете Квартирный ряд у нас будет целая статья по этому поводу. Просто советую гражданам: подумайте, прежде чем приватизировать!

Е. ДУДИН - Но тогда-то было все скопом.

О. ДОЛГУШИНА - Вот оно и привело к таким смешанным домам. Надо думать, как управлять, если часть жителей - наниматели, которые знают, что они платят только за найм, а остальное делает город, а собственник - другой. Хотя они тоже думают: вот, я приватизировал, ну и что? Что это вдруг на меня свалилось? На самом деле, по закону оказывается, что если хоть один приватизировал в таком доме квартиру, то закон приписывает принять собранием собственников - даже если их только два: город и один собственник,- способ управления. Они должны его выбрать. Более того, федеральный закон даже предписывает определенные штрафные санкции, если не выберешь способ управления. А что значит, что ты обязан его выбрать? Это значит, что ты должен полностью войти в права собственника. Ты должен нести, с одной стороны, бремя содержания, риск случайной гибели - все это должно лечь на твои плечи. Мы еще даже далеко не дошли, чтобы ощутить эти права, но обратите внимание на названия наших городских программ: Мой дом. Мой подъезд - т.е. уже мой. И это мое - не просто формально, это юридически - мое.

Р. ВАЛИУЛИН - Постепенно мы подходим к вопросу о правах собственников. По разговору получается, что у них больше обязанностей, чем прав. Много вопросов на пейджер типа: Объясните, в чем прелесть кондоминиума? Только в том, что мы за все будем платить?

О. ДОЛГУШИНА - Да, мы подошли к правам. Ответственность - понятно, а права? Наверное, можно привести пример: когда граждане выходят из своего подъезда и видят, что вся площадь перед ним заставлена машинами, и все их обращения куда-то ни к чему не приводят, потому что им объясняют, что это - ваша земля, она должна быть обязательно передана в управление ТСЖ.

Р. ВАЛИУЛИН - Спрашивают, каков статус придворовой территории?

О. ДОЛГУШИНА - Сегодня по закону Москвы придворовая территории отдается в аренду. Как вы знаете, собственность в Москве на землю у нас только в комплексах единых - ТЕОС, территориальных единицах особого статуса. Но суть нашего московского закона в том, что мы хотим ввести, приведя в соответствие с федеральным законом, передачу земли в собственность. Либо в безвозмездное и бессрочное пользование землю, которая служит для нормативной уборки, и остальное - тоже в аренду, если захочет ТСЖ - возможны варианты. Но суть одна - отдать права на землю.

Р. ВАЛИУЛИН - Тогда вопрос с припаркованными машинами будет решаться проще?

О. ДОЛГУШИНА - Да. Если есть права на землю - есть права и на размещение на этой земле, в том числе и гаражей. Следующий очень важный вопрос - не всегда наши граждане могут понять, какой арендатор вселился, поставив очередную железную дверь на первый этаж, иногда второй, третий. Не могут узнать - вот, идут какие-то шумы, помехи, иногда выставляется охрана - неудобств много. Собственник нежилых помещений также должен входить в ТСЖ. Безусловно, и ТСЖ, и жители имеют право, они должны его получить - знать, кто у них арендатор. Если город сдал в аренду, тогда нужно понять - почему именно эта организация? Более того, ТСЖ имеет право на доход с арендной платы. И т.д., то есть эти права должны быть абсолютно реальны и ощутимы.

Е. ДУДИН - Мне кажется, сейчас надо обсуждать не недостатки, а то, как в будущем будет создаваться ТСЖ и кондоминиумы. Как это будет в проекте, в программе? Это очень важно, мне кажется.

О. ДОЛГУШИНА - Тем более, что сегодня в городе делается все с точностью до наоборот. То есть сначала сейчас создается ТСЖ, а потом формируется сам объект. Это неправильно, так как, объединяясь, жители четко должны знать, что за объект они получают в управление. Поэтому суть программы основная - вести учет и создание самого кондоминиума, переложив эту часть не на плечи жителей, а на плечи исполнительной власти - районных управ, префектур. Нужно сформировать комплекс, заодно сделав его инвентаризацию. Нужно понять не только какие жилые помещения есть, но и какие нежилые, кому они принадлежат, поделить земельный участок - все это должна сделать районная управа.

Р. ВАЛИУЛИН - Но в этом случае районная управа будет тоже соучастником в собственности или нет?

О. ДОЛГУШИНА - Районная управа никогда не будет соучастником собственности. Она, как организующая структура, должна сформировать этот кондоминиум. Допустим, нужно определить земельный участок. Вот вы, как житель, знаете куда идти?

Р. ВАЛИУЛИН - Наверное, нет.

О. ДОЛГУШИНА - А управа должна знать. Во-первых, она должна иметь деньги для того, чтобы быть заказчиком и сделать эскизный проект. Это небольшие деньги, но она как заказчик выступает, идет в Москомархитектуру и говорит - сделайте мне эскиз. Его делают. Дальше она идет в БТИ и говорит - сделайте мне паспорт домовладения. Дальше она идет за заключением в Москомзем. Не жители, которые непонятно почему сегодня оказались заложниками системы и ходят по всем этим организациям, а официальная государственная структура, которая должна полностью подготовить весь комплект документов. Мы сейчас говорим о существующей застройке. Когда управа подготовит весь пакет документов, тогда, собрав на общее собрание жителей и объяснив им правовую природу этой общей долевой собственности, которой они владеют, им предлагают - вот, кондоминиум: вот земля, которой вам предлагается владеть, вот нежилые помещения, и т.д. Т.е. люди должны принимать решение об объединении с исключительно открытыми глазами.

Р. ВАЛИУЛИН - А если в доме только половина или треть квартир желают создать кондоминиум, возможно ли это?

О. ДОЛГУШИНА - Если решение общего собрания будет правомочно - как вы знаете, это должно быть 2/3, тогда всем остальным по закону не останется ничего другого, как исполнять это решение.

Р. ВАЛИУЛИН - Сразу скажу, что это проблема - набрать 2/3 людей, которые желают, во всяком случае, поначалу, платить деньги - больше, чем они платят сейчас.

О. ДОЛГУШИНА - Это неправильно, что вы говорите, что сразу больше платить. Во-первых, это совершенно не факт, что сразу надо платить больше, потому что существует система датирования, и потом - мы же говорим о программе. Мы сейчас и создадим программу, чтобы не было такого, что пока вы не член ТСЖ - вы платите меньше, а при вступлении в ТСЖ - сразу больше. Это неверно. Если мы дальше пойдем по такому пути, мы жителей не объединим.

Р. ВАЛИУЛИН - А вот этот момент необходимо прояснить, конечно.

О. ДОЛГУШИНА - В чем парадокс нашей системы? Мы не так давно начинаем жить по цивилизованным законам. В нашем государстве, к сожалению, быть юридическим лицом гораздо менее выгодно, чем физическим, потому что юридическое лицо сразу попадает на массу налогов. Поэтому наша задача, когда мы делаем программу и будем предлагать ее правительству - сделать ряд законопроектов по поводу местных налогов, конечно; может быть, выйти с законодательной инициативой и на федеральный уровень для того, чтобы налогообложение было льготным у ТСЖ. Это - основа. Второе: нужно понять, что, конечно, финансовых средств у города нет, чтобы сразу всем помочь встать на ноги, все отремонтировать, цветы в подъездах. Надо понять, откуда их взять. Всего 2 пути - использование рациональное нежилых помещений и придомовой территории. Если мы добьемся того, что город будет исполнять закон и передавать гражданам эти помещения и землю, то здесь будет огромный резерв, чтобы содержать свое имущество и покрывать издержки. По крайней мере, это не должно увеличивать платежи граждан.

Е. ДУДИН - А ТСЖ будет как-то зарабатывать, покрывать эти платежи?

О. ДОЛГУШИНА - Как любое юридическое лицо товарищество может заниматься деятельностью, в том числе и предпринимательской.

Р. ВАЛИУЛИН - Вопрос от слушателя: Правда ли, что к 2008 году наниматели и собственники будут платить полностью коммунальные услуги?

О. ДОЛГУШИНА - Реформа жилищно-коммунального хозяйства в конечном итоге это предусматривает - то будет 100% оплата без дотаций. Но для того, чтобы дойти до этой конечной цели, столько еще нужно сделать! И вы знаете, что особая позиция у мэра - чтобы не идти темпами, опережающими доходы граждан. Кстати, 20 июня планируется заседание Московского правительства о ходе реформ в жилищно-коммунальном комплексе, где этот вопрос будет подробно рассмотрен.

Е. ДУДИН - А кто входит в ТСЖ от лица города.

О. ДОЛГУШИНА - На сегодня это дирекция заказчика. Однако в нашей программе мы предусматриваем, что как раз департамент муниципального жилья и все его службы на территориях должны входить, поскольку департамент в соответствии с постановлением правительства Москвы еще от 1993 года имеет право на управление жилищным фондом. Тогда мы добьемся именно того , чего хотели - мы разведем эксплуатацию и управление.

Р. ВАЛИУЛИН - Но ДЭЗы не входят в качестве собственника?

О. ДОЛГУШИНА - Собственник - город. И на сегодня интересы города в ТСЖ по нормативным документам города представляет дирекция заказчика. Поэтому здесь путаница - она же заказчик на эксплуатацию услуг, хотя мы все должны понимать, что основной заказчик - житель-собственник.

Е. ДУДИН - Вы тогда должны объяснить людям, в чем преимущества, если они возьмут управление, создадут ТСЖ.

О. ДОЛГУШИНА - Задача программы - показать плюсы, потому что если мы не разработаем программу с точки зрения собственнической привлекательности, все остальное будет просто декларативно.

Р. ВАЛИУЛИН - Вроде бы уже все понятно, да?

О. ДОЛГУШИНА - Это объективно, хотя я ни в коей мере не хочу призывать слушателей создавать кондоминиумы. Я хочу сказать, что вы только тогда должны принимать решения, когда город представит вам ясную схему, сделает этот процесс экономически выгодным - только тогда вы должны принимать решение. Сейчас мне агитировать не за что.

Р. ВАЛИУЛИН - Наши слушатели просят сказать, где можно получить консультацию по этому вопросу?

О. ДОЛГУШИНА - Уже 3 года мы живем в условиях принятия нормативных документов. В каждой управе есть человек, который отвечает за ТСЖ, в каждой дирекции, жилищном отделе, в каждой префектуре. Но если мы как департамент муниципального жилья говорим о том, что мы - координаторы, то пожалуйста, милости просим: Газетный переулок, дом 1/12, департамент муниципального жилья и жилищной политики, телефон 291-94-55.

Е. ДУДИН - По существующей застройке понятно. А по новостройкам - механизм будет такой же?

О. ДОЛГУШИНА - Механизм должен, конечно, измениться. Даже сама по себе 6-ая глава закона о ТСЖ всегда вызывала некоторое недоумение, так как в сложившейся застройке уже понятно - дом уже стоит, то там, где создается ТСЖ, когда еще и дома нет - это совершенно непонятно. Концептуально мы это хотим изменить, поскольку во вновь строящемся доме можно провести аналогию, какие права возникнут в будущем доме. Они будут, наверное, пропорциональны тому инвестиционному вкладу, который делает гражданин, чтобы построить дом. Если взять этот кирпичик и положить в основание схемы, то вполне возможно выстроить схему, которая сразу будет говорить о возникновении прав на начальной стадии строительства. Тогда мы получим собственника на начальной стадии строительства, поскольку у него уже будет право на землю и, как обременение на это право на землю, будет соответственно вкладу в инвестиционное строительство право на вновь строящееся помещение.

К. ЛАРИНА - А что такое право на землю? У нас же нет частной собственности на землю?

О. ДОЛГУШИНА - Право - это не обязательно частная собственность. Аренда- это тоже право. Если говорить о титульном праве, то право основано на каком-то документе. Ближе к Москве - это, все-таки, арендный договор - волеизъявление 2 сторон. Мы хотим, кстати, сделать типовой договор, когда будет понятно, что не только обязанности - платить арендную плату, но и права. Это очень важно. Сегодня в Москве, к сожалению, только один арендный договор заключил Москомзем с ТСЖ - это Красная Пресня.

К. ЛАРИНА - А почему так происходит?

О. ДОЛГУШИНА - Вот вы живете как наниматель, не платите никакой арендной платы на землю. Я живу рядом с вами, я - собственник и должна платить за то пятно под домом, которое есть. Пользуюсь я им, есть оно или нет - все равно. Поэтому прежде, чем мы не разработаем критерии, в каких нормативных размерах это будет, какова арендная плата. Одно из предложения - пятно под домом плюс технические подъезды отдавать в безвозмездное пользование.

Е. ДУДИН - Скажите, а в новых домах проблема нанимателей и собственников будет разрешена или останется?

О. ДОЛГУШИНА - Вопрос на сегодня остается открытым. Он имеет очень сложную правовую природу, т.к. у нас сегодня нет объективных предпосылок для создания фонда социального использования. Что такое, когда гражданин живет по социальному найму? Он живет в фонде социального использования. Но этот фонд у нас подлежит приватизации, а это значит, что мы опять же создаем собственников. Поэтому во всем мире есть фонд социального использования. Есть определенные правовые способы этот вопрос решить, но мы не будем уходить в сторону, а пока, действительно, вы правы - уже нужно на сегодня подходить дифференцированно. Первый шаг уже сделан: мы говорим, что на элитные дома дотации города не распространяются. Люди купили дорогие квартиры, и пусть платят по полной программе. Дальше пошел другой слой - люди купили квартиры, но с помощью субсидий, им кто-то помог, т.е. у них нет возможностей платить 100%. В таких домах при создании ТСЖ есть документ городской, по которому идет городская дотация. Надо сказать так: есть люди, которые в состоянии платить 10 рублей с квадратного метра, а есть те, кто не в состоянии. Надо попытаться их разделать или давать адресную помощь.

Е. ДУДИН - Т.е. если в одном доме живут и наниматели, и собственники, конкретным нанимателям, которые не могут платить деньги, город адресно доплачивает.

О. ДОЛГУШИНА - На самом деле, он доплачивает 2,5 рубля, как вы знаете. А остальную часть - это как раз предмет для разговора на правительстве. Это очень сложный политический вопрос, как и вся программа вообще. Мы же не просто декларируем ряд каких-то позиций. Мы вырабатываем политическую волю города. Будем мы собственнику помогать или нет - вот это главный вопрос.

Р. ВАЛИУЛИН - Мы наполовину своей жизни - советские люди, и знаем, что такое ЖСК. А в чем отличие ЖСК от ТСЖ?

О. ДОЛГУШИНА - ЖСК - прекрасная форма, она существует и сейчас. ЖСК - юридическое лицо, это потребительский кооператив, у него существуют паевые отношения со своими членами, т.е. общее собрание кооператива отдает в пользование своему члену жилье, а вместо этого член кооператива отдает паевой взнос. Как только он выплачивает паевой взнос, он становится собственником. Тогда нет уже собственника на весь дом -кооператива. Тогда вступает в действие норма закона о собственниках жилья, где говорится, что если выплачены паевые взносы, этот ЖСК попадает под юрисдикцию закона о ТСЖ. Это фактически ТСЖ. Но поговорите с любым ЖСК. Он вам скажет, что не будет спешить перерегистрироваться в ТСЖ, потому что у него не решены все имущественные вопросы. Допустим, он строил сам весь дом, без привлечения средств города, а ему говорят - нет, вот подвал мы продадим и это будет собственность города. На самом деле, это собственность этих пайщиков. Возникает масса вопросам. Но тем не менее, некоммерческая организация общественное объединение - это ТСЖ, а потребительский кооператив с паевыми взносами - это ЖСК. В ТСЖ нет паевых отношений между его членами.

Е. ДУДИН - Т.е. это требует отдельного закона? Что делать с ЖСК?

О. ДОЛГУШИНА - Они оказались действительно вне правового поля. По одной норме закона написали, что попадает. А если не перерегистрировались? Надо сказать, что эта тема определенного научного исследования. И сказать, что нормой закона определено четко, что из себя представляет этот конгломерат, где есть и собственники, и сохранилось ЖСК - это проблема исследований.

К. ЛАРИНА - Есть еще одно пространство - так называемые ведомственные дома. Идет огромное количество жалоб от жителей этих домов. Каким образом можно именно с помощью вашей программы решить эту проблему?

О. ДОЛГУШИНА - Я думаю, что это все-таки в рамках жилищно-коммунальной реформы. Здесь можно говорить о ведомственном фонде, который является собственностью города или РФ, но когда мы как департамент осуществляем приватизацию, мы знаем, что 80% ведомств, где идет приватизация жилья, это АО. Что произошло? Они акционировались. Конечно, в уставной капитал взять этот жилищный фонд нельзя, а чьи они? Они не государственные. Они ничьи, получается. Эта проблема решается отдельной городской программой, но безусловно, что жители, имеющие собственность в таких домах, имеют право на создание ТСЖ на тех же условиях.

К. ЛАРИНА - А предприятие, строившее этот дом, может им как-то помочь?

О. ДОЛГУШИНА - Оно обязано им помочь, но если оно имеет в хозяйственном ведении этот дом, тогда это предусмотрено нашей программой. А АО - это другая организационная форма, здесь сложнее.

Е. ДУДИН - Я так понимаю, что ТСЖ должно стать такой универсальной формой, к которой должны переходить все формы так называемого советского периода, это должно быть выгодно.

О. ДОЛГУШИНА - Хочу сказать, что в 1922 году в России было 8000 ТСЖ, а сейчас мы только 367 набрали. Я думаю, нам есть на что равняться, оглянувшись в наше славное прошлое.

Е. ДУДИН - Понятно, есть такой исторический опыт. Даже по Булгакову мы помним товарищества, остались в истории!

О. ДОЛГУШИНА - Я думаю, что мы должны создать свою историю, может быть, даже по этому поводу создать фильм. Я уж не говорю о том ,что 6 газет выходило о проблемах ТСЖ. Так что все это у нас впереди. Это предусматривает наша программа.

К. ЛАРИНА - Что является главной преградой для развития ТСЖ и кондоминиумов?

О. ДОЛГУШИНА - Я думаю, как раз несбалансированность интересов органов власти и самих жителей. Мы должны придти к балансу, чтобы и права, и обязанности были на условиях социального партнерства.

К. ЛАРИНА - Спасибо! Пожелаем друг другу удачи! До встречи!